Висновки

Положення земельних ділянок на ринку визначає конкретний метод їх оцінки. Всі ці методи знаходять своє відображення у межах порівняльного, дохідного та витратного підходів до оцінки і базуються на принципах кон'юнктури ринку, заміщення, очікування, привнесеної прибутковості (внеску) землі та її найбільш ефективного використання.

Порівняльний підхід застосовується для визначення вартості оцінюваної ділянки шляхом зіставлення цін недавніх продажів подібних земельних ділянок на ефективно функціонуючому ринку, де купують і продають об'єкти-аналоги добровільні покупці і добровільні продавці, приймаючи при цьому незалежні рішення.

Підхід заснований на принципі заміщення полягає у тому, що розумний покупець не заплатить за оцінювану ділянку більшу суму, ніж ту, за яку можна придбати на ринку аналогічну за якістю і корисністю земельну ділянку.

Дохідний підхід застосовується для визначення вартості оцінюваної ділянки, здатної приносити прибуток у майбутньому протягом певного терміну її використання. Вартість являє собою суму приведених до поточного моменту очікуваних майбутніх доходів від перепродажу об’єкта оцінки.

Підхід ґрунтується на принципі очікування, який полягає у тому що розумний покупець (інвестор) купує земельну ділянку в очікуванні майбутніх доходів або вигод.

Витратний підхід застосовується лише для визначення вартості земельних поліпшень і не має самостійного значення для оцінки землі.

Він ґрунтується на передумові, що витрати на придбання земельної ділянки та її поліпшення не перевищать ціну на конкретному ринку за вже покращену земельну ділянку з аналогічними за призначенням і якістю земельними поліпшеннями.

Таким чином, вибір того чи іншого методу буде залежати від того, оцінюється покращена земельна ділянка або ділянка без поліпшень, чи є вона об’єктом ринку купівлі-продажу або ринку оренди.

При визначенні вартості вільних від поліпшень земельних ділянок традиційно використовуються методи:

• порівняльного підходу – метод зіставлення продажів, метод статистичного аналізу ринку;

• дохідного підходу – метод капіталізації земельної ренти (метод вигод), інвестиційний метод.

При визначенні вартості поліпшених земельних ділянок використовуються методи, побудовані на поєднанні порівняльного або дохідного підходу з елементами витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень. При цьому модель визначення вартості землі ґрунтується на принципі залишку.

На поєднанні порівняльного та витратного підходів сформувалися економічний метод і метод співвіднесення, на поєднанні дохідного та витратного – метод залишку для землі та метод розподілу доходу, а на поєднанні всіх трьох підходів – метод розвитку (передбачуваного використання).

Питання для контрольної роботи

1. Потрібно визначити вартість земельної ділянки під котеджем, який розташований в пішохідній доступності від торгового центру і в зоні залягання високих ґрунтових вод, якщо відомо, що протягом поточного місяця в цьому районі було продано три подібних ділянки такого ж розміру:

• перша ділянка розташована в пішохідній доступності до торгового центру і поза зоною залягання високих ґрунтових вод, – за 600 тис. дол.;

• друга ділянка розташована за межами пішохідної доступності до торгового центру і поза зоною залягання високих ґрунтових вод, – за 540 тис. дол.;

• третя ділянка розташована за межами пішохідної доступності до торгового центру і в зоні залягання високих ґрунтових вод, – за 510 тис. дол.

2. Необхідно визначити вартість необлаштованої земельної ділянки площею 2500 кв.м, яка використовується під автостоянку, за умови, що чистий операційний дохід від орендної плати за землю в даному районі становить 50 дол./кв.м, а рівень прибутковості землі становить 10% .

3. Потрібно визначити ринкову вартість 1 кв.м землі в районі котеджної забудови, якщо відомо, що ціни продажу забудованих земельних ділянок площею 500 кв.м становлять 3000 тис. дол., а сумарні витрати на освоєння та забудову цих ділянок – 2500 тис. дол.

4. Потрібно визначити ставку капіталізації для землі в районі, де річна орендна плата за землю склалася на рівні 120 дол./кв.м, а ціни продажів – 1200 дол./кв.м за умови, що недоотримання орендної плати зменшує потенційний валовий дохід на 10%, а операційні витрати становлять 30% від дійсного валового доходу.

5. Потрібно визначити ставку капіталізації для землі, за умови, що прибутковість поліпшеної ділянки становить 18%, а корисний термін життя земельних поліпшень, на частку яких припадає 90% загальної вартості забудованої ділянки, дорівнює 20 рокам.

6. Потрібно визначити чистий операційний дохід із забудованої земельної ділянки площею 1000 кв.м, якщо відомо що:

• щомісячна орендна плата за нього становить – 200 дол./кв.м;

• вартість земельних поліпшень – 10000 000 дол.;

• сумарні операційні витрати – 1140 000 дол.;

• втрати від недоотримання орендної плати – 120 000 дол.

7. Потрібно визначити, чому буде дорівнювати вартість землі на ринку, який склався в економіко-планувальній зоні міста, де частка землі становить 10 відсотків від загальної вартості житлової нерухомості, а ринкова вартість типової квартири становить 1800 дол. в розрахунку на 1 кв.м загальної площі квартири. При цьому на 1 кв.м загальної площі квартири доводиться 0,8 кв.м земельної ділянки житлової території.

8. Потрібно визначити термін корисного життя земельних поліпшень, якщо ефективний термін життя становить 20 років, а вартість відтворення – 5 млн. дол. При цьому відомо, що ринкова вартість забудованої земельної ділянки становить 6,5 млн. дол. при ринковій вартості землі – 4 млн. дол.

9. Потрібно визначити частку доходу, яка припадає на землю за умови, що:

• прибутковість забудованої земельної ділянки становить – 900 тис. дол.;

• вартість земельних поліпшень – 5400 тис. дол.;

• інтерес інвестора – 16%.

10. Потрібно визначити вартість 1 кв. м земельної діялнки площею 1,5 га, який після її розподілу на 10 ділянок під котеджну забудову можливо продати протягом одного року по 64 тис. дол. за ділянку, а витрати, пов'язані з землевпорядними та проектними роботами при цьому становитимуть 40 тис. дол.