7. Метод розподілу доходу

Метод розподілу доходу застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок за умови їх найбільш ефективного використання. Як і метод залишку для землі, він заснований на принципах очікування і доданої продуктивності, не пов'язаної з земельними поліпшеннями.

За методом розподілу доходу вартість землі визначається шляхом капіталізації чистого операційного доходу від надання в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму доходу, що припадає на поліпшення, за ставкою капіталізації для землі:

, (8)

де – вартість землі; – чистий операційний дохід з покращеної земельної ділянки; – вартість земельних покращень; – ставка капіталізації для покращень; – ставка капіталізації для землі.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

• розрахунок вартості витрат на поліпшення, що відповідають найбільш ефективному використанню оцінюваної земельної ділянки;

• розрахунок чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки на основі ринкових ставок орендної плати;

• розрахунок доходу, що припадає на поліпшення, як добуток їх ринкової вартості на відповідну ставку капіталізації доходів від поліпшень;

• розрахунок доходу з землі як різниці чистого операційного доходу від поліпшеної земельної ділянки і доходу, що припадає на поліпшення;

• розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації доходу з землі.

Ключовим моментом цього методу є розрахунок доходу за фізичними компонентами єдиного об'єкта нерухомості та відповідних ставок капіталізації. При цьому здійснити розподіл доходу між фізичними компонентами стає можливим за умови адекватного визначення внеску земельних поліпшень у загальну вартість земельної власності.

Так чистий операційний дохід, що припадає на земельні поліпшення, розраховується на основі їх ринкової вартості і ставки капіталізації для поліпшень. Остання відображає пов'язаний з поліпшеннями інтерес інвестора, що передбачає повернення вкладених коштів і отримання винагороди за цей внесок:

, (9)

де – ставка капіталізації для покращень, що відображає інтерес інвестора; – норма віддачі (ставка доходу на капітал); – норма повернення капіталу.

Норма віддачі на капітал у даному випадку буде визначатися ставкою капіталізації для землі, яку можна розрахувати на основі загальної ставки капіталізації для поліпшеної земельної ділянки за формулою:

, (10)

де – ставка капіталізації для землі; – загальна ставка капіталізації; – частка покращень в загальній вартості нерухомості.

Норма повернення, як уже зазначалося, залежить від терміну, що залишився для життя земельних поліпшень. За цей термін слід приймати кількість років, протягом яких поліпшення при належному технічному обслуговуванні і господарському використанні можуть ще приносити дохід.

Проведення ремонтів та модернізацій або неналежна експлуатація здатні або подовжувати, або скорочувати термін, що залишився для економічного життя поліпшень. Якщо будівлі і споруди не відповідають загальним вимогам щодо проживання та здійснення діяльності з екологічними або технічними умовами, то цей фактор враховується окремо при визначенні терміну життя.

Якщо термін, життя земельних поліпшень не дає змоги визначити чистий операційний дохід, що припадає на них, тоді в якості доходу з землі приймається весь чистий операційний дохід від єдиного об'єкта нерухомості.

Таким чином, метод розподілу доходу дає змогу найбільш повно відобразити економічні інтереси, пов'язані із фізичними складовими будь-якого об'єкта нерухомості.

Приклад

Необхідно визначити вартість земельної ділянки, на якій планується побудувати офісну будівлю з економічним терміном життя 25 років. Витрати на створення земельних покращень, включно з витратами на проектування, будівництво, фінансування, менеджмент і маркетинг, а також прибуток забудовника сстановлять 9 000 000 у.о.

При цьому відомо, що потенційний валовий дохід від здавання будівлі в оренду за існуючих ринкових умов досягає 3 200 000 у.о. при 10% ризику недоотримання орендних платежів. Операційні витрати, пов’язані з експлуатацією об’єкта нерухомості, що складаються із витрат на управління, оплату комунальних послуг, поточний ремонт будівлі, охорону, а також витрати на виплату податків, що стосуються нерухомості становлять 700000 у.о. Свій інтерес інвестор оцінив у 21%.

Знаючи вартість будівлі та інтерес інвестора, що відображає ставку капіталізації для земельних покращень, можна визначити дохід, що до них відноситься:

9 000 000 у.о. х 0,21 = 1 890 000 у.о.

Використовуючи дані про економічний термін життя будівлі і ставку капіталізації для земельних покращень, можна визначити ставку капіталізації для землі:

0,21 – (1 : 25) = 0,21 – 0,04 =0,17.

Знаючи загальний дохід з забудованої земельної ділянки, ризик недоотримання орендних платежів, операційні витрати, а також дохід, що відноситься на земельні покращення, можна визначити дохід, що відноситься на землю, який потім капіталізується у вартість землі:

(3200000 – (3200000 х 0,10) – 700 000 – 1890000) / 0,17 = 1705882 у.о.

Таким чином, вартість земельної ділянки буде становити 1705882 у.о.

І все ж бувають ситуації, коли неможливо визначити ринкову вартість поліпшених земельних ділянок, наприклад, таких, які використовуються для розміщення громадських будівель і об'єктів, що не виконують комерційні функції, а також спеціальних об'єктів виробничого призначення, і які, природно, не мають розвиненого ринку.

Дійсно, така нерухомість рідко продається або здається в оренду. Однак якщо вона продається, то вартість землі визначається на рівні ринкових цін на землю в цьому районі. У даному випадку для оцінки землі застосовується метод розвитку.