В чем особенности строительного саморегулирования?
Общая цель для всей системы саморегулирования – это установление профессиональных требований к профессии и контроль за их соблюдением. Но в строительстве добавились еще две цели, за которые строительство многие критикуют (чем более цивилистически ориентированы специалисты, тем больше критикуют) – предупреждение причинения вреда жизни и здоровья граждан + окружающей среде на стройке, а также ответственность за выполнение контрактов. Это называется «круговая порука», когда соединяются купцы, мерчендайзеры, собираются в один круг, скидываются деньгами и этот пул лежит. Если кто-то накосячит по контракту, деньги берут оттуда. Это компенсационный фонд! В части причинения вреда – ответственность солидарна, а в части неисполнения контрактов – ответственность субсидиарна! И по неисполнению контрактов компенсация максимум 25% от всего фонда.
Саморегулируемые организации имеют региональную привязку. Если СРО создается в Орловской области, вы можете быть членом (как архитектурное бюро, инженерно-изыскательская компания) состоять только в одном СРО. В некоторых субъектах их вообще нет (они есть в 75 СРФ). Потому что СРО можно создать при условии наличия 100 членов. Вы регистрируете НКО, получается заявления 100 членов и подаете заявку в Ростехнадзор, который наделяет вас статусом СРО. Необходимо наличие индивидуального правового акта Ростехнадзора. 100 членов – именно в отношении строительной сферы. В изыскательской и архитектурной сфере необходимо 50 членов. Это принципиальное отличие, потому что изыскателей может быть совсем немного. Вообще строительство считается третьей по структуре занятости населения сферой после врачей и учителей. Строителей 5 млн человек в стране и их постоянно не хватает, иначе не было бы такого агрессивного рынка гастарбайтеров. Так что в РФ сейчас 220 строительных СРО, 40 изыскательских, 180 архитектурных. СРО могут принимать к себе в качестве членов организации из соседних СРФ (у которых общая граница). В Курганской области зарегистрировано по данным Росстата около 200 организаций строительных, но там нет СРО. Около 120 из них входят в СРО Свердловской области.
Все 220 СРО входят в единую систему – Национальное объединение строителей, оно не имеет контрольных полномочий. Национальное объединение для них обязательно, все СРО должны в него входить. Классическим аналогом саморегулирования за рубежом являются адвокаты и нотариусы. Наша система вообще ни на что не похожа, она особая. Как показывает практика, каждый СРО имеет два компенсационных фонда: компенсационный фонд для возмещения вреда и фонд для обеспечения выполнения договорных обязательства. Они не перемешиваются! Правила пополнения этих фондов тоже разные.
Всем ли надо быть членами СРО, чтобы участвовать в градостроительной деятельности? Не всем. Очень долго обсуждалось это на законодательном уровне в 2009. Сейчас ты либо на свободном рынке, либо ты должен быть членом СРО – есть граница по контракту в три миллиона рублей. Если твой контракт менее 3 миллионов, тебя никто не будет проверять. Рынок построен так, что до трех миллионов рублей ничего серьезного не строится. Все серьезное с проверками и квалификацией сотрудников, с установлением ответственности, идет выше 3 млн.
Ответственность СРО перед работниками. Что является сферой ответственности? Причинение вреда на стройке третьим лицам только!
25.11.2021
Поговорим о всей структуре ГрК
Статистика СРО в строительстве:
Саморегулирование – это надстройка. Сама система – это как менеджмент в системе строительной деятельности. Строителей там нет. Это управление, это контроль за соблюдением всеми членами корпоративных требований (уплата взносов, участие в собраниях и отслеживание надлежащего поведения в рамках корпоративных отношений) + контроль за соблюдением требований, выполняемых при строительстве. Он выборочный.
Цифры по видам СРО мы озвучивали на прошлой лекции. В СРО входят только 40% от общего числа строительных компаний, зарегистрированных на территории РФ. критерий вхождения в СРО – выполнение работ свыше 3 млн рублей стоимостью.
97% строительных организаций в РФ имеют штат менее 100 работников. Критерии малого бизнеса немножко другие. Но если говорить примерно, это все равно малый бизнес. Представляется, что стройка – это человекоемкий, мощный механизм, поэтому цифры удивляют.
Членство в СРО должны иметь застройщики. Почему именно эти 4 вида заказчиков должны быть? Надо понимать, что это отношения верхнего уровня. В договоре строительного подряда есть заказчик, подрядчик и десятки/сотни/тысячи «субчиков». Они в эту систему не входят.
Застройщик – есть понятие в первой статье ГрК. Можем сократить определение: это лицо-правообладатель земельного участка или агент правообладателя. Агентом застройщик становится, только когда правообладателями являются органы публичной власти. Так что функции застройщика органы передают! Застройщик вправе передать свои функции техническому заказчику. Так что в большинстве случаев застройщик – это арендатор, владелец на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения.
Технический заказчик – ЮЛ (профессиональный участник рынка), уполномоченный готовить задания, заключать договоры и т.д. На сленге это называется «передать работы под ключ». Если вам по наследству перешел крупный земельный участок в центре Краснодара, вы выбираете вид разрешенного использования, хотите гостиницу там построить, передаете все функции техническому заказчику.
Региональный оператор – действует в эксплуатации многоквартирных домов. Они действуют только на этой стадии, не участвуют в строительстве. На 95% они являются собственниками нежилых помещений на 1 этаже МКД. Они очень заинтересованы и могут свои интересы отстаивать наравне с проживающими. Поэтому определение регионального оператора очень важно: кто будет заказывать кап.ремонт?
Подрядчик – это из ГК, не будем останавливаться.
Это мы уже обсуждали в прошлый раз, но надо повторить: в СРО есть два фонда (возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств). Из всех косяков стройки у нас 98,5% - это нарушения договорных обязательств, только 1,5% - причинение вреда.
Также установлены 5 уровней ответственности. Когда вы строите небольшое здание, даже если кран упадет на здание и оно разрушится, это все равно только первый уровень. А пятый уровень – это атомные станции. Там вред может измеряться миллиардами рублей. Поэтому уровень взносов зависит от уровня рисков, как в любом страховании.
Контроль в ГрК: в кодексе есть нечто срединное, которое в обычную классификацию не внесешь. То есть здесь не надзор, а именно контроль, но это похоже на общий надзор прокуратуры, только это точечный контроль. За субъектами контроль осуществляет Минстрой, а за муниципалитетами – субъекты РФ. контроль установлен статьей 6.1 ГрК.
Глава 7. Отдельная глава, посвященная информационному обеспечению осуществления градостроительной деятельности. На федеральном уровне ведется две базы. В области земельных отношений есть Публичная кадастровая карта. А в градостроительстве это ФГИСТП и ФГИСЦС. ФГИС – это федеральная государственная информационная система: ТП – территориальное планирование, ЦС – ценообразование в строительстве. Когда вы изучали законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Система регистрации прав и сделок – достоверность записей презюмируется и защищается в судебном порядке. а в градостроительной деятельности в этих системах не презюмируется достоверность.
Ответственность за нарушение градостроительного законодательства:
Не забывайте, что административная ответственность – это предмет совместного ведения РФ и субъектов. В кодексах субъектов, как правило, есть свои составы в области градостроительной деятельности. Классический состав в области развития территорий на региональном уровне – нарушение правил благоустройства! На федеральном уровне этого нет, и оно вообще долгое время не использовало термин «блгоустройство», то есть замощение дорог, малые архитектурные формы, граффити и мураль.
Статья 60 ГрК устанавливает штрафную неустойку. Самые благополучные годы в истории современной России: 2007-2008. Стройка увеличилась в разы, объем был в три раза выше, чем в 2003. Это было введено после нескольких несчастных случаев.
Законом от 30 декабря 2012 года ГрК был дополнен главой 10. Она состоит из шести статей.
Были введены 4 вида комплексного развития территорий: незастроенные территории, застроенные территории, отдельно – застроенные территории жилого назначения,
2.12.2021
Участие общественности в принятии градостроительных решений
Намеренно говорю об общественности, потому что участвуют не только граждане, но и ЮЛ. Есть некоторые НКО, которые имеют основным видом деятельности защиту прав граждан в принятии градостроительных решений, защищают право граждан на благоприятную окружающую среду.
Участие добровольное! В выборах есть список, перечень голосующих на каждом избирательном участке.
На слайде 6 форм непосредственного осуществления местного самоуправления по 131-ФЗ. Они не имеют отношения к градостроительной деятельности. Их можно использовать и через них привлечь общественность, но это очень непродуктивно. Пример:
В давние времена, 1997 год, один из проектных институтов в СПб заключил на торгах договор о разработке генплана Вологды на 10 млн рублей по сегодняшнему курсу. Был подготовлен проект и мэру города пришло в голову перед принятием генплана вынести его на местный референдум. Не было еще единых дней голосования; на его организацию потратили 12 млн, было 44% за и 56% против. Генплан отправили в топку, его нельзя принимать. 22 млн в печь и 0 результат. Город просто потратил 22 млн рублей. Против чего были эти 56%? Они смотрели разве генплан? Поэтому документы глупо выносить на референдум, потому что это было скорее выражение недоверия мэру, заместителям его, протест против плохой погоды…
Поэтому взамен всех этих форм в ГрК предусмотрены 2 формы.
Социологическая тема: типы градостроительных конфликтов
На следующем слайде мы посмотрим, как зачастую в России в реальности эти конфликты решаются. Инструменты предупреждения – это зарубежный опыт.
Конфликты:
Отказ собственников освободить территорию, когда городу надо развиваться (это непрерывный и независимый процесс). В Пскове есть на месте сносимых 4-этажек теперь зоны ИЖС. Так что развитие не обязательно вверх. Предупреждение – проведение специальных процедур в сочетании индивидуального и коллективного обсуждения меню альтернатив. Некоторые элементы в принципе заложены в процесс реновации в Москве. Это не универсальный совет: если вы хотите наиболее эффективно решить вопрос с приобретением взамен изымаемого жилого помещения лучший вариант (денежная форма, натуральная либо сочетание), лучше действовать через Оперативный штаб по контролю за осуществлением реновации. его возглавляет Фадеев, бывший руководитель Общественной палаты.
Несогласие собственников с ценой выкупа. Пытались проводить неформальное голосование по единой цене выкупа. Сносят дом с 196 квартирами, в которых 165 собственников. Даже внутри одной квартиры родные люди иногда не могут прийти к решению по единой цене выкупа.
Несогласие жителей с новой функцией и обликом территории – проведение публичных слушаний. На публичные слушания нужно выносить именно функции и облик территории (функциональные зоны, виды разрешенного использования, размещения объектов публичного значения).
Несогласие жителей с изменениями публичных пространств – эффективная планировка территории. В моей практике был пример летом 2001 года, жители двух домов по улице Крылатские Холмы, дом 36 (далеко от Москвы-реки) переживали, что новый дом блокирует им вид на реку. Хотя их дома стояли достаточно далеко от реки. Это может решаться через публичные слушания, но лучше использовать эффективную планировку территории.
Падение стоимости жилья или качества жизни от нежелательного соседства с новой застройкой