3.3. Оценка экономической эффективности проекта с учетом рисков
Рассчитав степень влияния рисков на объект (см. гл.2), целесообразно скорректировать величину затрат, которые могут увеличиться при проведении различных мероприятий, направленных на снижение рисков. Так, в данном случае каждый кластер рисков вызывает возможное удорожание себестоимости с учетом мероприятий по нейтрализации рисков. Совокупный рост затрат составил: 17,8+11+18,4=47,2. То есть затраты могут увеличиться на 47,2% от стоимости строительства. Это максимальный процент, если проводить мероприятия по нейтрализации всех видов риска.
Рассчитаем экономические показатели по самому пессимистичному варианту. Согласно расчетам, представленным во второй главе, цена риска определена в процентах от стоимости строительства. Определим динамику финансовых показателей с учетом корректировки на риск (табл. 3.9).
Таблица 3.9
Экономические показатели с корректировкой на риск
№ этажа |
Коэф. удорожания конструкций |
Площадь одного этажа, м2 |
Себестоимость 1 м2, $ |
Себестоимость 1 м2 с корректировкой на риск |
Себестоимость 1 этажа с корректировкой на риск, тыс.$ |
Цена участка земли, тыс.$ |
Себестоимость строительства нараст. итогом, тыс.$ |
Общая величина затрат, тыс.$ |
1 |
0,895 |
2050 |
239,5 |
352,5 |
722,7 |
1750 |
722,7 |
2472,7 |
2 |
0,954 |
2050 |
267,6 |
393,9 |
807,4 |
875 |
1530,1 |
2405,1 |
3 |
0,954 |
2050 |
280,5 |
412,9 |
846,4 |
583 |
2376,4 |
2959,8 |
4 |
0,98 |
2050 |
294,0 |
432,8 |
887,2 |
438 |
3263,6 |
3701,1 |
5 |
1 |
2050 |
300,0 |
441,6 |
905,3 |
350 |
4168,9 |
4518,9 |
6 |
1,022 |
2050 |
306,6 |
451,3 |
925,2 |
292 |
5094,1 |
5385,8 |
7 |
1,022 |
2050 |
313,3 |
461,2 |
945,6 |
250 |
6039,6 |
6289,6 |
8 |
1,022 |
2050 |
320,2 |
471,4 |
966,4 |
219 |
7006,0 |
7224,8 |
9 |
1,0179 |
2050 |
326,0 |
479,8 |
983,7 |
194 |
7989,7 |
8184,1 |
Окончание таблицы 3.9 |
||||||||
№ этажа |
Коэф. удорожания конструкций |
Площадь одного этажа, м2 |
Себестоимость 1 м2, $ |
Себестоимость 1 м2 с корректировкой на риск |
Себестоимость 1 этажа с корректировкой на риск, тыс.$ |
Цена участка земли, тыс.$ |
Себестоимость строительства нараст. итогом, тыс.$ |
Общая величина затрат, тыс.$ |
10 |
1,0179 |
2050 |
331,8 |
488,4 |
1001,3 |
175 |
8990,9 |
9165,9 |
11 |
1,0179 |
2050 |
337,7 |
497,2 |
1019,2 |
159 |
10010,1 |
10169,2 |
12 |
1,0179 |
2050 |
343,8 |
506,1 |
1037,4 |
146 |
11047,5 |
11193,3 |
13 |
1,0179 |
2050 |
349,9 |
515,1 |
1056,0 |
135 |
12103,5 |
12238,1 |
14 |
1,0179 |
2050 |
356,2 |
524,3 |
1074,9 |
125 |
13178,4 |
13303,4 |
15 |
1,0179 |
1180 |
362,6 |
533,7 |
629,8 |
117 |
13808,2 |
13924,9 |
16 |
1,0347 |
1180 |
375,2 |
552,2 |
651,6 |
109 |
14459,8 |
14569,2 |
17 |
1,0347 |
1180 |
388,2 |
571,4 |
674,3 |
103 |
15134,1 |
15237,0 |
18 |
1,0347 |
1180 |
401,7 |
591,2 |
697,7 |
97 |
15831,8 |
15929,0 |
19 |
1,0347 |
1180 |
415,6 |
611,8 |
721,9 |
92 |
16553,6 |
16645,7 |
20 |
1,0183 |
1180 |
423,2 |
622,9 |
735,1 |
88 |
17288,7 |
17376,2 |
21 |
1,0183 |
1180 |
430,9 |
634,3 |
748,5 |
83 |
18037,2 |
18120,6 |
22 |
1,0183 |
1180 |
438,8 |
646,0 |
762,2 |
80 |
18799,5 |
18879,0 |
23 |
1,0183 |
1180 |
446,9 |
657,8 |
776,2 |
76 |
19575,6 |
19651,7 |
24 |
1,0183 |
1180 |
455,0 |
669,8 |
790,4 |
73 |
20366,0 |
20438,9 |
25 |
1,0183 |
860 |
463,4 |
682,1 |
586,6 |
70 |
20952,6 |
21022,6 |
26 |
1,011 |
860 |
468,5 |
689,6 |
593,0 |
67 |
21545,6 |
21612,9 |
27 |
1,011 |
860 |
473,6 |
697,2 |
599,6 |
65 |
22145,2 |
22210,0 |
28 |
1,011 |
860 |
478,8 |
704,8 |
606,2 |
63 |
22751,3 |
22813,8 |
29 |
1,011 |
860 |
484,1 |
712,6 |
612,8 |
60 |
23364,2 |
23424,5 |
30 |
1,011 |
860 |
489,4 |
720,4 |
619,6 |
58 |
23983,7 |
24042,1 |
31 |
1,011 |
860 |
494,8 |
728,3 |
626,4 |
56 |
24610,1 |
24666,6 |
32 |
1,011 |
860 |
500,2 |
736,4 |
633,3 |
55 |
25243,4 |
25298,1 |
33 |
1,011 |
860 |
505,7 |
744,5 |
640,2 |
53 |
25883,6 |
25936,6 |
34 |
1,011 |
860 |
511,3 |
752,6 |
647,3 |
51 |
26530,9 |
26582,3 |
35 |
1,011 |
860 |
516,9 |
760,9 |
654,4 |
50 |
27185,3 |
27235,3 |
Окончательный вариант расчетов представлен в приложении 3. График функции прибыли изображен на рис. 3.8.
Рис.3.8. Функция прибыли с корректировкой на риск.
В п. 3.2 было рассчитано предельное количество этажей гостиничного комплекса, при котором доходы не покрываю расходов на удорожание конструкций высотного здания. Эта величина равна 70 этажам. Определим предельную этажность здания с учетом скорректированной на риск величины затрат.
Решая уравнение, представленное на графике 3.8, получим максимально возможное количество этажей, равное 59. Следовательно, учет рисков сокращает оптимальную этажность здания. Но в данных условиях строительство гостиничного комплекса выдерживает рекомендуемые пределы. Следовательно, можно прогнозировать высокий уровень доходности (приложение 3) с учетом общей величины затрат, включающей мероприятия по снижению рисков.
Следует отметить, что инвестор самостоятельно принимает решение о мерах безопасности инвестиций и нейтрализации рисков.
Уровень риска в процентах от стоимости строительства 47,2 % - это рассчитанный максимальный уровень затрат, который может быть снижен в результате принятия решения о проведении частичных мероприятий или самых необходимых по нейтрализации рисков. Все возможные варианты в этом случае будут вызывать рост затрат в меньшей степени, чем в рассчитанном пессимистичном варианте. Следовательно, проект имеет значительный запас прочности.
Таким образом, представленный метод позволит определить наиболее высокие уровни рисков и принять меры к их нейтрализации.