8. Особенности недвижимости как объекта оценки

Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без:

1.нанесения ущерба их функциональным свойствам

2.несоразмерно больших затрат на подобное перемещение.

При определении объекта оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учитывать, что ст. 5 закона об оценочной деятельности к объектам оценки отнесено:

-отдельные материальные объекты (вещи);

-совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

-право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

-права требования, обязательства (долги);

-работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Помимо однозначной идентификации объекта оценки, отчет должен содержать точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности ФЗ-№135). Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь — это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество». Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

9.Подходы и методы, используемые при оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы.

Методы: метод капитализации доходов (определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость) и метод дисконтирования денежных потоков (позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости).

Этапы: 1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. 2.Расчет расходов, связанных с объектом оценки: - операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта; - фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.); - резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта. 5. Расчет коэффициента капитализации.

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Методы: Метод сравнительной единицы - предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.); Метод количественного обследования -основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Поэлементный (предпол.разбивку оценочн.объекта на стр.компоненты-фундамент, стены, перекрытия, крыша и тд.).

Методы расчета затрат: При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

ресурсный; ресурсно-индексный; базисно-индексный; базисно-компенсационный;

на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. Этапы подхода: 1. Расчет ст-ти зем.уч-ка с учетом наиболее эффект.использования; 2.расчет ст-ти замещения или восстановит.ст-ти. 3.расчет накопленного износа; 4.расчет ст-ти объекта с учетом прибыли инвестора, накопленного износа и ст-ти земм.уч-ка.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Методы: метод парный продаж (под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.), метод валового рентного мультипликатора (Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости.).

Условия применения подхода: 1.объект не д.б. уникальным; 2.инфо д.б. исчерпывающей, 3.факторы, влияющ. на ст-ть сравнит.аналогов д.б. сопоставимы.

Этапы: 1.изучение рынка; 2.сбор и проверка достоверности инфо. 3.корректировка цен продаж выбр.аналогов в соотв.с отличиями от об.оц. 4.установление ст-ти объекта оценки путем согласования скорректир.цен объектов-аналогов.