2. Економічний метод
Економічний метод застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок. У його основі лежить принцип внеску землі в загальну вартість земельної ділянки, поліпшеної або що передбачається до поліпшення, відповідно до найбільш ефективного використання.
Згідно із цим методом вартість землі визначається як залишок між очікуваною ціною продажу поліпшеної земельної ділянки і вартістю всіх витрат на земельні поліпшення, за формулою:
,
(2)
де
– вартість земельної ділянки;
– очікувана ціна продажу покращеної
земельної ділянки;
– вартість земельних покращень.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
визначення елементів порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними ділянками;
визначення за кожним з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної ділянки;
визначення за кожним з елементів порівняння поправок до ціни подібних земельних ділянок, відповідно до характеру і ступеня відмінностей кожного з них від оцінюваної;
корегування за кожним з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що нівелює їх відмінності від оцінюваної земельної ділянки;
розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального або медіанного значення, отриманого після корегування результатів;
розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;
розрахунок ринкової вартості землі як різниці між ринковою вартістю оцінюваної земельної ділянки та ринковою вартістю витрат на земельні поліпшення.
Як бачимо, визначення ринкової вартості поліпшених земельних ділянок практично не відрізняється від відповідної процедури, розглянутої в методі зіставлення продажів. Тут використовується та ж техніка внесення поправок до цін продажу на відмінності між оцінюваною ділянкою і ділянками, які з нею порівнюються.
Однак, зіставляючи ціни продажів поліпшених земельних ділянок, поряд з описаними раніше факторами вартості слід враховувати також тип поліпшень, їх щільність, технічні та метричні параметри, включаючи загальну площу, клас капітальності, ступінь знецінення тощо. При цьому дуже важливо встановити рівень відповідності земельних поліпшень найбільш ефективному використанню земельної ділянки.
Крім того, під час характеристики угод з поліпшеними земельними ділянками, необхідно брати до уваги перелік прав, пов'язаних з володінням, користуванням і розпорядженням земельними поліпшеннями.
Також стосовно поліпшених земельних ділянок може бути розширене коло одиниць порівняння такими показниками, як ціна за одиницю загальної площі або будівельного об'єму будівель і споруд, за квартиру, за місце паркування тощо, або як ціна за одиницю щільності земельних поліпшень.
У той же час, у процедурі економічного методу присутній і абсолютно новий компонент – розрахунок поточної вартості земельних поліпшень, що визначається як вартість відтворення або як вартість заміщення з урахуванням усіх видів зносу. Послідовність дій при застосуванні економічного методу представлено на рис.2.
Отже, поточні витрати на відтворення або заміщення земельних поліпшень містять у собі:
вартість робіт щодо відведення земельної ділянки та оформлення правовстановлюючих документів;
вартість створення поліпшень, включаючи проектування, меліоративну і інженерну підготовку будівництва, власне будівництво і прибуток підрядника;
місцеві податки і збори, в тому числі пов'язані з отриманням дозволу на будівництво та виконанням технічних умов;
вартість фінансування;
прибуток забудовника (девелопера).
Рис. 2 Послідовність дій при застосуванні економічного методу.
До складу витрат на земельні поліпшення може бути включена і оплата послуг агентств з нерухомості, які виступають посередником під час продажу поліпшеної земельної ділянки.
Під час оцінки вартості названих витрат слід використовувати ціни за здійснені роботи та послуги, що склалися на конкретному ринку на дату оцінки.
Для визначення вартості земельних поліпшень, як правило, приймаються загальноприйняті витрати на одиницю виміру (будівельний об'єм, загальну площу, протяжність тощо) будівель і споруд (метод порівняльної одиниці).
Вартість витрат на земельні поліпшення також може бути визначена на основі вартості окремих будівельних послуг (метод розбивки за компонентами або поелементний метод) або на основі кошторисних припущень шляхом розрахунку всіх видів витрат на працю і матеріали, необхідні для створення об'єкту, до яких додаються непрямі витрати ( метод кількісного аналізу).
Для визначення вартості земельних поліпшень допускається врахування фактичних витрат на будівництво, якщо вони відповідають загальноприйнятим ринковим витратам на створення подібних об'єктів.
Прибуток забудовника визначається величиною його інтересу в організації та (або) реалізації дохідного проекту – найбільш ймовірної винагороди за інвестування капіталу у створення поліпшень. Він може розраховуватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення подібних земельних поліпшень або витратами на їх придбання і модернізацію. Прибуток забудовника також може бути розраховано як віддача на капітал при його найбільш ймовірному аналогічному за рівнем ризиків інвестуванні. При цьому важливо, щоб прибуток забудовника відображав існуючу ринкову норму, стимулюючи його діяльність з реалізації даного проекту.
Доведено, що економічний метод найбільш ефективно використовувати під час оцінки земельних ділянок з відносно новими поліпшеннями, визначення вартості відтворення чи заміщення яких не вимагає додаткових розрахунків накопиченого зносу. Однак, під час оцінки земельних ділянок у районах зі сформованою забудовою виникає завдання розрахунку рівня знецінення земельних поліпшень.
Сукупний накопичений знос поліпшень може визначатися у цілому або як сума фізичного, функціонального та економічного зносу.
Під час оцінювання накопиченого зносу у цілому, використовуються методи, засновані на оцінюванні віку земельних поліпшень (метод економічного віку і модифікований метод економічного віку) і на зіставленні їх продажів (метод порівняння продажів). Під час оцінювання накопиченого зносу як суми фізичного, функціонального та економічного зносу, використовується метод розбивки, відповідно до якого окремо оцінюється кожен вид зносу, а отримані результати сумують.
Таким чином, економічний метод передбачає:
1. Визначення ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок.
2. Розрахунок вартості відтворення чи заміщення земельних поліпшень.
3. Оцінка сукупного зносу земельних поліпшень.
4. Визначення ринкової вартості землі.
Приклад
Необхідно визначити вартість землі для ділянки, на якій розташовано офісну будівлю, якщо відомо, що ринкова вартість покращеної ділянки становить 2 560 000 у.о. За умови, що:
основні витрати на забудову, що включають витрати на проектування, інженерну підготовку і облаштування території та будівництво нової будівлі складуть 1 500 000 у.о.
вартість фінансування будівництва – 110 000 у.о.
витрати, пов’язані з продажем об’єкта і сплатою місцевих податків і зборів – 150 000 у.о.
прибуток забудовника – 320 000 у.о. (12,5% від ринкової вартості покращеної земельної ділянки).
Вартість землі буде становити:
2 560 000 - 1 500 000 - 110 000 - 150 000 - 320 000 = 480 000 у.о.