3. Основания возникновения и прекращения права пользования земельным участком

Действующее законодательство предусматривает следующие основные способы возникновения прав на землю:

• решение органа МС или государственного органа исполнительной власти;

• совершение сделок по поводу земельных участков;

• приватизация земли;

• переход прав на недвижимость расположенную на земельном участке.

В соответствии со ст. 29 ЗК РФ и ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления вправе передавать земельные участки физическим лицам из земель, находящихся в собственности соответствующего муниципального образования. Порядок такой передачи устанавливается представительными органами МС.

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной собственности производится на основании ст.ст. 214 и 125 ГК Ф органами государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Земельные участки предоставляются из свободных земель, земель запаса, специального фонда перераспределения земель, путем изъятия у граждан и юридических лиц с целью предоставления их для государственных и муниципальных нужд. Для предупреждения необоснованного изъятия земель законодательством предусмотрен ряд ограничений. Запрещается изъятие особо ценных для данного региона продуктивных земель, земель природно-заповедного фонда, историко-культурного назначения, других особо охраняемых территорий. Земли, которые пригодны по данным земельного кадастра для сельского хозяйства, должны предоставляться прежде всего под сельскохозяйственные цели. Однако в исключительных случаях они могут предоставляться и для несельскохозяйственных нужд. Эти случаи оговорены законом, а именно: разработка месторождений полезных ископаемых, строительство объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений; по международным обязательствам, если отсутствуют другие варианты размещения этих объектов. В этих случаях могут быть изъяты сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой выше среднего уровня, земли пригородных и зеленых зон, земли, занятые лесами первой группы. В остальных случаях для несельскохозяйственных нужд должны предоставляться земельные участки несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке, а также земли лесного фонда, не покрытые лесом или занятые малоценными насаждениями.

Свидетельство на право собственности на землю выдается на основании решения местной администрации о предоставлении земельного участка в десятидневный срок с момента принятия решения. Выданное свидетельство подлежит регистрации.

Законодательством Российской Федерации также предусмотрены гражданско-правовые основания приобретения прав на землю. Согласно законодательству граждане и юридические лица, собственники земельных участков, имеют право продавать, передавать по наследству, обменивать земельные участки, совершать иные сделки с землей. Сделки купли-продажи земельных участков совершаются самостоятельно либо по конкурсу, аукциону и оформляются договором купли-продажи (купчей), который подлежит обязательной регистрации.

При приватизации государственных и муниципальных предприятий собственники приватизированных предприятий могут по своему желанию выступать покупателями и приобрести земельные участки этого предприятия в собственность или брать в аренду с правом приобретения в собственность. Продажа земельного участка собственнику приватизированного предприятия для расширения и дополнительного строительства предприятия осуществляется на конкурсной или аукционной основе. К участию в конкурсе, аукционе допускаются только собственники приватизированных предприятий. При проведении коммерческого инвестиционного конкурса право приобретения земельного участка передается покупателю, предложения которого полностью отвечают условиям и критериям конкурса. На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда не требуется выполнения каких-либо условий, кроме целевого использования. Право собственности на земельный участок передается покупателю, предложившему максимальную цену.

Приватизация и реорганизация предприятий агропромышленного комплекса предусматривают предоставление права этим коллективам (колхозам, совхозам, государственным сельскохозяйственным предприятиям) принимать решения о переходе к частной, общей долевой или общей совместной собственности на землю и определении индивидуальных имущественных и земельных паев. В районную комиссию по приватизации земель и реорганизации сельскохозяйственных предприятий подается заявка на предоставление земли в ту или иную форму собственности, а также на выкуп или аренду сельхозугодий, сверх причитающихся хозяйству бесплатно. Каждому члену коллектива, которому земля принадлежит на праве общей совместной или долевой собственности, выдается свидетельство на право собственности на землю. Сельскохозяйственные предприятия предоставляют в органы местной администрации списки собственников с указанием размеров принадлежащих им земельных долей (паев) в двухнедельный срок с момента подачи членом коллектива заявления о выдаче свидетельства.

Законодательством предусмотрено только три основания для отказа в выдаче свидетельства на право собственности на землю:

• прямой запрет в законодательных актах Российской Федерации на предоставление земельных участков в собственность;

• наличие на момент обращения с заявлением споров о принадлежности данного земельного участка;

• изменение целевого назначения земельного участка, за исключением случаев, когда на это есть решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Основаниями, влекущими полное или частичное прекращение права на землю, могут быть как правомерные, так и противоправные действия, бездействия и события. Гарантируя устойчивость пользования землей, на каком бы титуле оно ни осуществлялось, закон точно устанавливает основания как полного, так и частичного прекращения названных прав.

Надо различать основания прекращения прав на землю частного собственника и пользователя, владельца государственных земель в силу различий их правомочий собственников.

Ст. 44 ЗК РФ устанавливает, что право собственности на земельный участок прекращается:

• при отчуждении собственником принадлежащего ему на праве собственности земельного участка другим лицам;

• отказе собственника от права собственности на земельный участок;

• в силу принудительного лишения собственника земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Вторичные права на землю прекращаются при:

— прекращении деятельности предприятия;

• добровольном отказе от земельного участка или его части;

• переходе права собственности на строение, сооружение или передачу их другим предприятиям, учреждениям, организациям, гражданам;

• изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (производится с возмещением причиненных изъятием убытков, в т. ч. упущенной выгоды);

• совершении противоправного деяния, за которое предусмотрено изъятие земельного участка;

• использовании земельного участка способами, приводящими к снижению плодородия почв, их химическому и радиоактивному загрязнению, ухудшению экологической обстановки;

• использовании земельного участка не по целевому назначению;

• нерациональном использовании земли;

• неиспользовании в течение установленного срока;

• систематической неуплате платежей за землю;

• истечении срока, на который был предоставлен земельный участок;

— выделении из земель сельскохозяйственных предприятий участков для крестьянских (фермерских) хозяйств гражданам, выходящим из состава этих предприятий;

• прекращении трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен земельный надел (по решению администрации предприятия, предоставившего надел).

• реквизиции земельного участка.

Решение местной администрации о прекращении прав на земельный участок может быть обжаловано в суде. Обжалование решения приостанавливает его исполнение.

Кроме того, право временного пользования и аренды земельного участка, основанное на договоре, может быть прекращено:

• путем расторжения договора по взаимному согласию сторон;

• в случае смерти собственника при отсутствии правопреемника;

• в случае смерти арендатора при отсутствии наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды.