14.Доходный подход при оценке недвижимости

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: -  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; -  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Базовая формула доходного подхода: С=ЧД/К или V=I/R, где С (V) - стоимость недвижимости; ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости.; К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Этапы доходного подхода: 1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2. оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом. 3.Расчет расходов, связанных с объектом оценки:-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости. 4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта. 5. Расчет коэффициента капитализации.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

15.Сущность финансов и их функции

Финансы — это многогранное экономическое явление. Финансы – это денежные отношения по поводу формирования, распределения, использования и контроля централизованных и децентрал-х денежных фондов. Их сущность проявляется: в функциональном предназначении категории финансов, особенностях элементов, составляющих систему финансов, разнообразии видового состава финансовых ресурсов в экономике и роли финансов в экономической системе.

Как экономическая категория финансы занимают определенную нишу в системе экономических отношений. С этих позиций финансы опосредуют всю совокупность денежных отношений, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов (денежных средств) в публично-правовой и частноправовой формах, образования и использования на этой основе публичных и частнохозяйственных доходов в результате приведения в действие финансовых инструментов и механизмов.

Сущность финансов проявляется в их функциях. Функции экономической категории отражают: наиболее существенные стороны ее бытия, определяют специализацию явления в системе общественных отношений, экономическую мотивацию и результаты практического применения категории.

Распределительная функция позволяет: 1)создавать целевые фонды денежных средств на уровне государства, органов местного самоуправления, хозяйствующих субъектов и населения; 2) осуществлять внутрихозяйственное, внутриотраслевое, межотраслевое, межтерриториальное перераспределение, а также перераспределение между производственной и непроизводственной сферами и социальными группами; 3)создать резервы на уровне государства, хозяйствующего субъекта и домашних хозяйств.

Контрольная функция финансов непосредственно вытекает из первой функции. В процессе движения финансовых ресурсов, образования и использования денежных доходов появляется возможность оценить состояние финансов в экономике и ее субъектов, отслеживать и проверять финансовые потоки на предмет эффективности и законности, принимать меры к устранению слабых мест и проблем, применять штрафные и иные финансовые санкции к нарушителям финансовой дисциплины и осуществлять другие контрольные действия. На практике эта функция реализуется в системе финансового контроля. Она включает государственный и частнохозяйственный финансовый контроль. Существуют различные формы, виды и методы финансового контроля: внешний и внутренний контроль; оперативный и текущий, последующий и предварительный контроль; бюджетный, налоговый и ведомственный контроль; проверки, ревизии, аудит, мониторинг и т.д.

Регулирующая функция (перераспределение пропорций или исключение какого-либо расходов) проявляется на уровне государства, предприятия и домашних хозяйств. Регулирующая функция финансов осуществляется не стихийно, а в соответствии с правовыми нормами. Совокупность норм и правил, положений, правовых актов призвана регулировать финансовую деятельность и тем самым регулировать воспроизводственный процесс и поэтому выделяют регулирующую функцию финансов.