Міністерство освіти і науки України

Національний університет «Львівська політехніка»

Експертна Оцінка земельних ділянок

методичні вказівки

до виконання лабораторних і контрольних робіт

з курсу «Основи технічного забезпечення оцінки нерухомості»

для студентів спеціалізацій «Землеустрій та кадастр» і

«Оцінка землі та нерухомого майна»

Затверджено

на засіданні кафедри

кадастру територій

Протокол №6 від 04.02.2016 р.

Львів 2016

Експертна оцінка земельних ділянок: Методичні вказівки до виконання лабораторних і контрольних робіт з курсу «Основи технічного забезпечення оцінки нерухомості» для студентів спеціалізацій «Землеустрій та кадастр» і «Оцінка землі та нерухомого майна» /Укл.: Губар Ю.П. к.т.н., доц., Хавар Ю.С. к.т.н., доц. – Львів: Видавництво Національного університету «Львівська політехніка», 2016р. – 36 с.

Укладачі: Губар Ю.П. к.т.н., доц.

Хавар Ю.С. к.т.н., доц.

Відповідальний за випуск: Перович Л.М., д.т.н., проф.

Рецензенти: Сай В.М. к.т.н., доц.

Музика Н.М. к.е.н., доц.

ЗМІСТ

Вступ .................................................................................................................	4
1. Метод зіставлення продажів ......................................................................	5
2. Економічний метод .....................................................................................	13
3. Метод співвіднесення ..................................................................................	17
4. Метод капіталізації земельної ренти (метод вигод) ................................	19
5. Інвестиційний метод ....................................................................................	21
6. Метод залишку для землі ............................................................................	23
7. Метод розподілу доходу…………………………………………………..	26
8. Метод розвитку…………………………………………………………….	29
Висновки………………………………………………………………………	32
Питання для контрольної роботи……………………………………………	33
Список літератури ...........................................................................................	35

Вступ

Під час вивчення курсу «Основи технічного забезпечення оцінки нерухомості» студенти четвертого курсу освоюють методи оцінки земельних ділянок.

Особливості оцінки земель розглядаються на лекціях, а на лабораторних заняттях проводяться практичні розрахунки з визначення ринкової вартості земельної власності, з врахуванням та дотриманням вимог спеціальних процедур оцінки, які відображають загальновизнані підходи [1–18]:

• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний підхід);

• капіталізація чистого операційного або рентного доходу пряма і непряма (дохідний підхід);

• урахування витрат на земельні поліпшення (витратний підхід).

Вибір того чи іншого підходу зумовлюватиметься завданням оцінювання, особливостями об’єкта оцінки та наявністю і ступенем достовірності вихідних даних, що є у розпорядженні для аналізу. Це в кінцевому результаті впливатиме на вартість земельної ділянки.

Мета роботи – освоєння студентами методів оцінки земельної власності згідно з нормативними документами [1–18], розробленими Держгеокадастром України відповідно до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок».

Розрахунки оцінної вартості земельних ділянок проводяться кожним студентом за індивідуальними завданнями щодо земельних ділянок, які відображають практичну ситуацію у сфері ринкових земельних відносин.

У методичній вказівці основна увага буде надана детальному опису методів, спрямованих на визначення величини вартості землі.

Матеріал, викладений у цій методичній вказівці, є доповненням до основних підходів щодо оцінки, оскільки жоден об'єкт нерухомості не може бути оцінений без урахування вигод (недоліків) місця розташування. Визначення вартості землі практично є імперативом для будь-якого методу оцінки нерухомості, при цьому не важливо, чи використовується вона безпосередньо, як це має місце у витратному підході, чи опосередковано при визначенні найбільш ефективного використання, в значеннях ставки капіталізації, норми віддачі або сукупного зносу.

1. Метод зіставлення продажів

Метод зіставлення продажів застосовується для оцінки земельних ділянок, вільних від земельних поліпшень, і ґрунтується на принципі заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме інша ділянка з такими ж споживчими властивостями.

Згідно з цим методом, вартість землі визначається на рівні цін продажу подібних земельних ділянок з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість. Іншими словами, виникає необхідність визначення ринкової вартості проданої земельної ділянки, за умови що вона має такі ж корисні властивості, що й оцінювана земельна ділянка.

Скоригована на наявні відмінності ціна продажу подібних земельних ділянок визначається за формулою:

, (1)

де: – вартість об’єкта оцінки визначена шляхом зіставлення продажів; – фактична ціна продажу об’єкта – аналога; – кількість факторів порівняння; – різниця (поправка) в ціні () продажу об’єкта аналога відносно об’єкта оцінки за -м фактором порівняння.

Оскільки при застосуванні цього методу передбачається зіставлення цін продажів декількох об'єктів, то вартість об'єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для рангового ряду) або модальне (найбільш поширене) значення одержаних результатів.

Метод передбачає наступну послідовність дій:

• визначення елементів, за якими здійснюється порівняння об'єкта оцінки з подібними об'єктами (далі – елементів порівняння);

• визначення за кожним з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;

• визначення за кожним з елементів порівняння величини поправок до ціни подібних земельних ділянок, відповідного характеру і ступеня відмінностей кожного з них від оцінюваної ділянки;

• корегування елементів порівняння цін подібної земельної ділянки, що дає змогу нівелювати їх відмінності від оцінюваної земельної ділянки;

• розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального або медіанного значення, отриманого після корегування результатів.

До елементів порівняння належать чинники вартості об'єкта оцінки (фактори, зміна яких впливає на ринкову вартість об'єкта оцінки) і сформовані на ринку характеристики угод із земельними ділянками. Найбільш важливі фактори вартості і характеристики угод із земельними ділянками наведено на рис. 1.

Рис 1. Елементи порівняння при зіставленні продажів.

Характер і ступінь відмінностей подібної земельної ділянки від оцінюваної, встановлюється у розрізі елементів порівняння шляхом прямого зіставлення кожної подібної ділянки з оцінюваною ділянкою.

Виявлені відмінності враховуються внесенням поправок у вигляді надбавок (знижок) або коригуючих коефіцієнтів до ціни одиниці порівняння, використовуючи для цього таблицю коригування.

В якості одиниці порівняння можуть бути використані ціни одиниці виміру об'єкта оцінки (наприклад, гектар, квадратний метр, погонний метр фронтальної лінії) або ціни об'єкта в цілому.

Величини поправок, як правило, визначаються наступними способами:

• парним зіставленням цін подібних земельних ділянок, що відрізняються один від одного тільки за одним елементом порівняння;

• кореляційно-регресивнм аналізом зв'язку між зміною елемента порівняння і зміною цін подібних земельних ділянок (цін одиниць порівняння);

• визначенням витрат, пов'язаних зі зміною характеристики елемента порівняння, за яким подібна земельна ділянка відрізняється від об'єкта оцінки;

• експертним обґрунтуванням поправок до цін подібних ділянок.

Якщо корисні властивості ділянки, яка зіставляється, перевищують відповідні властивості оцінюваної ділянки, то ціна продажу ділянки, яка зіставляється, повинна бути зменшена, а якщо поступаються, то її ціна має бути відповідно збільшена.

У першу чергу здійснюються коригування, які стосуються умов угоди і стану ринку, у другу – коригування, пов'язані безпосередньо до об'єкту оцінки.

Коригування може проводитися в грошовому або у відсотковому вираженні, чи послідовно за кожним елементом порівняння, або за всією їх сукупностю шляхом додавання або множення значень поправок.

У результаті визначення та внесення поправок ціни подібних земельних ділянок (одиниці виміру), як правило, повинні бути близькі один до одного. У разі значних відмінностей ринкових цін доцільно вибрати або інші земельні ділянки для зіставлення, або елементи, за якими проводиться порівняння, або значення поправок.

Таким чином, метод зіставлення цін передбачає:

1. Вибір подібних вільних від поліпшень земельних ділянок, проданих на відкритому конкурентному ринку.

2. Перевірку інформації про характер угод: чи не були вони вимушеними і всі сторони діяли свідомо і раціонально.

3. Встановлення характеру і ступеня відмінностей оцінюваної земельної ділянки від проданих ділянок.

4. Внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою, яка оцінюється, і ділянками, які з нею порівнюються.

5. Розрахунок ціни продажу об’єкті-аналогів, за умови ідентичності параметрів з оцінюваною земельною ділянкою.

6. Визначення вартості оцінюваної земельної ділянки на основі аналізу відкоригованих цін продажу подібних земельних ділянок.

Приклад

В районі А пропонується до продажу вільна земельна ділянка площею 855м² під будівництво двоквартирного садибного будинку. Ділянка має як позитивні властивості – зручне розташування поблизу громадського центру та зупинки швидкісного транспорту, так і негативні властивості – небезпечні геологічні явища.

Для порівняння обрано п’ять подібних земельних ділянок, де відома їх площа; місцерозташування в плані міста; умови та дата продажу; фізичні характеристики; використання прилеглої території; існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки (таблиця 1).

Таблиця 1

Показники елементів порівнянь

Елементи порівнянь	Показники елементів порівнянь
Правове відношення до земельної ділянки	Наявність прав володіння, користування, розвитку, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів
Умови продажу	Вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж у зв’язку зі смертю власника в разі відсутності прямих спадкоємців; продаж при позбавленні власника права викупу застави та інше
Дата продажу	Різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображає зміну ринкових умов – рівень інфляції, активність ринку, взаємодію попиту і пропозиції, тощо
Місцеположення	Розбіжності в розташуванні земельних ділянок в містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння

Продовження таблиці 1

Фізичні характеристики	Розмір та конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан грунтів, наявність грунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів, тощо
Використання прилеглої території	Фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якість середовища
Існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки	Функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги щодо збереження пам’яток історії та архітектури

Визначення ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, якщо б вона мала такі самі параметри, що й ділянка, яка оцінюється. Коригування проводиться у напрямку від ділянки, що порівнюється, до ділянки, що оцінюється. Встановлення вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Остаточна вартість земельної ділянки, що оцінюється, встановлюється після аналізу розбіжностей у ціні 1м² ділянок-аналогів та її медіанного та середньозваженого значення.

Відомо що:

• недостатня часова експозиція на ринку знижує ціну продажу на 20%;

• ціни продажу в місті щомісячно зростали на 1%;

• рівень цін у районі А перевищує рівень цін у районі Б на 15%, району В – 30%;

• ціни продажу нижчі при високих ґрунтових водах на 7%;

• при небезпечних геологічних явищах на 13%;

• при неправильній формі ділянки – 9%; при високому рівні шуму – 7%;

• ціни продажу вищі за пішохідної доступності до громадського центру на 7%;

• до зупинок швидкісного транспорту – 8%.

• ціни продажу земельних ділянок під будівництво двоквартирних будинків на 14% нижчі за земельні ділянки під будівництво одноквартирних будинків.

Порядок обчислення

1. Коригування здійснюємо у напрямку від ділянки, що порівнюється до ділянки, що оцінюється. Коригуючі коефіцієнти вносимо і у %, і у гривнях. Для цього нам необхідно встановити ціну 1м² земельної ділянки, що порівнюється, як співвідношення між ціною продажу та площею земельної ділянки.

2. Так як дана земельна ділянка є власністю, то поправка за правове відношення дорівнюватиме 0%. Тому відкоригована вартість залишиться аналогічною ціні 1м² кожної земельної ділянки, що порівнюється.

3. Вносимо поправку за умови продажу. Для чотирьох ділянок умови продажу типові, тому поправка = 0%, а для ділянки №5 умови продажу ліквідаційні, то вносимо поправку, яка дорівнюватиме +20% (з вихідних даних), знаходимо поправку також і у гривнях, відповідно ввівши цей коригуючий коефіцієнт, отримаємо відкориговану вартість земельної ділянки.

Слід пам’ятати! Якщо споживчі властивості ділянки, що зіставляється перевищують відповідні параметри ділянки, яка оцінюється, то її фактична ціна має бути відповідно зменшена, а якщо поступається, то ціна ділянки, що зіставляється, повинна бути збільшена. Всі коригуючі коефіцієнти ми вносимо у останню відкориговану вартість земельної ділянки.

4. І так ми вводимо поступово всі коригуючі коефіцієнти з врахуванням відмінностей між ділянкою, що оцінюється, та ділянками, що з нею порівнюються за всіма елементами порівнянь, які вказані в таблиці 1.

5. Після внесення всіх поправок на розбіжності обчислюється середньомедіанне значення вартості 1м² ділянок-аналогів, грн., яке дає змогу визначити вартість земельної ділянки, що оцінюється.

Отже, ми отримали 5 значень відкоригованої вартості земельних ділянок, що порівнювались, знаходимо середньомедіанне значення, відкидаючи максимальне і мінімальне значення, і поділивши на 3.

В даному прикладі максимальне значення 68,01 грн., а мінімальне значення 52,11 грн.

грн./м²

Отже, 60,22 грн./м² вартість земельної ділянки, що оцінювалась.

В таблиці 2 представлено розрахунок вартості земельної ділянки методом зіставлення продажів.

Таблиця 2

Оцінка земельної ділянки садибної забудови за порівняльним методом

№ з/п	Показники	Ділянка, що оцінюється	Земельні ділянки, що порівнюються
			№1	№2	№3	№4	№5
1	Площа земельної ділянки, м2	855	860	600	855	620	650
2	Ціна продажу грн.		44 300	35 550	46 750	38 200	31 110
3	Ціна 1м2, грн.		51,51	59,25	54,68	61,61	47,86
4	Правове відношення	Власність	власність	власність	власність	власність	власність
5	Поправка: %		0%	0%	0%	0%	0%
6	грн.		0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
7	Відкоригована ціна грн.		51,51	59,25	54,68	61,61	47,86
8	Умови продажу	Типові	типові	типові	типові	типові	ліквідаційні
9	Поправка: %		0%	0%	0%	0%	+20%
10	грн.		0,00	0,00	0,00	0,00	+9,57
11	Відкоригована ціна грн.		51,51	59,25	54,68	61,61	57,43
12	Дата продажу	18.01.2005	23.09.04	22.11.04	18.09.04	27.12.04	25.10.04
13	Поправка: %		+4%	+2%	+4%	0%	+3%
14	грн.		+2,06	+1,18	+2,19	0,00	1,72
15	Відкоригована ціна грн.		53,57	60,43	56,87	61,61	59,15
16	Місцерозташування в плані міста	Район А	Район В	Район А	Район Б	Район А	Район Б
17	Поправка: %		+30%	0%	+15%	0%	+15%
18	грн.		+16,07	0,00	+8,53	0,00	+8,87
19	Відкоригована ціна грн.		69,64	60,43	65,40	61,61	68,02

Продовж. табл. 2

20	Фізичні характеристики	Небезпечні геологічні явища		Вис. грунт. води		Не прав. форма діл.
21	Поправка: %		-13%	-6%	-13%	-4%	-13%
22	грн.		-9,05	-3,62	-8,50	-2,46	-8,84
23	Відкоригована ціна грн.		60,59	56,80	56,90	59,14	59,18
24	Використання прилеглої території	Громадський центр, швидкісний транспорт	гр. центр, шв. трансп.	шв. тр.,вис. рівень шуму	громад. центр		швидкіс-ний транс-порт
25	Поправка: %		0%	+14%	+8%	+15%	+7%
26	грн.		0,00	+7,95	+4,55	+8,87	+4,14
27	Відкоригована ціна грн.		60,59	64,75	61,45	68,01	63,32
28	Існуючі вимоги до використання та забудови земельної ділянки	Двоквартирний будинок	однокв. будинок	двокв. будинок	двокв. будинок	двокв. будинок	однокв. будинок
29	Поправка: %		-14%	0%	0%	0%	-14%
30	грн.		-8,48	0,00	0,00	0,00	-8,86
31	Відкоригована ціна, грн.	60,22	52,11	64,75	61,45	68,01	54,45

Слід зазначити, що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку метод зіставлення продажів є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку вкрай мало, що природно обмежує поле застосування даного методу і тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найбільш часто використовується економічний метод, відповідно до якого основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі виступають можливий дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки та необхідні витрати на її поліпшення.