5. Інвестиційний метод
Інвестиційний метод застосовується для оцінки поліпшених земельних ділянок. У його основі лежить принцип очікування, тобто типовий інвестор купує земельну ділянку в очікуванні майбутніх доходів або вигод.
Інвестиційний метод використовується, щоб оцінити землю, якщо орендна плата відповідає інвестиційному інтересу власника земельної ділянки.
У рамках цього методу вартість землі визначається:
або величиною очікуваних у майбутньому доходів від здачі земельної ділянки в оренду і розраховується за формулою:
,
(5)
де,
– вартість землі;
– чистий операційний дохід із землі;
– ставка капіталізації для землі.
або поточною вартістю очікуваних доходів від оренди протягом певного терміну і можливого продажу в кінці періоду володіння:
,
(6)
де
– дохід від продажу в кінці періоду
володіння;
– чинник поточної вартості одиниці
(реверсії);
– рік продажу.
Інакше кажучи, у вартості землі відображається її можливість приносити дохід у майбутньому.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
розрахунок чистого операційного доходу від здачі в оренду оцінюваної земельної ділянки;
визначення величини відповідної ставки капіталізації чистого операційного доходу;
розрахунок ринкової вартості землі шляхом капіталізації чистого операційного доходу.
Чистий операційний дохід дорівнює прибутку, який можна отримати від здачі всієї площі земельної ділянки в оренду за вирахуванням недоотримання орендних платежів та щорічних витрат, які несе орендодавець, виходячи зі сформованих на ринку умов і термінів оренди, типових знижок в орендній платі, рівня поточних витрат і якості управління.
Як правило, до них відносять витрати на управління земельною власністю, на її підтримку в належному стані та оплату земельного податку. При цьому в операційні витрати не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані із здійсненням господарської діяльності на ділянці.
Ставка капіталізації визначається типовим співвідношенням чистого операційного доходу до ціни продажу подібних земельних ділянок на конкретному ринку і відображає, як і у випадку капіталізації земельної ренти, норму віддачі на інвестований в земельну ділянку капітал. Однак отримання доходу, у разі здачі в оренду ділянки, є менш ризикованим, ніж отримання доходу від використання землі самим власником, тому ставка капіталізації в даному випадку буде нижча, ніж ставка капіталізації земельної ренти.
Приклад
Необхідно визначити вартість земельної ділянки площею 0,4 га, що здається в оренду за 3000 у.о. на рік, якщо рівень ризику недоотримання орендної плати складає 15% від потенційного валового доходу, а операційні витрати – 45% від дійсного валового доходу. При цьому відомо ринкову інформацію про угоди купівлі-продажу і оренди подібних земельних ділянок в районі розташування об’єкта оцінки:
Тип угоди |
Площа ділянки, га |
Сума угоди, у.о. |
Продажі |
0,1 |
4700 |
0,75 |
33000 |
|
0,5 |
21000 |
|
Оренда |
0,5 |
3800 |
0,36 |
2500 |
|
0,24 |
1800 |
|
0,1 |
800 |
Визначимо величину дійсного валового доходу:
3000 – (3000 х 0,15) = 2550.
Знаючи дійсний валовий дохід і частку операційних витрат, можна визначити величину чистого операційного доходу:
2550 – (2550 х 0,45) = 1402,5 (заокруглено 1400).
Ставка капіталізації визначається на основі аналізу ринкових даних про ціни купівлі-продажу і оренди подібних земельних ділянок. Для цього потенційний валовий дохід від оренди переводиться в чистий операційний дохід.
|
Площа ділянки, га |
Сума угоди, у.о. |
В розрахунку на 1га |
Продажі |
0,1 |
4700 |
47000 |
0,75 |
33000 |
44000 |
|
0,5 |
21000 |
42000 |
|
Середня ціна продажу, у.о./га |
44333 |
||
|
0,5 |
3800 |
7600 |
|
0,36 |
2500 |
6944 |
|
0,24 |
1800 |
7500 |
|
0,1 |
800 |
8000 |
Середня ціна оренди, у.о./га |
7511 |
||
Чистий операційний дохід, у.о./га |
7511х0,85х0,55 |
3511 |
|
Ставка капіталізації, % |
(3511 : 44333)х100 |
8 |
|
Використовуючи процедуру прямої капіталізації, визначимо вартість земельної ділянки шляхом ділення чистого операційного доходу на типову для даного району ставку капіталізації:
1400 : 0,08 = 17500.
Отже вартість земельної ділянки складе 17500 у.о.
Інвестиційний метод є найбільш прийнятним для оцінки земельних ділянок, що приносять дохід від здачі в оренду землі окремо від будівель і споруд. У той же час на ринку нерухомості найчастіше орендуються земельні ділянки разом із земельними поліпшеннями. У цьому випадку потрібне застосування інших методів оцінки вартості землі, які враховували б внесок земельних поліпшень у загальну прибутковість забудованої ділянки.
До таких методів належить метод залишку для землі та метод розподілу доходу.