2575

загрязнения поверхностного стока.

Территории относят к подтопляемым, если уровень грунтовых вод (УГВ) на них может временно или постоянно, в зависимости от режима грунтовых вод, оказаться в зоне размещения подземной части зданий или сооружений. Поэтому на участках с грунтовыми водами, залегающими близко от поверхности земли, их уровень следует понижать таким образом, чтобы не нарушать условия произрастания зеленых насаждений и защитить подземные части зданий и сооружений, обеспечить нормальную их эксплуатацию (рис. 7.12). Требуемую величину понижения УГВ называют нормой осушения. В соответствии с санитарными и техническими требованиями минимальную глубину УГВ от поверхности земли задают не менее 2–3 м на участках, предназначенных под застройку жилыми и общественными зданиями, и не менее 1,5 м на участках с зелеными насаждениями.

Рис. 7.12. Схемакопределениюнормыосушения: а– подзданием; б– поддорогами; в– на территориизелённых насаждений; 1 – полподвала

Методы защиты территорий и сооружений от подтопления подразде-

ляют на профилактические и радикальные: профилактические преду-

преждают подтопление и сводятся в основном к организации поверхностного стока, правильной эксплуатации водосодержащих подземных коммуникаций, устройству защитной гидроизоляции или профилактических дренажей; радикальные методы защиты от подтопления используют на территориях с высоким и постоянным уровнем грунтовых вод или потенциально подтопляемых. По конструктивному решению элементов захвата грунтовых вод дренажи подразделяют на горизонтальные, вертикаль-

ные и комбинированные.

Горизонтальные дренажи, как наиболее распространенные в городском строительстве, представляют собой открытый или заполненный дренирующим материалом лоток, но чаще перфорированную трубу, снабженную фильтрующим устройст-

укладывают с продольным уклоном, обеспечивающим безнапорное дви-

210

жение при неполном заполнении коллектора. Движение грунтовых вод к дренажу происходит благодаря избыточному давлению (напору) в жидкости, которое поддерживается на уровне воды в дренах, пониженный уровень в них обеспечивается бесперебойным сбросом дебита в водоприемник, которым может служить канализационная сеть или же водоем.

Вертикальный дренаж проектируют в тех случаях (рис. 7.13,б), когда при наличии мощного водоносного горизонта требуется большое понижение УГВ, а горизонтальный дренаж нецелесообразно закладывать на большой глубине. Он представляет собой группу колодцев, объединенных общими водоотводными и сбросными сетями. Фильтрующую часть этих колодцев заглубляют в водоносный пласт, обеспечивая поддержание свободного уровня воды в колодцах на большой глубине. Удаление дренажных вод в водоприемник производят принудительной откачкой, так как самотечный режим эксплуатации вертикальных дрен невозможен.

Комбинированный дренаж представляет собой сочетание вертикальных дрен с самотечным горизонтальным коллектором.

7.4. Элементы реконструкции и реставрации

Проблемы реконструкции и модернизации, реставрации и реконструкции, санации и регенерации сложившейся городской среды связаны с сохранением памятников архитектуры, существующего фонда зданий и сооружений с формообразованием архитектурной среды жизнедеятельности человека путём аргументированного сочетания старого и нового, т.е. решением задач «вторжения» нового в старое.

Проблема обновления жилищного фонда и жилых территорий в нашей стране включает необходимость решения следующих задач:

○социальных – условий обеспечения комфортабельности жилища;

○архитектурных, охватывающих возможности перепланировки квартир, повышения их благоустройства с приближением к уровню комфорта квартир нового поколения;

○градостроительных, учитывающих возможности совершенствования застройки микрорайонов и архитектурной выразительности фасадов обновляемых домов;

○технических, направленных на совершенствование конструктивных решений по повышению надежности зданий и разработки организационнотехнологических методов их обновления;

○экономических, с обоснованием методов обновления, в частности реконструкции, модернизации или сноса, с обеспечением максимального выхода жилой площади;

○экологических, связанных с неизбежностью отрицательного воздействия на систему природного обустройства жилых районов, особенно с

211

утилизацией всевозможных отходов обновления и сноса жилых домов. По традиции планировочные решения реконструкций жилых террито-

рий разрабатывают на базе структурных планов, концепций и целевых программ развития определённого района города или его микрорайона. На этом уровне создаётся концепция реконструкций микрорайона, одного или нескольких кварталов, их частей или жилой группы.

При реконструкции жилой застройки на уровне планировки локальных территорий преследуют три цели: оздоровления зданий и санации жилой среды; социальные переустройства планировки и культурнобытового обслуживания населения; обновление внешнего облика зданий и внутриквартальных земельных участков. Исходя из принципов социальноадресного проектирования реконструкции необходимо максимально сохранить быт граждан. Одним из методов сохранения и закрепления коренных жителей на реконструируемых территориях является «волновая» реконструкция. Ее принцип заключается в освобождении капитально ремонтируемого здания путем заселения расположенного рядом и ранее отремонтированного. После завершения работ в отселенном доме его заселяют жильцами из соседнего, намеченного к реконструкции. Этот процесс идет последовательно вплоть до полного завершения всех работ на территории.

Проблема организации современной среды обитания при реконструкции имеет свои особенности, поскольку планировочная структура и застройка старых кварталов созданы в другие социально-экономические эпохи и с трудом поддаются приспособлению к новым функциям. Задача реконструкции заключается в том, чтобы максимально сохранить исторически ценную застройку и одновременно вдохнуть в нее новую жизнь. С позиций градостроительного вмешательства в историческую среду старого города в России признана концепция деления городских земель на зоны:

заповедные, охранные и регулирования. Они объединены одним термином

«защитные», где на вмешательство в градостроительный ландшафт накладываются определенные ограничения разной степени жесткости.

Заповедные зоны – первый вид с наиболее строгими ограничениями – организовывают в пределах архитектурных ансамблей. Это не только кремли, монастыри, усадьбы и парки, площади и улицы, имеющие границы в виде крепостных стен, оград и естественных преград. К этому виду относят уникальные и целостные градостроительно-планировочные ансамбли, например древний центр города, если даже он частично утратил отдельные элементы.

Охранные зоны наиболее разнообразны. Это территории трех категорий. Первая категория территорий – примыкающие к отдельно стоящим среди чуждой среды историко-архитектурным памятникам. Границы этих территорий задают с учетом создания условий, обеспечивающих обзор памятника. Масштаб и архитектуру старых и новых сооружений согласовы-

212

вают со средой, высоту ограничивают возможностью просмотра доминанты с наиболее выигрышных точек зрительского восприятия. Вторая категория территорий – градостроительные образования, где весь городской ландшафт является историческим памятником, где наряду с архитектурно ценными сооружениями преобладают здания, представляющие интерес как элементы исторической среды города. Территории третьей категории – это участки вокруг заповедных зон памятников, застройка которых может влиять на их восприятие. Здесь раскрытие перспектив обзора с дальних

подходов должно решаться планировочными методами.

Зоны регулирования представляют собой территории, примыкающие к внешним границам охранных зон. На этих территориях ограничения не так жестки, допускается более радикальное преобразование застройки. Новое строительство разрешают с ограничением этажности, обеспечением обзора доминант основного ядра крупных историко-архитектурных ансамблей.

Жилая застройка как система «человек – среда жизнедеятельности» оценивается уровнем достаточности её комфортности, которая определяется следующими факторами: гигиеничностью среды и функциональными удобствами; пространственным зонированием и безопасностью архитек- турно-планировочных структур; структурой функциональных связей, транспортной и пешеходной безопасностью и доступностью; зрительным и звуковым комфортом и эстетичностью восприятия окружающей среды; тепловлажностным, инсоляционным и аэрационным режимами застройки; защищённостью от природно-климатических воздействий; воздушным режимом по экологической чистоте воздуха; системой социально-бытового обслуживания населения; эксплуатационной надёжностью конструктивных элементов жилой застройки зданий и сооружений, инженерных систем жизнеобеспечения.

Работоспособность всей системы факторов обеспечивается мероприятиями ремонта, реконструкции и модернизации, которые назначаются и выполняются на основе результатов инженерных изысканий и натуральных обследований жилой застройки и её элементов. Для этого разрабатывается программа, структурная схема (рис. 7.14). Она отражает комплексность подхода реконструкции жилой застройки и зданий. Причём по методологическим основаниям эта программа с учётом некоторых особенностей может использоваться и при реставрации памятников материальной культуры. Исследования по реконструируемым и реставрируемым объектам разделяется на два вида изысканий: общие и детальные. Целью общего обследования является получение информации об историкоархитектурной ценности застройки и зданий-памятников, планировке и благоустройстве территории, градостроительных, технических и других свойствах зданий.

213

Обследования включают в себя отбор архивных материалов, натурные изыскания и камеральную обработку. Отправными документами являются ситуационный план существующей застройки, технические паспорта зданий с поэтажными планами, историческими документами об эволюции планировки территории и зданий, историко-биографические и архитектурные сведения, сведения об архитектурно-исторической ценности элементов застройки и зданий. Выходные документы общего исследования включают в себя расчетно-пояснительную записку – сборник информации

иобоснованных заключений, необходимых для принятия градостроитель- но-реконструктивных решений.

Детально обследуют опорные здания, предназначенные для капитального ремонта, реконструкции и реставрации. За основу принимают результаты инженерных изысканий, выполненных на стадии подготовки к проектированию реконструкции и благоустройства застройки. Различают два вида детального обследования: предварительное и техническое.

Предварительное обследование – это уточнение общих сведений о застройке и зданиях, первоначальное заключение о возможности реконструкции; это анализ имеющейся документации, тщательный осмотр здания

ивыявление следующих характеристик: возраст дома и его принадлежность к исторической среде города; материал и техническое состояние несущих конструкций; конструктивная система здания и проведенные за время эксплуатации перестройки, изменяющие схему работы конструкций; анализ условий содержания элементов здания, фиксация всех отступлений от правил эксплуатации. На основе такого анализа выявляют причины появления имеющихся дефектов, исследуют тепловлажностный и аэрационный режимы чердачного и подвального помещений, устанавливают качество содержания фасадов и перекрытий. В результате предварительного обследования определяют места необходимых вскрытий конструкций для их освидетельствования и составляют задание на техническое обследование.

Всостав технического обследования входит подробное изучение ар- хитектурно-планировочного и объемного решений, конструкций и инженерного оборудования здания. Целью такого обследования является разработка технического заключения о стратегии ремонта и восстановления несущей способности поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную в дальнейшем эксплуатацию сооружения. Желательно выявить фактическую схему работы элементов, входящих в единую систему здания и работающих совместно во взаимодействии с другими. Сказывается перераспределение нагрузок за счет повышения со временем жесткости остова здания в целом. Количественная оценка этих факторов, благоприятно отражающихся на работе конструкций, является задачей, решение которой выходит за рамки нормативных и справочных доку-

215

ментов, применяемых для расчета конструкций нового строительства. С другой стороны, использование резервов прочности, возникших в период эксплуатации здания, является основной задачей конструирования. При разработке проекта ремонта и реконструкции желательно использовать эти резервы. Поэтому при детальном обследовании возникает необходимость в научном исследовании работы конструктивных элементов.

Рис. 7.15. Неразрушающие методы испытания конструктивных частей здания

Для оценки качественных и количественных параметров факторов жилой среды и её элементов используется два способа: органолептический

– с помощью органов чувств и объективный – с помощью приборов и инструментов (рис. 7.15). Однако органолептические обследования весьма субъективны, и только объективные обследования с использованием специальных приборов являются точными. В настоящее время широко применяются неразрушающие методы обследования конструкций зданий.

Техническое заключение составляют, отражая результаты детального обследования. Заключение состоит из четырех частей: архитектурной, конструктивной, технико-экономической и выводов.

В архитектурной части приводят обмерные чертежи, генеральный план участка, фасадов и поэтажных планов, продольные и поперечные разрезы с кратким описанием архитектуры здания и прилегающей застройки. Для зданий, представляющих архитектурно-художественную ценность, фасады представляют в виде фотографий и обмерных чертежей. По архив- но-историческим документам и по сравнению с натурой дают заключение о сохранности первоначального облика дома. Оговаривают допустимые мероприятия на этом объекте, исходя из условий сохранности памятников и элементов исторической среды города.

Конструктивная часть технического заключения содержит чертежи конструктивных частей здания, описание их состояния и деформаций с приложением фотографий. Приводятся данные лабораторных и натурных испытаний неразрушающими методами, а также проверочные расчеты конструкций. В этой части приводятся и сохранившиеся архивные мате-

216

риалы, характеризующие конструктивные элементы обследованного дома. В технико-экономической части отражают физический и моральный износ здания, характер планировки квартир и их инженерного оснащения. Освещают благоустройство прилегающей территории и экологическое состояние окружающей среды. На основании этих данных определяют ориентировочную стоимость реконструкции и экономически обосно-

ванные мероприятия.

Выводы содержат рекомендации о возможной судьбе здания в целом и его отдельных элементов. Они являются отправной точкой для разработки бизнес-планов и проектирования капитального ремонта или реконструкции и реставрации.

Физический и моральный износ зданий и сооружений вызывает необходимость их ремонта, реконструкции, модернизации и даже сноса с утилизацией. Однако с экономических и социальных позиций следует отдать предпочтение варианту обновления путем их реконструкции и выборочной модернизации. Целесообразность обновления или сноса жилых домов определяется следующими факторами:

–степенью износа и характером повреждений основных конструкций здания, фундаментов, несущих стен, перекрытий (физический износ);

–уровнем соответствия планировочных решений и комфортности современным требованиям (моральный износ);

–возможностью использования существующих санитарнотехнических коммуникаций и систем без значительных замен и переделок;

–возможностью использования жилых зданий по новому назначению;

–возможностью коренной перестройки существующих жилых зданий

спереносом их на новые фундаменты;

–возможностью разрушения или демонтажа с повторным использованием строительных конструкций, санитарно-технических устройств и элементов для нового строительства малоэтажных жилых домов и зданий другого назначения.

С первых дней эксплуатации зданий существенное значение имеет динамика их физического и морального износа, выражающаяся в снижении потребительских свойств жилищного фонда и его отдельных зданий. Предложенный К.Марксом принцип деления износа на материальный и моральный сохраняется и в настоящее время.

Физический износ жилых зданий определяется как процесс утраты потребительской стоимости при эксплуатации и проявляется в потере конструктивными элементами и инженерным оборудованием первоначальных эксплуатационно-технических свойств. В результате физического износа в жилом здании постепенно накапливаются характерные изменения, которые соответствуют двум различным формам износа. Первая форма характеризуется ухудшением технико-экономических показателей эксплуатации

217

зданий, но при этом они удовлетворяют требованиям, предъявляемым к жилищу. На этой стадии снижаются потребительские качества зданий в результате сокращения полезного времени их эксплуатации и роста эксплуатационных затрат на отопление, текущий ремонт и т. п. Вторая форма характеризуется тем, что строительные конструкции, инженернотехнические системы и здание в целом утрачивают способность выполнять свои основные функции, т.е. дальнейшая эксплуатация здания становится недопустимой по условиям безопасности проживания. Понятия физического износа первой и второй форм не тождественны и не взаимосвязаны,

они различны по своему содержанию и служат разным целям.

Сущность морального из-

носа жилых зданий состоит в том, что они, будучи еще пригодными к эксплуатации, экономически и социально себя уже не оправдывают и нуждаются в замене. Если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то в настоящее время они изменяются при смене поколений. В настоящее время комфортность рассматривается как система «человек – среда». Под средой подразумевается ряд факторов, влияющих на человека, в том числе пространство, в котором он находится.

Комфортность жилья первого этажа может быть повышена за счет предоставления

жильцам первого этажа земельных участков, примыкающих к дому, обустройства этого участка озеленением, малыми архитектурными формами и т.д. Индивидуальный выход особо утилитарен для специализированного жилища, например для инвалидов-колясочников и т.д. (рис. 7.16,а).

Причем модернизация первого этажа с размещением в определенном порядке квартир и нежилых помещений повышает возможность предоставления приквартирных участков. Следует отметить, что устройство небольших приквартирных участков было предусмотрено в проектах и выполнено в натурных условиях городских микрорайонов с многоэтажной застройкой жилья, например в Нижнем Новгороде [9]. Эти квартиры с

218

приквартирными участками пользуются большим спросом. Практика строительства городов показала, что размещение целого ряда учреждений и предприятий обслуживания во встроенно-пристроенных помещениях жилых домов помогает рационально организовать систему культурнобытового обслуживания, рачительно использовать городские земли, создавать компактную застройку территории при сохранении оптимальных радиусов обслуживания. Процесс приватизации предприятий обслуживания привел к широкому использованию первых, цокольных и даже подвальных этажей жилых домов для размещения частных и кооперативных культур- но-массовых и разнообразных бытовых помещений.

Заданный уровень надежности, гарантирующий нормальные условия проживания, обеспечивается систематическими ремонтами, реконструкциями и модернизациями, включающими устранение изъянов, восстановление или замену изношенных, неисправных конструкций и элементов, т.е. восстановление эксплуатационных показателей.

Ремонт (от фр. remonter – чинить) – это совокупность техникоэкономических и организационно-технологических мероприятий, связанных с поддержанием и частичным или полным восстановлением потребительной стоимости основных фондов, в частности жилых зданий и их элементов. Различают текущий и капитальный ремонты.

Текущий ремонт представляет собой комплекс работ по поддержанию эксплуатационных качеств жилых домов с защитой конструктивных и санитарно-технических элементов от неблагоприятных воздействий окружающей среды, предупреждения их преждевременного износа и сохранения эстетических качеств жилой среды.

Капитальный ремонт – это комплекс работ по восстановлению эксплуатационных свойств основных и второстепенных конструктивных и са- нитарно-технических элементов здания с заменой сменяемых конструкций.

Весь комплекс работ по обновлению и восстановлению эксплуатационных качеств и надежности, физической и моральной долговечности жилых зданий, их конструкций и санитарно-технического оборудования можно назвать реконструкцией (reconstructio). Этимология этого слова: от лат. rе – приставки, обозначающей возобновление или повторность действия, и constructio – построение, т.е. восстановление, возобновление и повторное построение (реабилитация, рекультивация, реанимация, регенерация, реставрация и т.п.). Модернизировать (от фр. modernizer) – делать современным, изменять соответственно требованиям современности, вводя различные усовершенствования. Модернизация зданий предусматривает восстановление, обновление и повышение физической и особенно моральной долговечности. С учетом этих возможностей предлагаются два вида модернизации жилых домов.

Первая – локальная – предполагает обновление зданий с сохранением

219