270

Данному аспекту в прошлом уделялось мало внимания в силу неразвитости технологий анализа и прогнозирования рыночных систем. Заключения специалистов были весьма субъективны и умозрительны, что, безусловно, сказывалось на уровне доверия к ним и восприятии собственниками, это становилось причиной множества ошибок в управлении и несоответствия принимаемых решений требованиям эффективности и целесообразности. Однако благодаря множеству современных научных изысканий в области анализа, прогнозирования и управления экономическими системами формируется совершенно новый взгляд на профессию девелопера, способного получаемые результаты использовать для повышения качества и эффективности собственной деятельности.

Глубокие исследования моделей рынка недвижимости с использованием новых современных интеллектуальных технологий, применяющих модели поведения игроков рынка, описывающих их предпочтения в виде механизмов комплексного оценивания, содержащих деревья критериев и матрицы свёртки с расширенными функциональными возможностями, позволяют исключить такие требования, как запаздывание поступления информации и учёт минимального числа детерминантов спроса и предложения. Профессиональный управляющий, осознающий назревшую необходимость рационализации методов принятия решений на основе развития интеллектуальных технологий моделирования рынков недвижимости, способен понять ценность исследований поведения участников рынка, выявления их предпочтений и мотивации в принятии решений, а также управления рыночными отношениями.

Сегодня ещё не до конца проработаны вопросы рационализации методов управления, которые требуют детального исследования специфики сегмента рынка недвижимости и рыночной экономики с помощью математических моделей. Большинство работ по моделированию рынков опираются на попытки предсказать поведение игроков в зависимости от изменения отдельных факторов. Необходимо расширение состава методов моделирования рынков на основе новых подходов, непосредственно вытекающих из пред-

101

elib.pstu.ru

ставления рынка как совокупности моделей функций спроса и предложения, т.е. моделей предпочтений егоосновныхигроков.

Технология моделирования предпочтений основывается на использовании различных видов свёртки, выполняющей функцию агрегирования. Безусловно, в рамках рассмотрения данных вопросов изучение и дальнейшее практическое применение предлагаемых методов может позволить девелоперу глубже понять роль отдельных экономических аспектов в процессах управления объектами недвижимости и их совокупностью, а также повысить качество и эффективность собственной профессиональной деятельности.

Целью настоящей главы является описание интеллектуальных технологий моделирования рынков недвижимости и процесса разработки систем поддержки принятия решений, позволяющих профессиональным управляющим эффективно и качественно реализовывать собственные компетенции.

Достижение данной цели предполагает последовательное изучение следующих вопросов:

1.Концепция моделирования рынка недвижимости, принципиальную основу которой составляют модели предпочтений игроков рынка. Данная концепция в дальнейшем должна выступать в качестве конструктивного теоретического базиса для решения различных задач рационализации методов управления на рынке недвижимости.

2.Выбор на множестве моделей предпочтений основных игроков рынка недвижимости свёрток детерминантов спроса

ипредложения.

3.Многофакторные системы поддержки принятия решений в задачах рационализации методов управления по результатам моделирования и аналитического исследования рынка недвижимости и её применение в практической деятельности.

4.1. Концепция моделирования рынка недвижимости на основе предпочтений участников рынка

Трактовок понятия «концепция» множество. Конкретизируем его в рамках рассматриваемого контекста. Концепция – это определённый способ понимания, трактования, восприятия какого-

102

elib.pstu.ru

либо предмета, явления или процесса, основная точка зрения на предмет, руководящая идея для его систематического освещения, комплекс взглядов, связанных между собой и вытекающих один из другого, система путей решения выбранной задачи.

В рамках процесса разработки концепции анализа и управления на основе моделирования рынка недвижимости предполагается обоснование содержания задачи управления, рассмотрение основных подходов к её решению, разработка теоретического базиса моделирования рынка недвижимости, выступающего в качестве объекта управления.

Современный рынок недвижимости, особенно наиболее динамичная его часть – рынок жилой недвижимости, рассматривается как эффективный инструмент развития рыночного хозяйства и форма повышения экономической активности населения.

Роль рынка недвижимости в развитии страны с социальной, политической, экономической и научно-технической позиций определяется множеством известных положений. Существующая ситуация характеризует недостаточность развития рассматриваемого сегмента в России, в особенности на фоне успехов в этой области других стран, качество и класс объектов в которых в значительной мере превосходит отечественный.

Анализ ситуации на рынке недвижимости выявил наряду с положительными тенденциями частичную необоснованность предполагаемых девелоперами мер, направленных на развитие сегмента рынка недвижимости или отдельного объекта. В частности, остаётся непонятным принцип распределения площадей по отдельным подсегментам или определения наиболее благоприятного периода для возведения объекта того или иного назначения, целью которых является в конечном счёте развитие рынка в целом и увеличение прибыльности отдельного объекта. Вопрос об эффективности проводимых мероприятий на фоне экономического кризиса все больше обостряется.

Эти и другие аспекты определили и обосновали необходимость и актуальность исследований, направленных на рационализацию методов поддержки принятия решений в сфере управления недвижимостью.

103

elib.pstu.ru

Традиционно особое внимание уделяется решению имущественной проблемы предпринимателей, частных собственников и, прежде всего, регулированию существующего рыночного сегмента. Существующий пакет методов принятия решений представляется весьма ограниченным именно в силу того, что не учитывает особенности конкретных рыночных сегментов и объектов. Такая ограниченность уменьшает возможности их эффективного использования, поскольку не анализируется степень влияния предлагаемых мероприятий на достижение конечного результатов.

В связи с этим возникает необходимость в детальной разработке концепции моделирования рынка недвижимости, что

вконечном счёте позволит принимать научно обоснованные управленческие решения, направленные на повышение эффективности деятельности участников данного рынка. Итоговым результатом разработки и использования данной концепции должна стать система поддержки принятия решений, направленная на обеспечение эффективного функционирования организаций – участников рынка.

Основой «базового» вида концепции моделирования рынков недвижимости являются следующие положения:

востребованность в системах поддержки принятия решений на рынке недвижимости мотивирует разработку конструктивных прикладных моделей данного рынка;

одним из обязательных условий рационализации решений

всфере управления недвижимостью и рыночных отношений является использование технологий многофакторного моделирования рынков;

моделирование рынка недвижимости должно предусматривать объединение моделей предпочтений игроков рынка;

адекватность моделей предпочтений игроков рынка задачам принятия управленческих решений в области контрагентских отношений в сегменте недвижимости обеспечивается нелинейными механизмами комплексного оценивания на основе деревьев критериев и матриц свёртки с развитыми функциональными возможностями;

104

elib.pstu.ru

разработка прикладных моделей рынка должна быть обеспечена методикой, предусматривающей решение задачи выбора матриц свёртки лицами, принимающими решение (ЛПР)

вданной предметной области, и снижающей требования к их специальной подготовке;

моделирование рынка целесообразно выполнять с использованием программных комплексов из семейства «декон»;

основной целью регулирования рынка недвижимости является обоснование изменений его равновесного состояний путём варьирования значений параметров детерминантов спроса

достижение нового равновесного состояния рынка подбором параметров детерминантов спроса и предложения с использованием модели предполагает сокращение трудоёмкости решения данной задачи на основе аналитических методов, строящихся на линеаризации многомерных функций спроса и предложения в исходной точке равновесия рынка;

в сегменте недвижимости допускается возможность принятия параметрических решений при высокой степени адекватности моделей предпочтений системам ценностей и взглядов основных участников рынка.

Следование положениям концепции с учётом привносимых индивидуальных признаков в зависимости от типа подсегмента

ирассматриваемых отношений позволяет разработать эффективную интеллектуальную технологию в виде системы поддержки принятиярешенийврассматриваемойпредметнойобласти.

4.2. Выбор детерминантов рыночного спроса и предложения

В соответствии с принятой концепцией модель рынка недвижимости образуется пересечением функций спроса и предложения, для их определения используются модели предпочтений отдельных игроков на основе нелинейных (матричных) свёрток. Среди всех возможных свёрток необходимо выделить

105

elib.pstu.ru

самые существенные для исследуемого сегмента рынка. Искомую процедуру можно отнести к решению задачи выбора, решаемой в форме последовательного синтеза минимально необходимых подмножеств деревьев критериев и матричных свёрток.

Для решения задачи выбора на этапе структурного синтеза деревьев критериев необходимо обосновать состав существенных для исследуемого сектора рынка частных критериев, составляющих детерминанты спроса и предложения. Для наилучшего понимания в качестве примера приведем рынок аренды коммерческой недвижимости, на котором спрос представлен арендаторами, а предложение – арендодателями. Ниже представлены только детерминанты спроса, что достаточно для иллюстрации параметров модели, компоненты которой приводятся к качественной стандартной шкале комплексного оценивания с помощью функций приведения одного из двух видов (подробно технология построения икорректировкифункцийприведенияописанавгл. 2).

Частные критерии детерминант спроса

elib.pstu.ru

Здесь представлен весьма широкий перечень критериев. Решая отдельные задачи, исследователь также может отказаться от применения многих из них, объясняя своё решение критерием необходимости и достаточности выбора. Основным условием является терминальность (измеримость) критериев, то есть в обосновании выбора критерия в обязательном порядке должно быть описано, как производится физическое измерение и приведение его значений к единой шкале комплексного оценивания.

Сочетанием известных методов структурного синтеза деревьев критериев («снизу-вверх» и «сверху-вниз») необходимо получить обобщённый граф моделей спроса (рис. 4.1) и предложения. Процедурой отсечения ветвей данного графа перечисляется множество подграфов (подмоделей спроса и предложения соответственно), достаточное для всестороннего исследования спроса и предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости в частности.

Здесь необходимо отметить, что дискуссии подлежит и созданное исследователем древо критериев. В качестве основного аргумента по его формированию можно использовать непопулярную рейтинговую методику обоснования важности критериев. С другой стороны, требуется обосновывать и сворачиваемость, определяя, что в конечном счёте свёртке подлежат два критерия, являющиеся обязательно альтернативами друг другу или взаимно дополняющие друг друга.

Задача выбора на множестве бинарных матриц свёртки решается известным методом конструирования матриц с топологической интерпретацией свёртки и завершается перечислением их основных видов, существенных для исследуемого сектора рынка (подробно технология конструирования матриц свертки описана в гл. 2).

Используя правила заполнения матриц, исследователь приобретает ряд полезных ограничений, способствующих уменьшению числа обоснований определяемых значений в матрице. Конечно, заполнение матриц – процесс не лишённый доли субъективизма, но предполагается, что эксперт рынка недвижимости

107

elib.pstu.ru

достаточно чётко представляет наиболее распространённую позицию. Если данного факта недостаточно, то существуют методы составления коллективной модели, которые позволят определить конечный и наиболее приближённый к фактической ситуации вид.

Рис. 4.1. Обобщённаяструктурадеревакритериевмоделиспроса

Задача рационализации методов управления рынком, в частности, в области арендных отношений решается посредством использования двух базовых подмоделей (рис. 4.2) спроса Qd и предложения Qs, на основе которых вариациями видов матриц свёртки (для детерминанта предложения – (рис. 4.3)) моделируются возможные типы поведения игроков рынка. Исследование базовых функций имеет своей целью создание инструмента приведения в соответствие поведению реальных игроков рынка

108

elib.pstu.ru

в процессе маркетингового анализа типов моделей спроса и предложения. Признаки типов игроков рынка предлагается определять по результатам процедуры комплексной сертификации модели спроса и предложения.

Рис. 4.2. Базовыемоделиспросаипредложениярынка арендыкоммерческойнедвижимости

Рис. 4.3. Основныевидыматрицсвёрткидлякритериев «Уровеньфактическойцены» (Yф.ц) и«Уровеньсубсидий» (Yс) детерминантапредложения

Известная комплексная сертификация матриц свёртки, усовершенствованная в настоящий момент, представляет собой количественно выраженную качественную характеристику степени

109

elib.pstu.ru

влияния каждого частного критерия на общую оценку в развёрнутой (в виде таблице) или обобщённой (в долях единицы) формах. Поскольку речь идёт о распределении влияния между критериями, их общая интегральная оценка всегда равна 1. Развёрнутая форма сертификата и функции чувствительности в рабочей точке, описываемой набором значений частных критериев, могут служить дополнительной информацией для установления типа игрока, если обобщённая форма оказывается недостаточной.

Решение задачи выбора моделей функций спроса и предложения рынка арендной недвижимости позволяет перейти к задаче моделирования данного сегмента рынка, что отвечает основной задаче исследования – рационализации методов прогнозирования и управления.

4.3. Многокритериальная система поддержки принятия решений

Система поддержки принятия решений в области регулирования арендных отношений, на примере которых выстраивалась модель, формируется на основе технологии (процессов и методов) моделирования рынка аренды коммерческой недвижимости, совокупность процессов которой представлена на рис. 4.4. Полученный набор моделей спроса и предложения может быть использован при разработке модели рынка с учётом структур двух групп его участников (игроков). Для этого необходимо построить коллективные модели спроса и предложения в рамках маркетинговых исследований, которые в современных условиях должны опираться на категорию социальных сетей, способствующих организации социальных коммуникаций между людьми.

Для решения данной задачи, в зависимости от складывающейся ситуации, предлагается три подхода. Первый подход оказывается востребованным в случае однородности той или иной группы игроков и основывается на идентификации их типа и соответствующей ему модели спроса (предложения). Второй подход целесообразно использовать при более сложной структуре группы игроков. После идентификации множества моделей

110

elib.pstu.ru