6. Метод залишку для землі

Метод залишку для землі застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Він заснований на принципах очікування і доданої прибутковості, не пов'язаної з земельними поліпшеннями.

За цим методом вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Суть методу залишку для землі відображає наступна формула:

, (7)

де – вартість землі; – чистий операційний дохід з покращеної земельної ділянки; – ставка капіталізації для покращеної земельної ділянки; – вартість земельних покращень.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

• розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;

• визначення величини відповідної ставки капіталізації чистого операційного доходу;

• розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом капіталізації чистого операційного доходу;

• розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;

• розрахунок ринкової вартості землі шляхом вирахування з ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки вартості витрат на земельні поліпшення.

Слід пам'ятати, що основним джерелом доходу з поліпшеної земельної ділянки слугують надходження від надання в оренду будівель і споруд. Таке положення є справедливим для всіх земельних ділянок, включаючи і ті, які не здаються в оренду і використовуються власником. Винятком можуть бути лише ті земельні ділянки, в межах яких здійснюється економічна діяльність, дохід від якої тотожний оренді (готелі, ресторани, танцювальні зали, автостоянки тощо).

Чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки визначається на основі потенційного валового доходу, який можна отримати від здачі в оренду землі та (або тільки) земельних поліпшень, з урахуванням втрат від простою приміщень і неплатежів за оренду, а також операційних витрат.

Ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки може визначатися як переважне співвідношення між чистим операційним доходом і цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності ( ), або шляхом зважування ставки капіталізації для землі та земельних поліпшень частками їхнього інтересу у загальній вартості нерухомості ( ).

Враховуючи, що вартість землі розраховується як залишок від капіталізованої вартості поліпшеної земельної ділянки і вартості поліпшень, важливо адекватно відображати їх залишковий термін економічного життя. Якщо цей термін свідчить про повне знецінення будівель і споруд, то вартість землі визначається капіталізованим чистим операційним доходом від поліпшеної ділянки. При цьому вартість землі може бути зменшена на суму витрат, пов’язаних із знесенням будівель і споруд, для приведення ділянки у відповідність з подібною незабудованою ділянкою.

Якщо ділянка, з правових або інших причин, відразу не може бути звільнена від будівель і споруд, то необхідно взяти до уваги додаткове зменшення вартості землі на тривалість терміну обмеженого використання. Період очікування забудови чи іншого використання земельної ділянки становить передбачений термін до вступу в дію правових та фактичних передумов, які необхідні для законності освоєння ділянки.

Таким чином, метод залишку для землі доцільно використовувати, якщо:

1) єдиний об'єкт нерухомості генерує стійкий щорічний дохід, що відповідає найбільш ефективному використанню та існує можливість його оцінки;

2) ринкові дані про швидкість капіталізації доходу від здачі в оренду єдиного об'єкта нерухомості відомі або вони можуть бути досить точно оцінені;

3) вартість земельних поліпшень може бути визначена за ринковими даними.

Приклад

Необхідно визначити вартість землі для ділянки, на якій розташована торгівельна будівля площею 3000 м² та вартістю 1 900 000 у.о. При цьому відомо, що подібну будівлю можна здати в оренду за 33000 у.о. в місяць, рівень дійсного валового доходу складає 85% від потенційного валового, а операційні витрати власника на утримання та експлуатацію будівлі – 78 000 у.о.

Аналіз ринкових даних показав, що ставка капіталізації для земельних ділянок в даному районі з аналогічною функцією забудови складає 12,5%. Використовуючи дані про доходи від здавання в оренду торгових площ і операційних витратах, можна визначити величину чистого операційного доходу:

(33000 х 12 х 0,85) – 78000 = 258600.

Використовуючи процедуру прямої капіталізації, можна визначити вартість покращеної земельної ділянки шляхом ділення чистого операційного доходу на типову для цього району ставку капіталізації:

258600 : 0,125 = 2 068 800.

Використовуючи техніку залишку можна визначити вартість землі як різницю між вартістю покращеної земельної ділянки і вартістю земельних покращень:

2 068 800 - 1 900 000 = 168 800 у.о.

Таким чином, вартість землі для даної земельної ділянки складе 168 800 у.о.

Оскільки дохід із земельної ділянки генерується не тільки землею, але й поліпшеннями, це дозволяє представити загальний дохід із земельної ділянки як суму вартостей економічних інтересів, пов'язаних з кожною складовою об'єкта нерухомості – землею та земельними поліпшеннями. На цій основі побудовано метод розподілу доходу.