Глава 3. Оценка эффективности проекта и анализ устойчивости системы в условиях рисков

3.1. Методика систематизации проектов на основе

Нечеткомножественной модели

Практическая реализация модели строительства высотных зданий представлена на примере строительства коммерческого комплекса.

Коммерческий центр представлен комплексом зданий. Здесь присутствует гостиничная структура, торговые и офисные здания. Планируется возведение высотных зданий более 30 этажей.

Согласно проекту коммерческий комплекс будет построен по новейшим методам с использованием энергосберегающих технологий и материалов.

Комплекс состоит из тех зданий, главное из которых и наиболее высокое – гостиничный комплекс высотой 35 этажей. Два других – это торгово-развлекательный центр (ТРЦ) и бизнес-центр (офисное здание) будут построены в виде 20-этажных зданий.

Этажность (35 этажей) и высота основного здания, предназначенного под гостиничные площади, относятся к категории «С», торгово-развлекательный центр и бизнес-центр – категория «D».

По архитектурной сложности здание гостиницы также принадлежит категории «С» - переменное по высоте (ступенчатое сокращение площади по высоте здания) с дополнением архитектурных элементов в виде бассейнов, смотровых площадок, зимних садов, парковок выше нулевого этажа и прочих элементов.

По конструктивным решениям комплекс также относится к категории «В» - каркас повышенной сложности, применение облегченных конструкций повышенной прочности, также использование железобетонных и металлических конструкций, применение нетрадиционных видов конструкций (вентилируемые, светопрозрачные фасады и проч.).

Торгово-развлекательный комплекс и офисное здание принадлежат к типу «свечка», то есть равномерное по высоте и относятся к категории «D». Эти здания не требуют дополнительных архитектурных усложнений вследствие их назначения. Они будут лишь сочетаться по стилю с главным зданием гостиницы и подчеркивать привлекательность последнего.

Что касается ресурсосберегающих технологий, то коммерческий комплекс предполагает использование солнечных батарей, причем экономия электроэнергии должна составить не менее 30%, что значительно снизит эксплуатационные расходы. Климатические особенности региона позволяют активнее использовать солнечную энергию для кондиционирования помещений.

Несмотря на то, что говорить о масштабном строительстве «активных» и «пассивных» домов пока преждевременно, но новые технологии в этом направлении не только разрабатываются, но и активно внедряются.

Согласно классификации по ресурсосберегающм технология весь комплекс относится к категории «С». Удорожание, вызванное установкой солнечных батарей в течение 4-5 лет компенсируется снижением затрат на эксплуатационные расходы. Комплекс будет построен по европейским стандартам, следовательно, инженерные службы здания должны быть на порядок выше по уровню качества, чем стандартные строения. Согласно классификации здание относится к категории «С» по уровню инжиниринга.

Создавать более сложные инженерные системы, такие как «умный дом» с системой «мультирум» для зданий, предназначенных для кратковременного отдыха и коммерческих целей нецелесообразно. Это может существенно увеличить себестоимость и не оправдать себя в последующей коммерческой реализации вследствие увеличения его рыночной цены.

Оснащение здания более сложными инженерными системами, обеспечение комфорта и внутреннего микроклимата помещений – одно из главных условий строительства. Здания предполагают наличие скоростных лифтов и системы климат-контроля.

Используя предложенный метод систематизации объектов, необходимо идентифицировать каждое представленное в проекте здание. Отнесение зданий к определенной категории позволит определить коэффициент удорожания конструкций при увеличении высоты и этажности здания, а также с учетом сложности архитектурных форм.

Таким образом, комплекс зданий по своим характеристикам относится к следующим категориям согласно предложенной классификации (табл.3.1).

Таблица 3.1

Классификация комплекса.

№пп	Классификационные признаки	Категории сложности	Гостиница	ТРК	Бизнес-центр
1	Высота здания, м	D		+	+
		С	+
		В
		А
2	Этажность	D		+	+
		С	+
		В
		А
3	Архитектура (конфигурация)	D		+	+
		С	+
		В
		А
4	Конструктивные решения	D			+
		С		+
		В	+
		А
5	Ресурсосбережение	D
		С	+	+	+
		В
		А

Окончание таблицы 3.1
№пп	Классификационные признаки	Категории сложности	Гостиница	ТРК	Бизнес-центр
6	Степень технической оснащенности	D
		С	+	+	+
		В
		А

Определим категорию каждого высотного объекта, максимально соответствующий его фактическим характеристикам.

Таблица 3.2

Показатель принадлежности гостиничного комплекса

к категории сложности

Класс объекта недвижимости		D-	D	В	C	А	А+
Соответствующий балл		1	2	3	4	5	6
Оценка объекта недвижимости по признакам	высота здания	0,00	0,14	0,72	1,00	0,82	0,51
	этажность	0,00	0,14	0,72	1,00	0,82	0,51
	архитектура	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
	конструктивные решения	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
	ресурсосбережение	0,00	0,14	0,72	1,00	0,82	0,51
	техническая оснащенность	0,00	0,14	0,72	1,00	0,82	0,51
Интегральный показатель принадлежности объекта к категории сложности		0,04	1,75	4,87	5,56	4,17	2,50

Таблицы 3.3

Показатель принадлежности торгово-развлекательного комплекса к категории сложности

Класс объекта недвижимости		D-	D	В	C	А	А+
Соответствующий балл		1	2	3	4	5	6
Оценка объекта недвижимости по признакам	высота здания	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	этажность	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	архитектура	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	конструктивные решения	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
	ресурсосбережение	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
	техническая оснащенность	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
Интегральный показатель принадлежности объекта к категории сложности		1,16	4,82	5,15	3,44	1,84	0,88

Таблица 3.4

Показатель принадлежности бизнес-центра к категории сложности

Класс объекта недвижимости		D-	D	В	C	А	А+
Соответствующий балл		1	2	3	4	5	6
Оценка объекта недвижимости по признакам	высота здания	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	этажность	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	архитектура	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	конструктивные решения	0,37	1,00	0,72	0,37	0,17	0,07
	ресурсосбережение	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
	техническая оснащенность	0,02	0,61	1,00	0,78	0,45	0,22
Интегральный показатель принадлежности объекта к категории сложности		1,51	5,21	4,87	3,03	1,56	0,72

График интегрального показателя принадлежности P представлен на рис. 3.1.

Рис. 3.1. График интегральной оценки показателя принадлежности высотного объекта к соответствующему классу.

Нечеткомножественные модели позволяют идентифицировать объект, обладающий разнородными классификационными признаками. Интегральный показатель, рассчитанный на основе функций принадлежности, дает возможность идентифицировать объект в соответствии с разработанной классификацией.