18.Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Согласно ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды. Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, его принятию и оплате, а также само передаваемое имущество. При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. Существенным условием договора является условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений, в частности, предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Нарушение указанного требования является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. В договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны сведения, которые позволяют определенно установить, какое здание или сооружение подлежит передаче в качестве объекта аренды.

19. Экономический смысл и юридическое содержание ипотеки

 В силу своей природы ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот инструмент для реализации целого ряда экономических задач. При этом ипотека обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств.   Экономическое содержание ипотеки не всегда заметно за консервативными юридическими формами, которые этот институт приобрел в своем развитии. В свою очередь юридическая форма ипотеки есть не что иное как обременение вещных прав на объект недвижимости (главным образом, земельный участок), являющийся средством обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя (как правило, должника) перед кредитором (залогодержателем).У термина «ипотека» есть юридический смысл. Под которым принято понимать  залог недвижимости. Залогом называют способ обеспечения исполнения обязательств денежного требования кредитора - залогодержателя к должнику (залогодателю).  По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель , являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).Порядок заключения договора об ипотеке определен в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 30.12.2004 г № 216-ФЗ). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.Основания возникновения ипотеки и ее регулирование В соответствии с действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:в силу закона;в силу договора.Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

Для приобретения квартиры или другого недвижимого имущества используются кредитные средства банка, кредитной организации, либо средства целевого займа.

-     Для строительства жилых домов, зданий, сооружений или квартир используются кредитные средства банка, кредитной организации, либо средства целевого займа.

-    Ипотека возникает в случае продажи Покупателем квартиры  или иного недвижимого имущества  покупателю в кредит или в рассрочку.

-    При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Договор ренты подлежит государственной регистрации.  Согласно  п.1 ст.58 Закона РФ от 29.05.1992 года № 2872-1 «О залоге», если при залоге имущественных прав должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога. Например, при залоге права требования квартиры по инвестиционному договору.Ипотека в силу договора. Данный вид ипотеки возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).