Цифрой 3 на слайде: в правовой режим входят ограничения прав на землю.
Решили купить землю для строительства. Земли населенных пунктов, там основной вид разрешенного использования – среднеэтажное жилье, вспомогательные паркинги, проверили, а потом бац – и там СЗЗ, рядом завод стоит, вы при покупке на него внимания не обратили. С виду завод не функционирует, забор рассыпанный, проволока порвана, трубы не работают. А там – секретное производство и санитарно-защитная зона на километр по периметру. Открываем СанПиН и читаем: жилье строить нельзя. Все, купили по целевому назначению надлежащий участок, но ограничения прав не проверили, дьюдил плохо провели, покупали для жилья, а построить не сможете. Суд тут статью 178 ГК применять не будет, это публичная информация и продавец не должен вам это говорить. Вы не обязаны ее заявлять.
В ограничениях прав помимо СЗЗ еще сервитуты. Вас наверняка учили, что сервитуты – обременения. Но здесь это не важно.
Категории земель в РФ могут отменить, речь идет об этом уже 10 лет последних. В 2014 году была принята идея постепенного введения отказа от категорий земель. ГД приняла в первом чтении закон, он лежал 5 лет, потому что не хватает политической воли и аргументов. Позиция кафедры: мы против отмены, мы писали отрицательное заключение. Но мы понимаем, что совмещение функциональных зон в Генплане, территориальных зон в ПЗЗ + деление земель на категории может быть кривым, территории могут не совпадать и у правоприменителя может возникнуть проблемы. Категории земель носят учетную функцию, а не правопорождающую. Сейчас возможна прописка людей за пределами населенных пунктов. Но когда на дачи надо будет отправлять избирательные комиссии и прочее, эта система крякнет просто. Мое убеждение, что категории земель обречены и их отменят. Но этого не случилось в 2014 и 2020. Может быть, это будет к 2030 году.
Так что категории земель вспоминайте и применяйте.
Во всех муниципалитетах есть Генплан и ПЗЗ. Как они соотносятся? В теории мы говорим так: Генплан говорит о функциональной привязке.
Откуда берутся схемы размещения объектов? Из того, какие у вас приоритеты, ресурсы и сроки, это все планирование. Меня неожиданно привлекли к решению вопроса о капитальном ремонте школ в России. Нужно иметь инструментарий, как определить, стоит проводить капитальный ремонт или надо построить новую. Техническая экспертиза регулируется правом: для обязательного сноса нужно установить износ здания до 80%. Более низкий процент износа – решает мэр города, что делать. Принимаются программы представительным органом местного самоуправления + бюджет нужен. ЗА ЭТО ОТВЕТСТВЕННА ПУБЛИЧНАЯ ВЛАСТЬ. Есть система ответственности, в этой части Генплан является НПА.
А вот функциональное зонирование – ПЗЗ не обязаны соответствовать генеральному плану в части функционального зонирования. Это некий план, который не обеспечен ничем. ЭТО МОЖНО НЕ ПРИМЕНЯТЬ, ПРИМЕНЯТЬ НУЖНО ПЗЗ. ОНИ УСТАНАВЛИВАЮТ ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ТЕРРИТОРИИ.
Может ли карта совпадать с текущим видом города? Да, но это нелепо. В ППЗ должны вноситься изменения, когда город развивается, должен изменяться правовой режим территории.
Генплан порождает права и обязанности в части размещения объектов, а зонирование – это видение администрации, как город будет развиваться, но ответственности за это она не несет. А вот ПЗЗ – это полноценный НПА.
Запомните, что в 2017 году вышла позиция ВС, которая заставляет ПЗЗ соответствовать генеральному плану. Кафедра против этого решения, мы очень критичны и пишем статьи. На самом деле жизнь и практика применения преодолела конфликт. В 2017 году было ЖК Лайково. Это был инвестиционный проект, но ВС его тормознул, местные власти Одинцовского муниципального района (а сейчас – городского округа) это потихоньку объехали и проект уже построили.