1. Если у недвижимости есть правовой режим, он привязан к недвижимости, а не к субъектам. Поэтому и субъекты любого свойства должны этот режим учитывать.

В Тульской области есть город Кимовск с 25.000 жителей, есть Кимовский муниципальный район, именно на его территории располагается одно из самых известных пест России - Куликово поле. Скорее всего, в городе должно быть 3 отделения полиции. Такой норматив ориентировочный. Отделение полиции могут разместить только федералы – УМВД Тульской области. Однако разместить отделение полиции возможно только если градостроительным регламентом прописано, что есть такой вид разрешенного использования, как отделение полиции. Поэтому ПЗЗ должны быть размещены на сайтах муниципальных образований. Исторически это первое в РФ законодательное требование о размещении НПА в Интернете. Сейчас таких требований очень много, отдельные законы регулируют. Но Интернет – это технология, не зависящая от государственного устройства. Просто в 2004 году, когда принимался ГрК, наступил тот момент, когда можно было предъявить требований по размещению НПА ко всем публично-правовым образованиям в России. В 2000 году я работал на госслужбе и пользовался Интернетом и размещал информацию под всякими ограничениями, но он еще не был так распространен.

2. Итак, регламенты должны быть общедоступны.

3. Градостроительные регламенты распространяются в равной мере на все участки недвижимости и все объекты недвижимости, расположенные в этой зоне – зональный подход, к нему есть много претензий. Представьте себе любой известный вам квартал. Виды разрешенного использования, есть две крайности: чем ближе к центру, тем больше видов разрешенного использования на эту зону; чем дальше от центра, тем более они унитарны. В спальных районах квартиры и магазины поесть по типу Магнита, Пятерочки. Рестораны там не нужны. Но в спальных районах тоже нужны отделения полиции, и чем дальше от центра, тем больше. А в центре нужно побольше видов. Мы не можем предусмотреть только офисные центры. Таким образом, правоприменительная практика огромная. Если у вас 5 видов разрешенного использования в центре (зоне ОД) – офисные центры, ТЦ, гостиницы, храмы и жилье, то, скорее всего, жилья там не будет, храмов не будет, крупный бизнес определит более выгодное – офисные центры/ТЦ/гостиницы. И весь квартал может состоять только из 8 гостиниц. Раз вы установили эти рамки, выбрали 8 гостиниц. Поэтому зональный принцип естественным образом в рыночных условиях так развивается – выбираются виды, приносящие максимальную прибыль, и налогообложение в этой зоне должно устанавливаться исходя из максимальной прибыли.

Правовой режим любой недвижимости в РФ базируется на трех позициях: целевое назначение, разрешенное использование и ограничения. По целевому назначению земли делятся на 7 категорий. Разрешенное использование устанавливаются в градостроительных регламентах (ПЗЗ, это зонирование территорий). Когда вы открываете статью 7 ЗК, вы читаете там «зонирование территорий» (а не градостроительное зонирование). Но это синонимы, просто терминология разная из-за того, что ЗК раньше приняли.

Виды разрешенного использования раскрываются в триаду:

• Основные

• Вспомогательные (условие одно – они могут применяться только вместе с основным); например, основное МКД + вспомогательное паркинги. Логично, но есть пример. В 2009 году разразился кризис на фоне пика инвестиционной активности в РФ. В 2008 году было предоставлено рекордное количество земельных участков с 1991. Все застройщики приобрели участки, оградили, начали разрабатывать проектную документацию и разразился кризис. Денег нет. Ты платишь земельный налог 350 тысяч в год. Ты не можешь начать инвестиционный цикл стройки. Чтобы как-то минимизировать убытки и покрыть размер налога, застройщики стали пускать туда стоянки (50 рублей в день условно). Все эти явления были признаны незаконными, потому что в ПЗЗ парковки были указаны как вспомогательные, потому что ты можешь использовать вместе с МКД, но не вместо. Прокуратура даже выпускала специальные разъяснения. Вот вам правовые последствия различия между основными и вспомогательными видами.

• Условно разрешенные – они должны быть указаны в ПЗЗ. Тут вы можете увидеть отделения полиции, банки, банкоматы, интернет-кафе и все такое, классика жанра. У вас спальный район, при этом если у вас увеличится преступность и МВД скажет «давайте тут поставим отделение полиции», то условно разрешенный вид использования может быть применен при проведении публичных слушаний. Трансформация из условного в основные виды происходит после публичных слушаний.

Что не разрешено, то запрещено. Изучение ГП могло затмить другие дисциплины, но вы должны помнить, что мы не в зоне гражданско-правового регулирования, вы в зоне административного регулирования.

Всего три триады для запоминания: первая (правовой режим недвижимости) + вторая (виды разрешенного использования) + третья ТО, ЧТО УСТАНАВЛИВАЕТ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ РЕГЛАМЕНТ (ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ, ПРЕДЕЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ, ПРЕДЕЛЬНЫЕ ПАРАМЕТРЫ). В ЭТОЙ СХЕМЕ нет про субъектов, а обычно туда включают статус собственника (правообладателя) недвижимости. Но мы в учебных целях отдельно говорим о лицах и отдельно о недвижимости.

Есть территории РФ, где градостроительные регламенты не устанавливаются или не распространяются на них. Там разрешенное использование устанавливается индивидуально в отношении этой территории! Что это за территории в России?

• Градостроительные регламенты не устанавливаются – там вообще ничего нет. Вы еще категории земельного фонда не изучали, просто зафиксируйте. В ПЗЗ это просто белая территория, изредка черная. В городе можно прописать виды разрешенного использования, там все сосуществует и бизнес сам решит, а в сельскохозяйственных угодьях так нельзя, нельзя сказать, что вот разрешено выращивать картошку, рожь, виноград и персики. Так нельзя, нет сочетаемости. Все унитарно, если сажаешь пшеницу, максимальное изменение – рожь. Но даже кукурузу ты не посадишь там, ты убьешь почву для пшеницы! На с/х угодьях свободы выбора нет.

• Градостроительные регламенты не распространяются – объекты культурного наследия; в ПЗЗ города Москвы вы не увидите Кремля. Нет границ Кремля. Нет такой территориальной зоны. Она шире вместе с Красной площадью, Васильевским спуском и т.д. можете предположить, что вы не можете построить в Кремле гостиницу. Если есть объект культурного наследия, на него регламенты в части свободы выбора не распространяются. То же самое в границах территорий общего пользования, линейных объектах…

14.10.2021

Есть два министерства: Минстрой (министерство строительство и жилищно-коммунальных услуг, отвечает за развитие законодательства о градостроительной деятельности) = был Минэкономразвития (отвечал за развитие земельно-имущественного регулирования 20 лет). Но чуть больше года назад изменилась структура и все полномочия Минэкономразвития перешли в подведомственный ему Росреестр. Законодательство очень сложно разделить, земельное от градостроительного. Вы увидите, что не все однозначно и разделить по кодификации земельное и градостроительное законодательство нельзя на практике. Линия между ЗК и ГрК пунктирная. В подавляющем большинстве кейсов со стройкой вам нужны оба кодекса. Это логично, так как базис строительства – земля.

ОБЪЕДИНЯЕТ ЗЕМЕЛЬНОЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО:

Любой субъект можно классифицировать по правовому режиму территорий, земель и земельных участков. Допустим, республику Удмуртия. Можно открыть карту градостроительного зонирования ПЗЗ в муниципалитетах Удмуртии.

Мне кажется, я удалил очень важный слайд вот с этой информацией:

ПЗЗ состоят из трех частей. Когда вы будете хорошо знать содержание ЗК и ГрК, вы поймете, что большая часть ПЗЗ – это переписанная часть кодексов, это нормально, они имплементируют нормы. Порядок землепользования и застройки – текстовая часть, обычный НПА, как мы привыкли. Правила предоставления земельных участков (регламентные вопросы, в какое подразделение городской администрации городского округа - города Ижевска в республике Удмуртия, какие документы прилагаются к заявлению, вся процедура). Все документы перечислены в ЗК в главе 5.1 «Предоставление земельных участков» со специальной статьей про процедуру. Но там краткое перечисление, а в ПЗЗ развернутое, могут приложить образцы документов. Карта градостроительного зонирования Градостроительный регламент – это не документ! Документ – это ПЗЗ в целом. Регламент – один их составных элементов такого специального НПА, как правила землепользования и застройки.

В советском правопорядке вид разрешенного использования (Что можно делать на этом земельном участке?) устанавливался индивидуально в каждом конкретном случае. Сейчас законодатель говорит, что есть пул, в котором нельзя самовольно установить вид разрешенного использования.

На данный момент ОЭЗ – это небольшие территории, есть Закон об особых экономических зонах, а ранее это были целые субъекты РФ. Там режим управления абсолютно ручной, нет никакого зонирования (установления на большую территорию разнообразных видов разрешенного использования). То же с с/х угодьями: ты не можешь использовать ее для других сортов, пород… Ты можешь просто угробить землю, посадив разнородные культуры без агрономических знаний. Общественные отношения так складываются, что стройка везде типовая и контролировать безопасность строительства легко, а в с/х сфере очень сложно. Поэтому законодатель регулирует так: строй что хочешь, а в с/х сфере градостроительных регламентов нет и все управляется в ручном режиме.