Глава 1. Развитие высотного строительства. Аналитический подход к принятию решений

1. Факторный анализ эффективности инвестиционных решений

Главным отличием высотных зданий от зданий малой этажности является их высокая насыщенность технически сложным инженерным оборудованием с высоким уровнем автоматизации. Это требует постоянного мониторинга и управления его работой с круглосуточным обслуживанием. Количество инженерных систем в современных высотных зданиях составляет 30 и более, включая системы противопожарной защиты, связи, телекоммуникаций, информатизации и др., а в так называемых высокоинтеллектуальных домах может быть и 60 систем. Количество круглосуточного обслуживающего их технического персонала может составлять от 30 до 50 человек.

Такие дома превращаются практически в постоянно действующие высокотехнические предприятия, главной целью которых является бесперебойное жизнеобеспечение людей, создание безопасности и комфортных условий их проживания или работы. К основным причинам природного характера, усложняющим работу оборудования, относится изменение климатических показателей в зависимости от высоты, в первую очередь, температуры, скорости ветра, атмосферного давления. С целью учета таких влияний нормами предусматривается зонирование зданий по высоте и устройство не менее одного промежуточного технического этажа. Зонирование высотного дома рекомендуется выполнять через 12-16 этажей.

Эксплуатация — важный аспект высотного домостроения. В состав внутренних инженерных систем высотного здания входят отопление, вентиляция (самостоятельные системы приточно-вытяжной вентиляции), водопровод, системы автоматизации и диспетчеризации, автоматические установки пожаротушения (спринклерные системы, водозаполненные системы с ручными стволами), канализация, горячее водоснабжение, водостоки, электрооборудование (в частности, для питания систем противопожарной защиты, охранной и пожарной сигнализации, системы дымоудаления, системы аварийного электроосвещения), слаботочные устройства (телефоны, радио, телевидение, локальная сеть Интернет, системы оповещения и проч.) и многое другое [12, 15].

Система водоснабжения подразумевает наличие специальных технических помещений (их строят, как правило, через каждые 12 этажей), где устанавливают дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладывают напрямую, без использования накопительных резервуаров. При подборе лифтовой системы учитывают высоту дома, площадь этажей, количество жильцов (служащих), предполагаемое число лифтов в здании, максимальное число пассажиров. Как лифтовые шахты, так и кабины пожароустойчивы.

В высотках предусмотрена автономная энергосистема, исключающая возможность блокировки лифтов. При отключении центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание [132, 76].

В высотных зданиях существенно ужесточаются требования по пожарной и антитеррористической безопасности, поэтому особое внимание уделяется проектированию ядра здания с лифтовыми шахтами и эвакуационных лестниц. Кроме того, дополнительной сложностью является необходимость подачи воды, тепла, электроэнергии на большую высоту, в связи с чем в высотном здании проектируются специальные технические этажи, на которых размещается технологическое оборудование инженерных систем, и увеличивается площадь сечения вертикальных стояков под инженерные коммуникации.

В течение нескольких последних лет доля стоимости земли в общем объеме инвестиций в строительство существенно увеличилась. Однако эффективность инвестиций в высотное здание может уступать эффективности инвестиций в здание меньшей этажности [10].

Одной из основных задач на этапе проектирования и строительства высотного комплекса является сокращение площади помещений с инженерным оборудованием на технических этажах при обеспечении надежности и работоспособности инженерных систем. На этапе эксплуатации инженерное оборудование должно позволять экономно расходовать энергоресурсы. Решение этих задач позволит существенно улучшить рентабельность проекта [13,16].

Решение этих проблем часто делает строительство высотных зданий, начиная с определенного этажа, неэффективным (как правило, наиболее экономически приемлемы здания высотой 30—50 м в зависимости от стоимости земли) [1].

Задача принятия управленческого решения состоит в выборе оптимального проекта на основе анализа положительных и отрицательных факторов, влияющих на мотивацию реализации проекта, и оценки их параметров.

Решение представлено в общем виде:

, (1.1)

где U=1 – проект принимается к исполнению, U=0 – проект отклоняется.

Если факторы, определяющие мотивацию принятия управленческих решений, оказывают в совокупности положительное влияние, то проект принимается к исполнению. При этом учитываются такие показатели, как высота здания, объемно-планировочные и конструктивные решения, а также риски проекта.

Блок-схема принятия управленческого решения представлен на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Блок-схема обоснования и принятия управленческого решения

при реализации проекта высотного строительства

Каждое высотное здание - это интеллектуальный продукт. К его возведению необходимо подходить комплексно: новаторские архитектурно-планировочные решения должны дополняться современной инженерной инфраструктурой, что обеспечивает лучшее решение для создания надежного, безопасного, комфортного здания, позволяющее его владельцу достигать максимальной экономической эффективности.

Удорожание себестоимости строительства зданий повышенной этажности должно компенсироваться применением высокотехнологичных материалов и конструкций, современных технологий возведения зданий и организации производства. Именно системный подход к строительству зданий повышенной этажности позволяет утверждать, что это направление является наиболее перспективным в развитии строительной индустрии не только стран с ограниченными земельными ресурсами, но и таких стран, где вопрос дефицита земли не стоит так остро.

Возведение зданий повышенной этажности, включая подземное строительство, позволяет многократно увеличить экономический эффект от реализации объекта за счет увеличения общей площади строения при сокращении затрат на отвод (приобретение) земельного участка под строительство.

Вместе с тем, высотное строительство содержит множество проблем. Можно выделить положительные факторы, определяющие доходность проекта, и отрицательные, влияющие на рост затрат при его возведении и эксплуатации.

Таблица 1.1

Факторы, определяющие эффективность строительства

высотных зданий

Положительные факторы	Отрицательные факторы
Социальные
Обеспечение жильем (жилищное строительство)	Архитектурно-эстетическая ассимиляция (необходимость гармоничного сочетания высотной застройки со старыми и историческими зданиями)
Рост торговых, офисных и др. площадей (строительство коммерческой недвижимости)	Чрезмерная урбанизация государства
Увеличение количества рабочих мест	Миграция рабочих кадров их других отраслей народного хозяйства
Комфортабельное жилье и высокое качество жилой и коммерческой недвижимости	Усиление социальной дифференциации общества
Окончание таблицы 1.1.
Положительные факторы	Отрицательные факторы
Изменение современного облика городов, приближение к мировым стандартам
Динамичное развитие строительной отрасли и сопряженных сфер деятельности
Экономические
Снижение затрат на приобретение земельных участков под застройку	Изменение предпочтений потребителей и снижение потребительского спроса
Рост доходов инвестора вследствие повышения комфортности зданий, современного оснащения, высокого качества обслуживания и т.д.	Уровень дохода населения, потребительские возможности
Привлечение иностранных инвестиций, усиление притока капитала в страну	Рост затрат при возведении зданий повышенной этажности
Развитие внутрихозяйственных связей с другими отраслями промышленности	Удорожание стоимости земельных участков под строительство
Развитие городской инфраструктуры
Технологические
Использование современных технологий возведения зданий	Сложность возведения
Современные строительные материалы	Сложное инженерное обеспечение и последующее обслуживание и содержание
Инновационные технологии	Использование более прочных конструкций
Географические
Рациональное использование земельных ресурсов	Возможное изменение ландшафта вследствие роста промышленного развития страны
Экологические
Использование новых технологий для очистных сооружений и переработки отходов	Ухудшение экологии вследствие роста промышленного производства, уменьшение природных территорий и рекреационных зон.

Факторы рекомендуется оценивать в баллах, причем для позитивных факторов – положительная шкала, для негативных – отрицательная. Это поможет определить интегральную факторную оценку, что впоследствии повлияет на принятие управленческого решения.

Пусть с_i – положительные факторы, р_j – отрицательные факторы. Значение факторов определено в баллах. Результат оценки факторов, влияющий на принятие управленческого решения, представлен в виде блок-схемы (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Блок-схема принятия решения на основе анализа факторов

С точки зрения доминанты факторов принимается решение о реализации проекта.

Сложность строительства высотных объектов, обусловленная необходимостью больших капиталовложений, привела к возникновению специфичной для строительной индустрии формы организации строительства.

Задача инициаторов подобных проектов состоит в глубоком анализе и сопоставлении затрат на строительство сложного высотного объекта с результатами экономической доходности от его эксплуатации.