8. Метод розвитку
Метод розвитку застосовується під час оцінювання поліпшених і неполіпшених земельних ділянок. У його основі лежать принципи очікування і доданої продуктивності, не пов'язаних з земельними поліпшеннями.
До цього методу вдаються, якщо виникає потреба у визначенні вартості землі, існуюче використання якої не приносить дохід або відрізняється від найбільш ефективного. Метод побудовано на припущенні про можливість альтернативного, що приносить дохід, використання земельної ділянки шляхом її розвитку, включаючи розподіл оцінюваної земельної ділянки на окремі ділянки, менші за розміром, або її об'єднання з іншими ділянками.
У таких випадках оцінка вартості землі здійснюється шляхом дисконтування всіх грошових потоків, пов'язаних з реалізацією найбільш ефективного використання земельної ділянки та визначається різницею між поточною вартістю доходів від можливого використання і поточною вартістю витрат, пов'язаних з переходом до такого використання:
Сутність цього методу відображає наступна формула:
,
(11)
де
– вартість землі;
– вартість доходів у
-му
році;
– вартість витрат у
-му
році;
– чинник поточної вартості одиниці
(реверсії).
Слід звернути увагу, що отриманий результат буде відповідати ринковій вартості при існуючому використанні, тому що найбільш ефективне використання має не об’єкт оцінки, а новосформовані земельні ділянки.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
визначення суми та тимчасової структури витрат, необхідних для використання земельної ділянки відповідно до варіанта її найбільш ефективного використання;
визначення величини і тимчасової структури доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;
визначення величини і тимчасової структури операційних витрат, необхідних для отримання доходів від найбільш ефективного використання земельної ділянки;
визначення величини ставки дисконтування, яка відповідає рівню ризику інвестування капіталу в оцінювану земельну ділянку;
розрахунок вартості землі шляхом дисконтування всіх доходів і витрат, пов'язаних з використанням земельної ділянки.
Типовою моделлю переходу до найбільш ефективного використання може стати поділ власником землі своєї ділянки на окремі, менші за розміром, ділянки, з подальшим їх продажем або наданням в оренду. При цьому повинні бути враховані всі прямі і непрямі витрати, пов'язані не тільки з розвитком земельної власності, а й її реалізацією.
Аналіз можливого розвитку земельної власності, крім встановлення ринкового рівня витрат, має бути спрямований на визначення рівня доходів від продажу або оренди з подальшим продажем типових для конкретного ринку земельних ділянок, а також встановлення обсягу ринкового поглинання.
Чистий дохід від продажу визначається як різниця між очікуваною ціною продажу (валових надходжень від продажу) і витратами на розвиток і реалізацію земельної власності.
Розподілені у часі (час визначається періодом розробки та реалізації проекту і ринковим поглинанням) доходи і витрати переводяться у поточну вартість. Для їх дисконтування використовуються ставки віддачі на капітал, аналогічні ставкам капіталізації для землі з урахуванням ризику, прийнятного для даного ринку.
Поточна вартість щорічних грошових потоків може бути розрахована за допомогою чинника поточної вартості одиниці (реверсії) або з використанням чинника поточної вартості звичайного ануїтету, якщо доходи і витрати приведені до одного року. Значення цих чинників визначаються залежно від обраної ставки та періоду розробки проекту і ринкового поглинання.
Таким чином, вартість землі може бути визначена за допомогою різних методів, які є або безпосереднім втіленням одного з підходів, або будуються на поєднанні елементів кількох або всіх підходів. При цьому результат оцінки, отриманий за обраними методами, завжди узгоджується з допомогою порівняльного та причинно-наслідкового аналізу з ринковими даними або результатами, які можуть бути отримані за інших методів, на підставі чого і формується висновок щодо вартості об'єкта оцінки.
Приклад
Необхідно визначити вартість земельної ділянки трамвайного депо, що розташоване в районі садибної забудови, для якого у зв’язку зі спеціалізованим використанням, не можна знайти ринкову інформацію про подібні ділянки для співставлення.
При цьому відомо, що:
найбільш ефективне використання земельної ділянки для даного району є житлова садибна забудова, що забезпечує віддачу на рівні 8%;
витрати на перехід до найбільш ефективного використання складуть 16500 у. о.;
час на поділ земельної ділянки з метою формування 12 садибних ділянок і організації для них необхідного інженерно-транспортного обслуговування складе 6 місяців;
період реалізації сформованих ділянок (щорічно продаються по 8 вільних ділянок за ціною 2000 у. о. кожна) складе 18 місяців.
Якщо припустити, що ціни на земельні ділянки за весь період реалізації проекту не зміняться, тоді валовий об’єм поступлень складе 24000 у.о.
|
Всього |
В тому числі за періодами |
|||
перший (1-6 міс.) |
другий (7-12 міс.) |
третій (13-18 міс.) |
четвертий (19-24 міс.) |
||
Кількість проданих ділянок, од. |
12 |
0 |
6 |
4 |
2 |
Об’єм поступлень, у.о. |
24000 |
0 |
12000 |
8000 |
4000 |
Враховуючи, що витрати на розвиток земельної власності і продажу земельних ділянок будуть нерівномірно розподілені у часі, тому що це пов’язано з черговістю виконання робіт зі зміни характеру використання території і кількістю проданих ділянок у різні періоди, можна встановити часову структуру доходів і витрат.
|
Всього |
В тому числі за періодами |
|||
перший (1-6 міс.) |
другий (7-12 міс.) |
третій (13-18 міс.) |
четвертий (19-24 міс.) |
||
проектування |
300 |
300 |
0 |
0 |
0 |
знесення |
2000 |
2000 |
0 |
0 |
0 |
землеустрій |
300 |
300 |
0 |
0 |
0 |
будівництво |
7200 |
200 |
4900 |
2100 |
0 |
місцеві податки |
400 |
160 |
120 |
80 |
0 |
фінансування |
1020 |
296 |
502 |
218 |
4 |
маркетинг |
480 |
120 |
120 |
120 |
120 |
трансакційні витрати |
1200 |
0 |
600 |
400 |
200 |
Прибуток інвестора |
3600 |
0 |
1800 |
1200 |
600 |
Разом |
16500 |
3376 |
8042 |
4118 |
964 |
Для визначення вартості землі необхідно чистий грошовий потік, що сформується після того як із доходу будуть вирахувані всі витрати привести до поточної вартості.
|
Дата оцінки |
Періоди реалізації проекту |
|||
перший (1-6 міс.) |
другий (7-12 міс.) |
третій (13-18 міс.) |
четвертий (19-24 міс.) |
||
Загальний дохід від продажу ділянок, у.о. |
|
0 |
12000 |
8000 |
4000 |
Сумарні витрати, у.о. |
|
3376 |
8042 |
4118 |
964 |
Чистий грошовий потік, у.о. |
|
-3376 |
3958 |
3882 |
3036 |
Чинник поточної вартості одиниці (реверсії) |
|
0,960917 |
0,923361 |
0,887274 |
0,852596 |
Поточна вартість, у.о. |
|
-3244 |
3655 |
3444 |
2588 |
Вартість землі, у.о. |
6443 |
|
|
|
|
За таких умов, вартість землі об’єкта оцінки складе 6400 у.о.