3.10Тех описание

2.5. Экспертиза местоположения.

Объект расположен в Минусинском районе. В настоящее момент на данном земельном участке, расположен сосновый бор. Земельный участок, отнесен, к особо охраняем землям, и обладает рекреационными свойствами. На территории рощи «Зеленый шум» находиться несколько социальных объектов. Для реализации проекта выбран детский – оздоровительный лагерь «Зеленый шум». Данный объект находится в предаварийном состояние. [см. 2.1 техническое описание объекта недвижимости]. Детский оздоровительный лагерь имеет все необходимые коммуникации. Земельный участок находится на юге рощи «Зеленый шум». Подъезд к роще «Зеленый шум» осуществляется с трассы Абакан – Минусинск. Расстояние от близлежащих городов представлено в таблице .

Табл.

Ближайшие города к участку «Зеленый шум». Расстояния в км. по карте (в скобках по автодорогам) + направление.
1	Абакан (Республика Хакасия)	17 (20)	З
2	Минусинск (Красноярский край)	5(8)	З
3	Черногорск (Республика Хакасия)	29 (40)	СЗ
4	Саяногорск (Республика Хакасия)	69 (97)	Ю
5	Сорск (Республика Хакасия)	99 (129)	З
6	Абаза (Республика Хакасия)	158 (201)	ЮЗ
7	Красноярск (Красноярский край)	267 (423)	С

Для строительства спортивно оздоровительной школы с углубленным изучением отдельных предметов необходимо оценить местоположения объекта. Детский оздоровительный лагерь изменит вид деятельности (образование), функциональное назначения (спорт и оздоровление) и период пребывания на данной территории (весь год).

Данная группа зданий и сооружений была введена в эксплуатацию 15 февраля 1979 году. Структура застройки детского оздоровительного лагеря «Зеленый шум» представлен земельным планом филиале . [Приложение №] В ниже расположенной таблице представлен список зданий находящихся на территории детского оздоровительного лагеря.

Табл.

№ п./п.	Наименование объекта недвижимости	Функциональное назначение	Площадь, кв.м.	Процентное соотношение ко всей площади земельного участка
Г 7	Главные ворота	Пропускной пункт	67,15	0,12
Б 6	Жилой корпус № 1	Проживания детей	260,78	0,47
Б 7	Жилой корпус №2	Проживания детей	264,63	0,47
Б 5	Жилой корпус № 3	Проживания детей	263,86	0,47
Б 4	Жилой корпус № 4	Проживания детей	263	0,47
Б 3	Жилой корпус № 5	Проживания детей	263,11	0,47
Б 2	Столовая	Питание и приготовления пищи для детей	321,92	0,85
В 5	Жилой корпус для персонала	Проживание обсуживающего персонала	60	0,107
В 4	Медицинский пункт	Обследования детей и оказания первой медицинской помощи	36,18	0,065
Б 1	Жилой корпус № 6	Проживания детей	83,21	0,15
В 2	Склад	Хранения продуктов питания	35	0,062
В	Актовый зал	Провидения массовых мероприятий	206,57	0,38
Б	Административный корпус	Управления лагерем. Проживание администрации и персонала	386,157	0,69
Г 3	Бассейн	Принятие водных процедур детьми	389,98	0,69
В 1	Насосная станция	Обеспечение водой бассейна и корпусов	177,39	0,32
N 2	Прачечная	Стирка и глажка белья и мытье детей	262,66	0,47
N 1	Хозяйственные постройки	Хранения белья, посуды.	41,36	0,08
N 3	Малые архитектурные формы	Беседки, лавочки.	95,3	0,17
N 4	Спортивная площадка	Занятие спортом	5546,26	10,12
Всего зданий и сооружений			9024,517	16,624
Всего земельный участок			56000	100
Всего свободной земли			46975,483	83,376

На данной территории также расположены социально– оздоровительные объекты, список которых представлен в таблице.

Табл.

№ п./п.	Наименование объекта недвижимости	Функциональное назначение	Площадь, кв.м.	Площадь земельного участка
1	Профилакторий «Солнечный»	Лечебно- профилактическое заведение всесезонного пребывания. Лечение грязями и минеральной водой.	400	42000
Котельная			264
Хозяйственные постройки			80
Электрическая подстанция			30
Насосная станция			25,2
Парковка для автомобилей			185,3
Детская площадка			72
2	Детский оздоровительный лагерь летнего пребывания для несовершеннолетних детей «Звездный»	Проживания и оздоровления детского населения из малообеспеченных семей	6007,23	28000
3	Детский оздоровительный лагерь всесезонного пребывания несовершеннолетних детей «Меридиан»	Проживания и оздоровления детского населения	12023,23	32000
4	Спортивно-туристическая база всесезонного пребывания	База всесезонного пребывания. В летний период катание на велосипедах. В зимний период катание на лыжах.	540,32	1638
Баня			36
Спортивная площадка			144

Земельный участок удаленность от центра городов незначительно, от города Минусинска на 8 километров от Абакана на 20 километров. Данное расположение выгодно для загородной школы, детских летних лагерей и массового отдыха населения. Земельный участок в южно стороны граничит с притоком Енисея, с западной стороны с профилакторием «Солнечный», с северной стороны обрамлен сосновым бором, с восточной с туристической велосипедной базой. На расстояние одного километра проходит трасса федерального значения «Енисей» М54 (Красноярск – Дивногорск – Абакан - Минусинск). На земельном участке находятся все необходимые для жизнедеятельности коммуникации. Сосновый бор обладает лечебно-профилактическим действием: воздух с повышенным содержанием кислорода и озона, с преобладанием благотворных аэроионов, содержанием летучих фитонцидов соснового бора позволяет назвать лагерь «Зеленый шум» зоной естественного ингалятора. На земельном участке расположены объекты здравоохранения. На расстоянии 200 метров от объекта находится лечебно-оздоровительный профилакторий «Солнечный», на расстояние 350 метров расположен детский оздоровительный лагерь летнего пребывания «Звездный», на расстояние 300 метров расположена спортивно-туристическая велосипедная база, на расстояние 650 метров расположен детский оздоровительный лагерь всесезонного пребывания «Меридиан», на расстояние 890 метров расположен выезд на федеральную трассу «Енисей». Объект достаточно хорошо доступен для общественного транспорта, автобусные остановки располагаются в 950 метрах. Транспортное сообщения представлено частным транспортом, такси и междугородним городским транспортом (автобусы) с направлением Абакан - Минусинск, Абакан – Курагина, Красноярск – Минусинск, Абакан – Большая Ирба, Абакан - Краснотуранск, Красноярск - Ермаковское. Фактор местоположения в большей мере определяет ценность, престижность участка и застройки. Расположения в лесном фонде и обладание профилактическим действием повышает ценность земельного участка.

Логической основой для разработки системы критериев послужила тенденция повышения использования территорий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру города, местам концентрации деятельности, транспортным магистралям, экологически благоприятным районам с богатым ландшафтным и архитектурным окружением. Матрица системы критериев оценки места в баллах сведена в табл. .

Оценка местоположения объекта.

Таблица

Наименование критерия	Показатели оценки в баллах
	баллы	метр
Социальный Наличие мест отдыха Кинотеатры, театры Спортивные сооружения Зона отдыха Наличие торговых центров Магазины Рынки Наличие пунктов здравоохранения Больницы, поликлиника Аптеки Предприятия бытового обслуживания Бани, прачечные Парикмахерские, химчистки	0 10 10 5 0 10 10 10 0	>2000 <500 <500 1000 >2000 <500 <500 <500 >2000
2. Функциональный Близость к остановке Близость к автостоянкам Близость к собственным гаражам Наличие благоустройства Подъездные пути Освещение улиц Наличие тротуаров Наличие твердого покрытия улиц	5 0 0 10 10 10 10	1000 >2000 >2000 <500 <500 <500 <500
3. Ландшафтный Наличие водных поверхностей Наличие зеленых массивов Близость к центру города Наличие церквей	10 10 0 0	<500 <500 >2000 >2000
4. Престижность Этажность здания Малоэтажное здание Многоэтажное здание Конструкция стены Кирпичные Деревянные Панельные Период застройки До 1964 1964-1984 1984-1994 После 1994 Наличие коммуникации	100 0 100 150 0 0 100 150 0 200
5. Экологический Наличие промышленного объекта Наличие котельных Наличие бензоколонок Наличие лесного фонда	10 5 5 10	>10000 >5000 >5000 <1000

Для оценки качества окружающей среды применяем цифровое определение градаций качества: очень хорошо — 10 баллов; средне — 5 баллов; плохо — 0 баллов. Высокие оценки определяют близость к центру, к воде, к зелёным массивом, к историческим и архитектурным памятникам, к транспорту.

Для социального, функционального, ландшафтного критёриев: Баллы Метры 10 <500 5 1000 0 >2000 Для экологического критерия: Баллы Метры 10 >10000 5 >5000 0 <1000 Для критерия «престижность объекта» Баллы Баллы Этажность здания Период застройки Малоэтажное здание 100 до 1964 50 Многоэтажное здание 50 1964-1984 100 Конструкция стены 1984-1994 150 Кирпичные 100 После 1994 200 деревянные 150 Панельные 50 При строительстве профилактория «Солнечный» на земельном участке были проведены коммуникации. В основном коммуникации являются стационарными объектами (котельная, насосная станция, электроподстанция, канализационный септик и городская канализация). Отопление и горячее водоснабжение обеспечивают здания и сооружения в рощи «Зеленый шум» с помощью котельной работающей на древесном угле и электрическом обогреве. В детских оздоровительных лагерях горячее водоснабжение и отопления отсутствует, так как в зимний период лагеря не эксплуатируют. В летний период в детских оздоровительных лагерях горячее водоснабжение обеспечивается электрическими бойлерами. Горячее водоснабжение подведено к важным общественным зданиям (прачечная, бассейн, столовая), так по технологическим процессам необходимо горячее водоснабжение. Электроснабжение обеспечивается стационарной электрической подстанцией. Холодное водоснабжение на территории «Зеленый шум» имеется в двух видах, летний и зимний водопровод. На объектах летнего пребывания, детских оздоровительных лагерей летний водопровод, так как в зимний период детские оздоровительные лагеря не эксплуатируется, зимний водопровод подведен к профилакторию «Солнечный». Канализация является городской коммуникацией, но на территории рощи имеется септический колодец. Связь на территории рощи «Зеленый шум» обеспечивается с помощью радиотелефонной подстанции. опление производиться с арными стационарными ции.лообеспеченных семей0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

Таким образом, на данный момент к объекту подведены все инженерные коммуникации, что снижает сметную стоимость нового строительства. На рис. отражены все коммуникации и их место расположения.

Срок эксплуатации инженерных сетей представлен в таблице .

Табл.

Наименование инженерных коммуникаций	Нормативный срок службы, лет	Фактический срок службы, лет
Летний водопровод	40	28
Зимний водопровод	40	25
Горячее водоснабжение	40	28
Электрические сети	60	28
Канализация	40	25
Тепловые сети	40	28

На основании данных таблицы , можно сделать вывод об удовлетворительном состоянии систем водоснабжения, канализации, тепловых сетей, горячего и холодного водоснабжения и электрических сетей, так как нормативный срок службы не вышел, величина накопленного износа незначительна.

Вывод: проанализировав таблицу можно дать заключение о том что, месторасположение исследуемого объекта достаточно выгодное.

Расположение земельного участка в зеленой зоне само по себе является ценным фактором. Наличие инфраструктуры, коммуникации и транспортной доступности повышает ценность объекта, при этом не нарушая экологического баланса земельного участка. Наличие спортивной зоны и зоны отдыха выгодно влияют на ценность объекта. Магазин находиться на расстояние 1000 метров, так же имеются лечебные кабинеты и аптека в здании профилактория. Предприятия бытового обслуживания (прачечная, баня) функционирует. Данные показатели подтверждают наличие и развитие инфраструктуры.

Показатели функциональности земельного участка: близко расположенная транспортная инфраструктура, наличие благоустройства (подъездные пути, освещение территории, наличие пешеходных тротуаров и твердого покрытия дорог), исправная работа коммуникации повышает ценность объекта.

Показатель престижности земельного участка заключается не в наличие строении и их качественных характеристик, а нахождения земельного участка в лесной зоне и транспортная доступность. Такое нахождение земельного участка высоко цениться для строительства индивидуальных жилых домов и баз отдыха.

Показатель экологии отражает ценность земельного участка в плане оздоровления и отдыха населения.

Данные показатели доказывают ценность объекта, выраженную в благотворном влиянии на человеческий организм (психологическое и физическое состояние). На земельном участке возможно строительство зон отдыха, спортивных и оздоровительных баз. Выгодное расположения, наличие коммуникации и транспортная доступность положительно влияют на развития объекта.

Рис. План расположения коммуникации.

9