20. Сделки с объектами незавершенного строительства

Возможны ситуации, когда по каким-либо причинам объект договора строительного подряда не может быть достроен (в основном речь идет о недостатке финансовых средств), и в этих случаях возникает необходимость в его реализации именно как объекта недвижимости (что существенно повышает его стоимость). Для этого необходимо зарегистрировать право собственности на недостроенный объект.Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности. Сделки по приобретению объектов "недостроя" достаточно распространены. Нередки и связанные с ними споры. Сложности начинаются уже с того, что в законе нет понятия "объект незавершенного строительства"о ст. 130 ГК РФ объекты "незавершенки" относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения (постановление ФАС СКО от 30.04.2008 N Ф08-2061/2008). Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства. Для совершения сделок с объектом "недостроя" необходимо соблюдать два обязательных условия.Сделки с объектами "незавершенки" до госрегистрации признаются недействительными (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подрядаПотенциальный собственник "незавершенки" должен иметь проектно-разрешительную документациюАнализ ст. 222 ГК РФ показывает, что наряду с правами на землю должна быть оформлена соответствующая проектно-разрешительная документация на строительство. При ее отсутствии регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не допускается. При заключении сделки с объектом незавершенки в тексте договора должны быть четко сформулированы его идентификационные признаки. Нередко "недострой" возводится в рамках инвестиционных контрактов, регулируемых нормами ГК РФ и Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"."Незавершенка" как объект инвестиций — это общая долевая собственность участников инвестпроектаАренда и залог объекта незавершенного строительстваДействующее законодательство не содержит четкого ответа на вопрос о допустимости аренды объекта "недостроя". Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ. Кроме того, договор ипотеки незавершенного строительства подлежит госрегистрации, без которой считается недействительным в силу ст. 339 ГК РФ.Можно одновременно заключить договоры купли-продажи и залога на один и тот же объект "недостроя"

21. Определение и классификация рисков повреждения и уничтожения н.И.

Риск уничтожения или повреждения имущества (включая ипотечное страхование) в результате таких событий, как залив, пожар, противоправные действия третьих лиц, стихийное бедствие, кражи имущества, в том числе бытовой техники. Как показывает статистика, наиболее частыми причинами наступления страхового случая являются затопления или проникновение воды из соседних помещений. Страхование риска уничтожения или повреждения имущества. Оно осуществляется на основании договора страхования имущества (ст. 930 ГК РФ), в связи с этим страхователь должен иметь соответствующий страховой интерес. Собственник квартиры имеет страховой интерес, основанный на положениях ст. 211 ГК РФ, согласно которым риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения (ст. 50 Жилищного кодекса РФ). В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Страховой полис выдается на случай повреждения или уничтожения (утраты) застрахованного имущества вследствие: Огонь (Пожар). Возмещению подлежат убытки, наступившие вследствие возникновения процесса неконтролируемого горения (огня), в результате повреждения в системе электрооборудования, взрыва паро-, топливо-, газопроводов и соответствующих хранилищ, машин котлов и агрегатов, удара молнии, взрыва газа, а также нанесенные продуктами горения и мерами пожаротушения, применяемыми с целью предотвращения дальнейшего распространения огня. Авария. Возмещению подлежат убытки, возникшие при внезапном и непредвиденном воздействии на застрахованное имущество воды (затопление водой) и/или иных жидкостей, произошедшие в результате аварии водо-, тепло-, отопительных и канализационных систем. Противоправные действия третьих лиц. Возмещению подлежат убытки, возникшие в результате кражи (кражи со взломом), грабежа, разбоя, хулиганства. Стихийные бедствия. Возмещению подлежат убытки, возникшие вследствие повреждения или уничтожения имущества в результате внезапного воздействия следующих природных явлений: бури, вихря, урагана, тайфуна, смерча, цунами; ливня, града; наводнения, паводка; землетрясения , извержения вулкана, действий подземного огня; горного обвала, камнепада, снежной лавины, оползня, селя, просадки или иного движения грунта, затопления грунтовыми водами. Другие риски: падения на здания, где находится застрахованное имущество, деревьев, летательных аппаратов и их обломков; наезда транспортного средства; боя стекол, зеркал и витрин.