20.3.1. Определение (расчет) налоговой базы по ндс при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места НДС нужно уплатить с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ).

По существу налоговая база в таких случаях представляет собой разницу между доходами от продажи права и расходами на его приобретение:

налоговая база = стоимость продажи - затраты = доходы - расходы.

Налоговый кодекс РФ не определяет понятие расходов в целях применения ст. 155 НК РФ. ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 07.08.2008 N А28-370/2008-10/21 указал, что расходы можно определять на основании пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ как цену приобретения имущественных прав и сумму расходов, связанных с их приобретением.

День, на который продавец прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Таким днем признается день уступки (последующей уступки) имущественного права новому владельцу в соответствии с условиями договора или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ). Значит, в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки (если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки - дата государственной регистрации договора), возникает обязанность исчислить НДС.

20.3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ НДС.

РАСЧЕТ СУММЫ НАЛОГА ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ДОЛИ В НИХ,

ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА

При налогообложении операций по передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Таким образом, сумма налога определяется следующим образом:

НДС = НБ x 18/118,

где НБ - налоговая база.

Например, вы заключили договор о долевом участии в строительстве жилого дома и оплатили долю в размере 1 000 000 руб. Не дожидаясь окончания строительства, вы передаете свою долю участия в строительстве физическому лицу за 1 250 000 руб. (в том числе НДС). Соглашение об уступке прав подписано с физическим лицом в марте.

Следовательно, налоговая база для исчисления НДС составит 250 000 руб. (1 250 000 руб. - 1 000 000 руб.).

Сумма НДС равна 38 136 руб. (250 000 руб. x 18/118).

Эту сумму налога нужно отразить в декларации за I квартал (ст. 163 НК РФ).

20.3.3. Порядок и сроки уплаты ндс при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места

Для целей НДС передача имущественных прав на жилые дома, жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места признается объектом налогообложения в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Поэтому НДС, начисленный при передаче таких прав, включается в общую сумму налога, подлежащего уплате по итогам налогового периода согласно п. 4 ст. 166 и п. 1 ст. 173 НК РФ.

Таким образом, НДС, исчисленный при передаче прав на жилые дома, жилые помещения, доли в них, гаражи и машино-места, подлежит уплате (в составе общей суммы налога за налоговый период) в общем порядке: равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 174 НК РФ).

Примечание

Перечень КБК для уплаты НДС приведен в приложении 1 к гл. 14 "Порядок исчисления и уплаты НДС в бюджет".

20.3.4. ВЫСТАВЛЕНИЕ (ЗАПОЛНЕНИЕ) СЧЕТА-ФАКТУРЫ

ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ДОМА И ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ,

ДОЛИ В НИХ, ГАРАЖИ И МАШИНО-МЕСТА.

ЗАПОЛНЕНИЕ НАЛОГОВОЙ ДЕКЛАРАЦИИ

Обратите внимание!

Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 утверждена новая форма счета-фактуры и Правила его заполнения (Приложение N 1).

В связи с этим Постановление Правительства РФ от 02.12.2000 N 914 утратило силу.

Согласно разъяснениям Минфина России до 1 апреля 2012 г. можно было применять как новую, так и прежнюю форму счета-фактуры (Письмо от 31.01.2012 N 03-07-15/11 (направлено для сведения и использования в работе Письмом ФНС России от 01.02.2012 N ЕД-4-3/1547@)).

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места продавец обязан предъявить к оплате покупателю сумму налога и выставить счет-фактуру в течение пяти календарных дней со дня передачи (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Примечание

Отметим, что помимо счета-фактуры, выставляемого при отгрузке товаров (работ, услуг, имущественных прав), покупателю предъявляется "авансовый" счет-фактура в случае, если оплата производилась до отгрузки (подробнее см. разд. 22.3.5 "Новый счет-фактура при получении (поступлении) аванса, предоплаты (по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 1137)").

В то же время согласно п. 8 ст. 167 НК РФ налоговая база при передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места определяется только на момент передачи прав (либо на момент исполнения обязательства должником).

Поэтому на момент получения предоплаты в счет передачи таких имущественных прав исчислять НДС не нужно.

На основании этого счета-фактуры покупатель сможет принять к вычету указанную в нем сумму НДС (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Заполнить счет-фактуру нужно следующим образом.

В графе 8 счета-фактуры, предъявляемого к оплате покупателю, указывается исчисленная в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ сумма НДС. В графе 5 данного счета-фактуры указывается налоговая база с учетом налога (разница между доходами и расходами), а в графе 7 - ставка НДС 18/118 (пп. "д", "ж", "з" п. 2 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных Постановлением N 1137).

Примечание

До вступления в силу Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 аналогичный порядок был предусмотрен абз. 17, 19 и 20 Приложения N 1 к Правилам, утвержденным Постановлением N 914.

В налоговой декларации по НДС (форма по КНД 1151001, утвержденная Приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н) по строке 030 разд. 3 в графе 3 вам следует отразить налоговую базу (сумму превышения доходов над расходами), а в графе 5 - соответствующую сумму НДС.

ПРИМЕР

начисления НДС при уступке имущественного права, вытекающего из договора долевого участия в строительстве

Обратите внимание!

1 января 2013 г. вступил в силу Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (ст. 32 Закона N 402-ФЗ). С этой же даты прекратил действие Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (ч. 1 ст. 31, ст. 32 Закона N 402-ФЗ).

Законом N 402-ФЗ установлен перечень документов, которые с 2013 г. будут регулировать порядок ведения бухгалтерского учета. Обязательными для применения станут федеральные и отраслевые стандарты (ч. 1, 2 ст. 21 Закона N 402-ФЗ).

Однако пока федеральные и отраслевые стандарты не утверждены, следует применять документы, регулирующие порядок ведения бухгалтерского учета, утвержденные до 1 января 2013 г. (ч. 1 ст. 30 Закона N 402-ФЗ).

Ситуация

Организация "Альфа" по договору долевого участия в строительстве жилого дома внесла денежные средства в сумме 2 000 000 руб. До окончания строительства организация уступает свое право требования организации "Бета" за 2 472 000 руб. (в том числе НДС).

Решение

Сумму НДС организация должна исчислить с разницы между стоимостью уступленного имущественного права, указанной в договоре с покупателем, и расходами на его приобретение, т.е. с 472 000 руб. (2 472 000 руб. - 2 000 000 руб.).

Соответственно, сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, составит 72 000 руб. (472 000 руб. x 18/118).

Содержание операций	Дебет	Кредит	Сумма, руб.	Первичный документ
Перечислены денежные средства по договору участия в долевом строительстве	60 (76)	51	2 000 000	Договор участия в долевом строительстве, Выписка банка по расчетному счету
Отражена задолженность покупателя по оплате уступаемого ему права требования	62 (76)	91-1	2 472 000	Договор участия в долевом строительстве, Соглашение об уступке права требования
Списано уступаемое право в сумме цены, фактически уплаченной по договору о долевом участии в строительстве	91-2	60 (76)	2 000 000	Соглашение об уступке права требования
Начислен НДС	91-2	68	72 000	Счет-фактура
Получены денежные средства в оплату права	51	62 (76)	2 472 000	Соглашение об уступке права требования, Выписка банка по расчетному счету