174026

развитии

общественной

инфра-

венной и решается просто – путем

структурой. Создается ситуация «от-

признания нереальной самой гипо-

влеченной мечты», когда есть номи-

тетической ситуации. Если устанав-

нальные права, которые фактически

ливать реальные градостроительные

не могут быть реализованы. «Мерт-

регламенты, то они не должны вклю-

вые» градостроительные регламенты

чаться в генеральный план, а долж-

одновременно могут стать и дест-

ны находиться вне

генерального

руктивными: по причине чрезмерной

плана, в другом документе. Другой

отдаленности от сегодняшнего дня и

документ – это правила землеполь-

невозможности реализации в бли-

зования и застройки.

жайшее

время,

такие

регламенты

По совокупности

приведенных

могут надолго приостановить, «за-

выше оснований приходится при-

морозить»

нормальное

развитие

знать, что в условиях рынка недви-

территорий, которое могло бы про-

жимости

одностадийная технология

исходить в естественном, эволюци-

является невозможной, а возможна

онном режиме, но которое окажется

только

двухстадийная

технология:

невозможным в силу противоправ-

функциональное зонирование в ге-

ности, противоречия с градострои-

неральном плане для использования

тельными

регламентами, установ-

при проведении градостроительного

ленными с позиций отдаленного бу-

(правового)

зонирования посредст-

дущего генерального плана, с пози-

вом подготовки правил землеполь-

ций «другой жизни».

зования и застройки. При отсутствии

Специфика

подлинных

градо-

рынка недвижимости и, соответст-

строительных регламентов состоит в

венно, при отсутствии частных субъ-

том, что они покоятся «на трех китах»:

ектов прав на недвижимость одно-

1) опора на реальность, на сущест-

стадийная технология вполне воз-

вующее положение как на отправную

можна, что доказано предшествую-

точку для предстоящего последова-

щим этапом отечественной истории.

тельного движения в будущее; 2) ру-

Но такая технология не содержит и

тинное,

каждодневное

регулирова-

намека на правовую компоненту, без

ние; 3) целенаправленное выведение

которой

â

современных

условиях

ситуации от существующего положе-

немыслимо

регулирование градо-

ния к будущему состоянию без «об-

строительной

деятельности. Поэто-

манчивых

прыжков

â

отдаленную

му сторонники одностадийной тех-

мечту генерального плана».

нологии,

фактически,

проявляют

В этом состоит реальность градо-

ностальгию по уже ушедшим и не-

строительных регламентов как одно-

возвратным

временам

администра-

го из наиболее эффективных инст-

тивного регулирования социалисти-

рументов

последовательной

реали-

ческого, нерыночного типа.

зации генерального плана. Включить

Вопрос (20.3.3) о том, почему

градостроительные

регламенты

â

генеральный план означает

«убить»

градостроительные регламенты

их специфику, создать деструктив-

не могут и не должны

ную иллюзию, когда одним прыжком

фиксировать только факт

пытаются попасть в ситуацию, ре-

сложившегося

альное достижение которой в дан-

землепользования, а должны

ный момент еще невозможно.

обеспечивать возможность

В результате проведенного обсу-

движения вперед по его

ждения

гипотетической

ситуации с

совершенствованию?

включением градостроительных рег-

ламентов непосредственно в гене-

В общем плане ответ на данный

ральный план, необходимо признать,

вопрос был дан выше. Однако, есть

что выявлен объективный факт нали-

необходимость расширить уже дан-

чия коллизии. С одной стороны, та-

ный ответ посредством дополни-

кое включение означает «вброс в на-

тельных аргументов.

стоящее»

нереальных регламентов

Имеются

è

высказываются две

из абстрактно-отдаленного будуще-

крайние

позиции.

Первая

крайняя

го с одновременным фактическим

позиция состоит в том, что градо-

упразднением

градостроительных

строительные

регламенты,

находясь

регламентов как действенного инст-

в генеральном плане, должны отра-

румента реализации самого гене-

жать не существующее положение и

рального плана. С другой стороны,

не промежуточное состояние, а толь-

реальные

регламенты –

ýòî

регла-

ко то отдаленное от нас во времени

менты между существующей сегодня

состояние,

которое

предусмотрено

реальностью и отдаленным будущим

генеральным планом как далеко от-

генерального плана, то есть, это не

стоящее, но желаемое будущее, дос-

градостроительные

регламенты

ñà-

тижение которого пока еще никто га-

мого генерального плана. Таким об-

рантировать не может. Несостоя-

разом, коллизия оказалась искусст-

тельность этой позиции была выяв-

лена выше. Следует заметить, что

упустили из виду наличие нормы

обсуждение

этой позиции подводит

части 4 статьи 85 Земельного кодек-

íàñ ê

необходимости

рассмотрения

са РФ, согласно которой: «Земель-

другого значимого вопроса: об изме-

ный участок и прочно связанные с

нении

традиционных представлений

ним объекты недвижимости не соот-

о содержании и статусе генеральных

ветствуют

установленному

градо-

планов при наличии правил земле-

строительному регламенту террито-

пользования и застройки. Но этот во-

риальных зон в случае, если:

прос должен стать предметом особо-

– виды их использования не вхо-

го изучения, которое требует отдель-

дят в перечень видов разрешенного

ной аналитической работы.

использования;

Другая крайняя позиция состоит в

– их размеры не соответствуют

том, что градостроительные регла-

предельным значениям,

установлен-

менты

правил

землепользования и

íûì

градостроительным

регламен-

застройки

должны

фиксировать

òîì.

только и исключительно сложившее-

Указанные земельные

участки и

ся на данный момент землепользо-

прочно связанные с ними объекты

вание и не посягать на «мечты о бу-

недвижимости могут использоваться

дущем». Эта

позиция

проявляется,

без установления срока приведения

например, в виде следующих утвер-

их в соответствие с градостроитель-

ждений: «карта зонирования в со-

ным регламентом, за исключением

ставе

правил

землепользования и

случаев,

åñëè

èõ

использование

застройки

является

«статическим»

опасно для жизни и здоровья людей,

документом,

закрепляющим

совре-

окружающей среды, памятников ис-

менное

(íà

момент

утверждения

тории и культуры.

карты) разрешенное использование

В случаях, если использование не

земельных

участков на территории

соответствующих

градостроитель-

поселения»2. Есть два основания, по

ному регламенту земельных участ-

которым

данная позиция является

ков и прочно связанных с ними объ-

неправильной –

формально-юриди-

ектов

недвижимости

опасно

äëÿ

ческое и содержательное.

жизни или здоровья человека, для

Формально-юридическое основа-

окружающей среды, объектов куль-

íèå.

турного наследия (памятников исто-

Данная позиция основана на не-

рии и культуры), в соответствии с

верной трактовке норм федерально-

федеральными

законами

может

го законодательства, а точнее, на

быть наложен запрет на использо-

том, что не принимаются во внима-

вание таких объектов.

ние такие нормы. Приведенное вы-

Реконструкция и расширение су-

ше заключение о «статичности» гра-

ществующих объектов

недвижимо-

достроительного (правового)

çîíè-

сти, а также строительство новых

рования является результатом сле-

объектов

недвижимости,

прочно

дующего неадекватного нормам фе-

связанных с указанными земельны-

дерального

законодательства рас-

ми участками, могут осуществляться

суждения:

«…

карта

зонирования

только в соответствии с установлен-

должна содержать материалы, за-

íûìè

градостроительными

регла-

крепляющие такое разрешенное ис-

ментами».

пользование территории, которое на

Эта норма впервые ввела в отече-

момент их принятия является суще-

ственную

правоприменительную

ствующим

è

санкционированным

практику институт, так называемого,

уполномоченными на это государст-

«несоответствующего

использова-

венными органами и органами мест-

ния», который является действенным

ного самоуправления. В противном

механизмом совершенствования го-

случае возникает противоречие ме-

родского

землепользования,

êîòî-

жду ранее принятыми правовыми ак-

рый через правовые нормы обеспе-

тами и документами, санкциони-

чивает

возникновение

экономиче-

рующими

подобное использование

ских мотиваций для правообладате-

территории, и правилами земле-

ëåé

недвижимости

è

инвесторов,

пользования и застройки, что влечет

механизма, который

побуждает

çà

возможность судебного обжалования

частные

средства преобразовывать

правил заинтересованными лицами –

территории в направлении, предо-

землепользователями»

(фрагмент

пределенном правилами землеполь-

текста из приведенной в ссылке ста-

зования и застройки. Эти нормы бы-

òüè).

Авторы

цитируемой

статьи

ли детализированы и развиты новым

Градостроительным

кодексом

ÐÔ.

2

Сокол-Номоконов

Ý. Í.,

Ìàêà-

Институт

«несоответствующего

èñ-

ðîâ À. Â. Îá

особенностях содержания,

пользования» достоин

òîãî,

чтобы

порядка разработки и принятия правил

обстоятельно обсудить его в качест-

землепользования и застройки муници-

ве отдельного вопроса, и это будет

пальных образований. «Правовые вопро-

сделано ниже. Здесь же необходимо

сы строительства», ¹ 2(3), 2004.

документах территориального

ошибка, когда «в одном флаконе» под-

планирования» применительно к

готавливаются и проект генерального

функциональному зонированию

плана, и проект правил землепользо-

генерального плана

вания и застройки, в которых нет ни-

какой разницы

между функциональ-

Эта норма содержится в части 3

ным зонированием первого и градо-

статьи 31 нового Градостроительно-

строительным

(правовым)

зонирова-

го кодекса РФ. Ответ на поставлен-

нием второго. Это с одной стороны. С

íûé

вопрос

«саморазрешился»

â

другой стороны,

градостроительные

процессе

предшествующего обсуж-

регламенты

íå

должны

фиксировать

дения. Остается только зафиксиро-

только и

исключительно

факты

ñëî-

вать то, из чего складывается ответ.

жившегося

землепользования, а

äå-

Во-первых, генеральные планы по-

лать следующий шаг в его развитии и

селений, городских округов не могут

совершенствовании. Поэтому

градо-

не содержать,

должны

содержать

â

строительное

(правовое)

зонирова-

своем составе функциональное зони-

ние, градостроительные

регламенты

рование

êàê

«мостик

перехода»

ê

находятся между

фактами

сущест-

подготовке градостроительного (пра-

вующего землепользования – с одной

вового) зонирования в составе нор-

стороны, и функциональным зониро-

мативных

правовых актов – правил

ванием генерального плана, отобра-

землепользования и застройки.

жающего далеко отстоящее от теку-

Во-вторых, генеральные планы не

щего момента будущее, которое дос-

могут и не должны содержать в сво-

тигается не «одним прыжком», а по-

ем составе одновременно и функ-

следовательным движением, направ-

циональное зонирование, и градо-

ляемым

градостроительными

регла-

строительное

(правовое)

зонирова-

ментами.

ние с доведением функционального

В-четвертых, в силу промежуточ-

зонирования до уровня градострои-

ного положения

градостроительных

тельных регламентов. Должен быть

регламентов между настоящим се-

íå

îäèí

документ –

генеральный

годняшнего дня и далеко отстоящим

план, а два документа – и генераль-

будущим, их подготовка в составе

ный план, и правила землепользова-

правил землепользования и за-

ния и застройки. У этих двух доку-

стройки

должна

рассматриваться

ментов принципиально

различные

как профессиональное

обществен-

задачи, различный статус и различ-

ное искусство по созданию благо-

ное содержание.

приятной среды городов. Это в зна-

В-третьих,

градостроительные

чительной мере новое для традици-

регламенты в составе правил зем-

онной отечественной практики ис-

лепользования и застройки не долж-

кусство предстоит осваивать ны-

ны однозначно неотвратимым обра-

нешним

è

будущим

поколениям

зом отображать функциональное зо-

профессионалов

градостроительно-

нирование генерального плана. Ино-

го проектирования.

ãäà

профессионалами

градострои-

Продолжение следует.

тельного

проектирования

делается

Источник: www.urbaneconomics.ru