Градостроительное зонирование

Уже третий раз видим этот слайд. Пока еще мы на стадии, когда публичная власть действует с участием жителей через публичные слушания, но без застройщика. В отличие от территориального планирования, которое имеет три уровня публичной власти с разным названием документов, градостроительное зонирование унитарное! Осуществляется только на первом этаже муниципального управления и только реализуется через нормативно-правовой акт, называемый ПЗЗ. То есть правила землепользования и застройки.

Градостроительный регламент – интегрирующая составляющая, от которой зависит правовой режим территории. Это настолько центральное ядро любого кейса, встает всегда вопрос о том, что в регламенте прописано и так часто это используется, что многие по своему недомыслию считают его отдельным НПА! Градостроительный регламент – неотъемлемая часть правил землепользования и застройки. Правильно говорить: мы построили ПЗЗ, применительно к этому земельному участку град.регламент такой-то.

ПЗЗ унитарны! Территориальные зоны – для них в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты, это не из разных сфер отношения, которые можно отдельно рассматривать. Градостроительные регламенты имманентно устанавливаются для территориальной зоны.

Регламент состоит из 5 позиций, здесь 3+2! Они между собой имеют принципиальную разницу. Регламент определяет:

• Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

• Предельные размеры земельных участков; мы привыкли их измерять посредством площади, но помимо этого очень важно, что регулироваться может длина и ширина земельных участков! Обычно длина и ширина беспокоят публичную власть + садоводческие кооперативы как собрания граждан, которые берут 3 гектара земли и делят их на 57 участков. Логика какая: есть внутри общая собственность – проездная дорога в частной собственности кооператива. Важно, какой стороной участки будут обращены к дороге – узкой или широкой. Все зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Если это фермерское хозяйство для профессиональной предпринимательской агродеятельности – широкой стороной; если личное подсобное хозяйство – то узкой. Минимальный размер, как правило, это 4 сотки. Какое общественное целеполагание? Для того чтобы супруги, приобретающие участок к 7 соток, при разводе не могли разделить это имущество. С учетом большого количества имущества недвижимое имущество не делится, чтобы не создавать микроскопические земельные участки, эти фрики неудобные для оборота.

• Предельные параметры разрешенного строительства – этажность прежде всего. Жилое помещение этаж – 3 метра. Пример глупости – в Тамбове хотели регулировать линию застройки, указали 3 этажа, а рядом построили огромные ТЦ с очень высокими этажами.

Еще две позиции:

• Ограничения использования земельных участков

• Расчетные показатели при КРТ (комплексное развитие территории с 2017 года) – это целый институт в градостроительном законодательстве – отдельная глава ГрК. Но подробно говорить об этом не будем.

Первые три элемента градостроительного регламента (предельные размеры и параметры) устанавливаются ПЗЗ! Они порождаются муниципальной властью, а ограничения использования и расчетные показатели при КРТ попадают в ПЗЗ извне! Пример ограничения использования – СЗЗ (санитарно-защитные зоны, там нельзя строить жилье). Если вы купите земельный участок в СЗЗ для жилья, вы неудачник… Помните зелень вокруг Новолипецкого металлургического комбината? Кругозор человека ограничен тем, что он видит. СЗЗ установил Главный государственный санитарный врач РФ. Их устанавливаются федералы повсюду, как и водоохранные зоны. Таких зон с особым использованием участков 28!

07.10.21

В Европе, как правило, дома трапециевидные, дома у нас стоят фронтально, а в Европе узким торцом. Это довольно распространенный факт. Почему в западноевропейских городах торец дома такой? Подоплека там интересная.