3. Метод співвіднесення
Метод співвіднесення застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок.
У його основі, так само як і в основі економічного методу, лежить принцип внеску землі в загальну вартість земельної ділянки, поліпшеної або що передбачається до поліпшення, відповідно до найбільш ефективного її використання. Проте в рамках методу співвіднесення для визначення цього вкладу використовується закономірність, відповідно до якої для нерухомості певної категорії та місця розташування існує типове співвіднесення вартості землі до загальної вартості забудованої земельної ділянки.
Метод співвіднесення дає можливість визначити вартість землі як частку у вартості забудованої земельної ділянки за формулою:
,
(3)
де
– вартість землі;
– очікувана ціна продажу покращеної
земельної ділянки;
– частка землі у вартості покращеної
земельної ділянки.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
визначення елементів порівняння оцінюваної земельної ділянки з подібними ділянками;
визначення за кожним з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;
визначення за кожним з елементів порівняння поправок до ціни подібних земельних ділянок, відповідно до характеру і ступеня відмінностей кожного з них від оцінюваної земельної ділянки;
корегування за кожним з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що нівелює їх відмінності від оцінюваної земельної ділянки;
розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки, шляхом визначення медіанного або модального значення, отриманих після коригування результатів;
визначення найбільш вірогідного значення частки землі в ринковій вартості подібних до оцінюваної забудованих земельних ділянок;
розрахунок ринкової вартості землі як частки у ринковій вартості оцінюваної земельної ділянки.
Ключовим моментом методу співвіднесення є визначення найбільш вірогідного значення частки землі у ринковій вартості забудованої земельної ділянки певної категорії та місця розташування.
При цьому необхідно пам'ятати, що із збільшенням віку будівель та споруд, частка вартості землі в загальній вартості забудованої ділянки збільшується. Тому, типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю нерухомості встановлюється, як правило, для земельних ділянок, які мають відносно нову забудову.
Приклад
Необхідно визначити вартість покращеної земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок в районі А, забудованого з розрахунку, що на 1м2 загальної площі квартири приходиться 1,13 м2 землі. Здійснений аналіз показав, що ринкова вартість 1м2 загальної площі подібних квартир в даному районі житлової забудови з часткою землі в 11% у загальній вартості житлової нерухомості складає 542 у.о.
Необхідно визначити вартість 1м2 землі житлової забудови як частку в загальній вартості нерухомості:
(542 : 1,13) х 0,11 = 52,76.
Таким чином, вартість 1м2 землі житлової забудови складе 52,76 у.о.