4. Метод капіталізації земельної ренти (метод вигод)
Метод капіталізації земельної ренти (метод вигод) застосовується для оцінки земельних ділянок, вартість яких залежить від потенційного рівня прибутковості бізнесу, розташованого на них. Тобто, цінність цих ділянок визначається тим прибутком (тобто її частиною так званою земельною рентою), що забезпечує здійснювана на ділянці діяльність.
Метод капіталізації земельної ренти (метод вигод) заснований на принципі доданої продуктивності, пов'язаної із землею як чинником виробництва.
У рамках цього методу вартість землі визначається величиною очікуваних у майбутньому доходів і розраховується як капіталізована земельна рента за формулою:
,
(4)
де
– вартість землі;
– земельна рента;
– ставка капіталізації для землі.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
розрахунок земельної ренти, створюваної земельною ділянкою;
визначення ставки капіталізації;
розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації земельної ренти.
Під земельною рентою розуміється додатковий дохід, який виникає при використанні землі як чинника виробництва. Якщо під час використання ділянки власник не отримує земельної ренти або ця рента відрізняється від звичайного ринкового рівня, то за основу береться можливий рентний дохід від подібної ділянки за тривалий період.
Переведення земельної ренти у поточну вартість землі провадиться шляхом ділення її величини, за перший після дати оцінки період, на відповідну ставку капіталізації.
Приклад
Необхідно визначити вартість земельної ділянки під ріллею площею 0,4га, що використовується для вирощування пшениці, якщо відомо, що:
середня урожайність пшениці в районі розташування оцінюваної ділянки становить – 20 ц/га;
ринкова ціна 1 центнера пшениці – 400 грн.
типові витрати на вирощування пшениці в даному районі складуть 2220 грн.
рівень прибутку забудовника становить 20% від витрат на вирощування пшениці.
витрати, що пов’язані із власністю на землю складають 76 грн.
рівень дохідності пшениці в даному районі становить 4%.
ризик, пов’язаний із вирощуванням пшениці власником становить 3%.
Отже, якщо дохід від продажу пшениці складе:
400 грн./ц х 20 ц/га х 0,4 га = 3200 грн.
А всі витрати становлять:
2220 + (2220 х 0,2) + 76 = 2740 грн.
Тоді земельна рента буде складати:
3200 – 2740 = 460 грн.
Ставка капіталізації для даного випадку розраховується шляхом сумування ставки дохідності землі та ризику пов’язаного із вирощуванням пшениці власником:
4% + 3% = 7%.
Застосовуючи процедуру прямої капіталізації, визначимо вартість земельної ділянки шляхом ділення величини земельної ренти на отриману ставку капіталізації:
460 грн. : 0,07 = 6600 грн.
Таким чином, вартість земельної ділянки для вирощування пшениці становить 6600 грн.
Використання методу капіталізації земельної ренти передбачає використання землі власником. Однак, значна частина земельного ринку пов'язана з ділянками де власність та користування розділені. Тобто, користувачем земельної ділянки є не власник, а особа, що уклала з ним договір на право користування за певну суму, як правило, орендну плату, а інтерес власника полягає в отриманні доходу від здачі земельної ділянки в оренду.
У цьому випадку, коли дохід із землі формується орендними платежами, для оцінки земельних ділянок використовується інвестиційний метод.