10.Цель оценки, направления и области применения результатов оценки

Целью оценки явл. определение стоимости объекта оценки, вид которой опред-ся в задании на оценку.

Виды ст-ти: -рыночная (наиб.вероятная цена продажи об.на откр.рынке, при отсут.давления); -потребительская (макс сумма, кот.можно получить от продолжения владения и посл.продажи им-ва); -инвестиционная (ст-ть для инвестора-прирост рын.ст-ти в рез.инвестирования); -страховая (ст-ть для целей страхования-ст-ть замещения или восстановления); -ст-ть замещения (ст-ть нового об.нед.с идентичн.функц.св-ми, но с исп.совр.мат-в.); -восстановления (сумма издержек на стр-во точной копии оц.об); -залоговая(рассчит. на основе рын.ст-ти для кредитования); -ликвидационная( ст-ть при вынужд.продаже); -утилизационная (ст-ть об.,равная рыночной ст-ти мат-в, которые включ.недвижиомсть с учетом затрат на утилизацию).

Сущ-ют след.направления оценки ст-ти имущества:

Оценка ст-ти: - машин, оборуд-я, ТС и новодвижимого им-ва. -НИ, земли, прир.ресурсов. -нематер. активов и интеллектуальной собственности. -бизнеса, ценных бумаг.

В соотв. со ст.8 ФЗ «об оценоч.деят-ти в РФ» обязательной явл. оценка в случае воволечения объектов, прин.частично или полностью гос-ву,субъектам РФ, муниц.образованиям:

1.при опред.ст-ти в целях приватизации, передачи в доверит.управление либо в аренду.

2.при использ.объектов оценки в кач.залога.

3.при продаже или ином отчуждении объектов;

4.при переуступке долговых обязательств;

5.при передаче объектов оценки в кач-ве вклада в уставные капиталы;

6.при возникновении спора о ст-ти объекта, при его национализации.

Другие случаи обяз.оценки:

1.при ипотечном кредитовании физ.и юр.лиц в случаях возникновения споров о ст-ти предмета ипотеки;

2.при сост.брачных контрактов в случае возникн. спора о ст-ти им-ва;

3.при выкупе или ином изъятии им-ва для гос. или муниц. нужд.

4.при провед.оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возн.спора при исчислении налогооблагаемой базы.

5.при обязат. выкупе АО акций у своих акционеров.

6.при оплате акций неденежными ср-ми в случае возникн.споров о ст-ти передаваемого им-ва.

7.при отсутсв.согласия м/у наследниками

8.им-во должника-унитарного предприятия или акц.общества, если 25% голосующих акций нах-ся в гос.или муниц. соб-ти, оценивается независ.оценщиком.

11. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования (АНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям — это:

-юридическая допустимость;

-физическая осуществимость;

-финансовая обеспеченность;

-максимальная продуктивность.

Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования.

Физическая осуществимость

Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность

Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка. Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре­буемой рынком для данного вида использования.

АНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

На практике принцип АНЭИ является исходной предпосылкой, на которой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине.

Выделяют 5 этапов анализа наил.и наиб.эфф.использования объекта:

1.Методом мозгового штурма - ведется набор различных функций.

2.Из соотв. перечня исключается те функции, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия.

3.Изучаются возможности физ.осуществимости функций.

4.Определяются и анализируются юрид.-разрешенные и физически-осуществимые функции.

5.Обоснование экономически и финансово возможных и целесообразных проектов.