Комплексное развитие территории
Сейчас правила подгрузились еще одной темой, которой нет на карте Перми. Должны предусматриваться зоны (ПОМИМО ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН), в которых будет осуществляться КРТ – КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ.
В магистратуре на эту тему целая дисциплина есть.
Карта градостроительного зонирования, но не карта территориальных зон, это карта территорий, в границах которых предусмотрено осуществление деятельности по КРТ, это карта Ростова, красные границы – границы городского округа. По крайне й мере 80% территории города – это КРТ. Власти сказали «что мы мучиться будем, все отнесем к КРТ». Везде, где есть движуха и недвижка, мы готовы развивать. Другие города обычно высчитывают отдельные кварталы и заштриховывают их. Ростов-на-Дону – молодцы.
Пример ошибки на следующем слайде:
Городское поселение Заречье. Что здесь происходит – КРТ, видите розовый цвет. Мы вас учим, что КРТ – это не территориальные зоны. А здесь они создали отдельную территориальную зону КРТ, это грубая ошибка. Потому что применительно к территориальным зонам устанавливаются регламенты. А КРТ – там можно заключить договор застройщика с администрацией о КРТ, где застройщик будет работать не на одном земельном участке, а на целом квартале/микрорайоне.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ ТЕРРИТОРИЯ ПЕРВАЯ СОЗДАНА, завтра будет первое заседание Парламента: «Сириус», не входит в Красноярский край и в город-курорт Сочи.
Следующая тема, третий элемент – планировка территории
Синонимичное определение – планировочное проектирование. С точки зрения профессии, если вы занимаетесь планировкой территории и разработкой схем территориального планирования, ваша профессия – планировщик.
По профессиям: 1 и 3 – планировщик, 2 – юрист и экономист, картограф составляет карту, 4 – проектировщик, 5 – строитель, 6 – управляющий (если мы говорим о жилье, ЖКХшник). Планировщиков и проектировщиков готовят в архитектурных вузах (МАРХИ). Архитектурное образование делится на два профиля, планировщики (карты, чертежи и схемы документов территориального планирования) и проектировщики («объемщики», проектируют здания, строения и сооружения). Разделение очень четкое, они не перемешиваются.
21.10.2021
Планировка территории
ЗОУИТ – сейчас внесли законопроект по очередному реформированию этого института.
Планировка территории – пятая глава ГрК. Называется оно планировочное проектирование, есть специальный факультет в архитектурных вузах для подготовки особых правовых актов. Оно отличается от архитектурно-строительного проектирования.
Они готовят ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) + технические условия. Документацию по планировке территории в большей части случаев готовит публичная власть, частично – само частное лицо. Вы должны знать в самом первом приближении, когда кто готовит их. технические условия же определяются властью, она обеспечивает взаимодействие застройщиков с эксплуатируемыми организациями.
Если вы строите дом и говорите, что вам нужна для функционирования дома 1000 кубометров воды, то Технические условия готовит власть (а не Мосводоканал или застройщик). Технические условия нужны для подключения к сетям инженерной инфраструктуры.
Про ГПЗУ: это документ, который содержит в себе максимальное количество данных о земельном участке. Вы будете сталкиваться с разными типами документов в отношении земельного участка (кадастровый паспорт, схема расположения на кадастровом плане территории, сведения ЕГРН).
Запоминайте виды проектной документации по планировке (слайд выше): проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ), ГПЗУ. ППТ должен иметь форму правового акта, а вот ГПЗУ (как и выписка из ЕГРН) – это не акт, а предоставленная информация, взятая из специального информационного ресурса (ИСОГД – информационная система обеспечения градостроительной деятельности).
Цель планировки территории такая же, как и у документов терр.планирования – обеспечение устойчивого развития территории. Это необходимость упорядочения территории, без публичного регулирования, чисто договорными отношениями решить невозможно. У нас была строго плановая экономика, тоталитарный режим и все решалось силовыми способами, но это приносило эффективные плоды только на коротком промежутке. Устойчивое развитие требует действий планировочных. Планировка достигает цели посредством 3 позиций:
Выделение элементов планировочной структуры (ЭПС)
Установление границ зон планируемого размещения объекта
Установление границ земельных участков
Генплан – перспективное развитие города. Через документы по планировке он переходит уже к реализму. Не стоит проводить различия между картой, схемой и чертежом – это совершенно неважно для учебных целей.
Когда вы смотрите проект планировки, вы видите уже схему квартала. Например, в городе Хабаровске 600 тысяч человек и 600 кварталов – но кварталы бывают и производственные, и общественно-деловые. Соответственно, в Хабаровске 600 проектов планировки (ППТ). Проект планировки делается на квартал, район, микрорайон! Есть элемент планировочной структуры – например, квартал. Мы должны определить, как там будут размещаться объекты. Играем в пятнашки, как расположим внутри квартала здания. И уже напоследок мы делим границы земельных участков внутри квартала. Если смотреть в среднем, это ненаучное утверждение: в квартале примерно 8 земельных участков.
4 определения из глоссария ГрК, которые для целей планировки территорий понадобятся:
Элемент планировочной структуры. Приказом Минстроя в развитие ГрК установлены 8 видов элементов планировочной структуры, для вашего понимания достаточно этих: квартал, микрорайон, район (несколько кварталов/микрорайонов), а также другие виды – они нужны для определения структуры линейного объекта. Линейный объект от площадного сильно отличается. Площадный может быть пентаэдром, квадратом, октагоном и каким угодно… А линейный – это сардель, которая может идти через несколько муниципалитетов, субъектов и вообще через всю Россию (ж/д пути Москва-Владивосток). У ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ЕСТЬ ТОЛЬКО ЭЛЕМЕНТ ПЛАНИРОВОЧНОЙ СТРУКТУРЫ. Земельные участки для линейных объектов не формируются.
Красные линии. Название традиционные, потому что красные краски были давно (киноварь). Красные линии были еще во времена Петра Первого на картах. Указаны территории общего пользования (ТОП) и линейные объекты + территории, которые могут быть предоставлены для абсолютно любых целей.
Территории общего пользования – территории, которым беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. В том числе площади, улицы, проезды, набережные (но выход к воде может быть и не общего пользования, например, порты, судоремонтные и судостроительные заводы), береговые полосы водных объектов общего пользования… Есть представление у студентов, что доступ к воде должен быть обеспечен, но это не совсем так. К источникам питьевого обеспечения вообще никакого подхода нет. В Краснодаре у Краснодарского моря вообще стояли БТР, охраняют водохранилище, чтобы не кинули туда порошок с бактериологическим оружием. Тем не менее, ТОПы есть и они выделяются как раз в проектной планировке. Практикующий юрист хочет узнать: клиент ходил к реке в детстве, бабушка ходила его, а теперь там препятствие. 100 лет ходили к воде, а сейчас обнесли забором. Выяснить правомерность такого шага можно только через документации проектной планировки территории. Есть другой путь, соблазн такой часто бывает у людей без юридического образования. Но единственный правовой регулятор – это ППТ.
Линейные объекты – линии электропередачи, железнодорожные линии, автомобильные дороги и другие подобные сооружения. Они должны охраняться!
Первые две цели достигаются проектом планировки территории; установление границ земельных участков осуществляется проектом межевания территории. Мостик к ожидающему нас курсу земельного права: земельные участки образуются на основании одного из двух документов – установление границ участков в проекте межевания территории + схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Проект межевания территория регулируется ГрК, а схема – Земельным кодексом. Так что есть два пути: путь от публичной власти и путь от частного лица (я иду и готовлю эту схему, а потом ее утверждают уполномоченные органы власти).
ППТ – это основа для ПМТ. ПМТ без ППТ нельзя подготовить. Когда идет новое освоение территории, ППТ и ПМТ готовятся вместе.
В 2017 году законодатель решил, что подготовка ППТ во всех случаях избыточна. Я отношусь к этому критично. Более правильно, когда ППТ готовились сплошным образом:
Необходимо изъятие участка для госмуннужд
Единственный легальный способ публичной власти обосновать, что на этой территории земельный участок не может быть образован и предоставлен частному лицу – это красная линия! В Петербурге архив с красными линиями сгорел во время блокады, чем начали пользоваться в 90-ые и начали застраивать в центре ТОП с историческими зданиями. Город принял экстраординарные меры по установлению новых проектов планировки с новыми красными линиями. Юристы тут достают руки из кармана. Город не может ничем защититься от застройки. Правовой разговор – это только установление, изменение красных линий!
ДЛЯ ЛИНЕЙНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРОСТО ОНИ УКАЗЫВАЮТСЯ В ППТ.
Объекты на территориях двух и более МО: в качестве примера, электростанции, но наиболее часто – аэропорт. Аэропорты иногда на территории даже двух субъектов РФ бывают. А вот предприятия обычно привязываются к одному публично-правовому образованию. Как правило, речь идет об объектах некоммерческой недвижимости. Сюда же относятся гидротехнические сооружения (по воде проводят границы МО, субъектов).
При реализации проекта по комплексному развитию территорий: в Москве это реновация, в других регионах это КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателя. Все это вы могли слышать в рамках изучения ГЧП. КРТ – это вид ГЧП в недвижимости.
На генплане инженерные изыскания не проводятся, невозможно так изучить территорию около 40 км в радиусе…Хотя сейчас они делаются, но не в натуре – используются снимки из космоса. Если бы была космическая съемка, аэрофотосъемка при закладке города Лос-Анджелес, то его бы разместили в другом месте, потому что он находится на месте крупнейшего разлома. Если будет землетрясение, город провалится под землю. Город существует 200 лет, землетрясений пока не было. На стоимости недвижимости этот факт никак не сказывается, Голливуд оттуда не переехал в более безопасное место.
Планировку делаем на квартал, тут как раз надо проводить изыскания: геодезия (измеряют наклон земли, нивелиры), геология (человек с базукой изучает почву), гидрометеорология (роза ветров в каждом конкретном квартале разная), экология.
Район Марьино был построено на месте люблинских полей аэрации, совершенно непригодное для жилья место. Все нечистоты и городские отходы, которые туда отвозили 200 лет, все их можно вывезти и рекультивировать территорию. Завезли миллиарды тонн грунта из Рязанской области.
28.10.2021
В ГПЗУ самая подробная информация о земельном участке + только с ним можно начать строительство.
В кадастровом паспорте земельного участке 12 граф, но на самом деле информации значительно больше.
Итак, у земельного участка есть кадастровый паспорт, есть схема расположения («фотография») – это другой ресурс + ГПЗУ (там есть вообще все). ГПЗУ переехал из пятой главы ГрК в седьмую. Теперь это публичный информационный ресурс, как и система ЕГРН – свидетельства о праве собственности на квартиру нет, но можно взять выписку из реестра как из информационного ресурса. ГПЗУ также остался обязательным документом для строительства, без ГПЗУ вы не получите разрешения на строительство.
В ГПЗУ ВКЛЮЧЕНЫ ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ. 1 и 2 июля 2021 приняли более 100 законов перед роспуском в ГД, в том числе закон о новых требованиях к техническим условиям. Для вас это не имеет значения. Чтобы построить, вы должны определить, сколько потребуется вам различных подключающих мощностей – тепло, электричество, вода. Раньше еще был газ, теперь с газом почти не строят дома. Но ТУ по газу все равно будут для дома (?).
ГПЗУ даются сроком на три года до получения разрешения на строительство. Если вы в течение трех лет не получите разрешения на строительство, его срок истечет.
ЧЕТВЕРТЫЙ ЭЛЕМЕНТ – АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ
Закон 1995 года об архитектурной деятельности, надо проанализировать норму старого закона.
Итак, правовой режим территории задан. Уже есть генплан, ПЗЗ и документация на всю территорию Костромы. Документация по планировке территорию разработан на всю Кострому. Вы можете сделать запрос на проект планировки и на каждую точку города он у вас будет. Дальше уже начинается частная деятельность.
Земельный участок порождает неотчуждаемое от правообладателя принимать самостоятельное решение о подготовке проектной документации. Уже потом вы должны с эксплуатирующими организациями и внешними рецензентами (государство или квалифицированные ЮЛ) будете взаимодействовать, но НАЧИНАТЬ ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ ВЫ НАЧНЕТЕ САМОСТОЯТЕЛЬНО И УВЕДОМЛЯТЬ НИКОГО НЕ НАДО БУДЕТ.
Понятие инженерных изысканий дано в глоссарии (ГрК) – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия. ФЗ о ЧС природного и техногенного характера. Вы уже все изучили, что есть охрана природы в узком смысле и в широком смысле правоотношения включают в себя обеспечение экологической безопасности (охрана человека и государства от факторов техногенного воздействия).
11.11.2021
Пятый элемент собирает все, что было сделано до этого – всю камеральную, кабинетную, офисную, бумажную работу!
Дальше начинается частная деятельность. Заинтересованное лицо составляет проектную документацию, соприкасается с публичной властью в самом широком смысле. Приходим согласовывать подключение к снабжению. Приходим в акционерное общество «Ростовводоканал». Это коммерческое юридическое лицо, оно властные функции не выполняет, но это публично важные функции. Если мы стоим на одной стороне с семьей, друзьями и являемся застройщиками земельного участка, для нас это АО будет стороной публичной власти (он может заблокировать строительство, не даст согласовать подключение).
Посмотрим, как документация застройщика проходит внешнюю рецензию. Экспертиза проектной документации – внешняя рецензия документации, которую вам подготовило бюро. Экспертиза может быть государственной и негосударственной по форме, регулируется она 49 статьей ГрК. Не рекомендую ее читать, там взрыв мозга, специалисты с трудом пробираются через текст. Вам нужно знать только схему! Я вас вообще не призываю читать ГрК. Выбор формы принадлежит застройщику (правообладателю земельного участка) либо его представителю по доверенности (техническому заказчику). Есть перечень объектов, которые перечислены в ГрК, которые подлежат обязательной государственной экспертизе. Не будем их перечислять, там все серьезно – Госграница, военные объекты, атомные станции. Мы не принимаем участия в их общественном обсуждении и нас эти проекты напрямую не касаются. Хотя атомные станции ближе к общественному обсуждению – мало кому хочется приобрести атомную станцию в своем городе. Есть шутка: есть три зоны социально-экономического развития по Закону о поддержке пострадавших от ЧАЭС. В третьей зоне, самой далекой, нужно обращаться «Ваше сиятельство», во второй «Ваша светлость», в первой добавлять к фамилии слово «фон».
Также к объектам государственной экспертизе относятся все дороги общего пользования, объекты культурного наследия. Понятно, что его невозможно построить, но необходима госэкспертиза для проведения реставрации.