§ 2. Договір підряду на капітальне будівництво

Створення об'єкта капітального будівництва охоплює творчий про­цес пошуку архітектурного рішення та його втілення, координацію дій учасників розроблення всіх складових проекту будівництва споруд і будівель, здійснення архітектурно-будівельного контролю і авторсько­го нагляду за їх будівництвом. Безпосередньо будівництво об'єкта відбу­вається на підставі договору підряду на капітальне будівництво.

Згідно з ч. 1 ст. 318 ГК України, «за договором підряду на капіталь­не будівництво одна сторона (підрядник) зобов'язується своїми сила­ми і засобами на замовлення другої сторони (замовника) побудувати і здати замовникові у встановлений строк, визначений договором, об'єкт відповідно до проектно-кошторисної документації або виконати зумов­лені договором будівельні та інші роботи, а замовник зобов'язується передати підряднику затверджену проектно-кошторисну документацію, надати йому будівельний майданчик, прийняти закінчені будівництвом об'єкти і оплатити їх».

Договір підряду на капітальне будівництво має низку особливостей, а саме: роботи за даним договором ведуться безпосередньо за місцем знаходження об'єкта; специфічний предмет договору та його суб'єктний склад (сторони договору — учасники інвестиційної діяльності в галузі капітального будівництва); широке застосування системи генерально­го підряду; наявність проектне-кошторисної документації; режим конт­ролю якості робіт та порядок прийняття об'єкта до експлуатації.

Предметом договору підряду на капітальне будівництво, згідно з найпоширенішою в літературі точкою зору, є кінцевий результат діяль­ності підрядника.

Зміст договору підряду на капітальне будівництво становлять його умови про права й обов'язки сторін (замовника та підрядника). Оскіль­ки цей договір є двостороннім, то в ньому обидві сторони наділені і пра­вами, і обов'язками.

Права й обов'язки замовника закріплені у статтях 318,320 ГК Укра­їни, а також вони випливають зі змісту самого договору. Він, не втру­чаючись у господарську діяльність підрядника, має право здійснювати

306

контроль і технічний нагляд за відповідністю обсягу, вартості та якості виконаних робіт проектно-кошторисній документації.

На замовника покладено й досить широке коло обов'язків, в тому числі сприяти підрядникові в забезпеченні будівництва водопостачан­ням, електроенергією, а також у наданні інших послуг.

Форма договору підряду на капітальне будівництво є письмовою із зазначенням у ньому всіх істотних умов, а саме: найменування сторін; місця й дати укладення; предмета договору (найменування об'єкта, об­сягів і видів робіт, передбачених проектом); строків початку й завершен­ня будівництва, прав та обов'язків сторін, вартості й порядку фінансу­вання будівництва об'єкта; порядку його матеріально-технічного забез­печення; режиму контролю якості робіт і матеріалів замовником; порядку прийняття об'єкта; порядку розрахунків за виконані роботи; умов про дефекти й гарантійні строки; страхування ризиків, фінансо­вих гарантій; відповідальності сторін (відшкодування збитків); урегулю­вання спорів, підстав та умов зміни й розірвання договору.

Якщо договором не передбачено попередньої оплати виконаної ро­боти або окремих її етапів, замовник зобов'язаний сплатити підрядни­ку зумовлену договором ціну після остаточної здачі об'єкта будівництва, за умови, що робота виконана належним чином і в погоджений строк або, за згодою замовника, — достроково (ч. 5 ст. 321 ГК України).

Вартість договору — це вартість будівельної продукції на капіталь­не будівництво. Вона визначається у процесі інвестиційної діяльності за вільними цінами і тарифами, в тому числі за підсумками конкурсів (торгів), а у випадках, передбачених законодавчими актами, — за дер­жавними фіксованими та регульованими цінами і тарифами.

Ціни в будівництві визначаються з використанням рекомендованих кошторисних норм та цін.

Щодо призупинення робіт та розірвання договору, то в самому дого­ворі визначаються: випадки, за яких може відбутися таке призупинення або розірвання договору (відсутність коштів для фінансування будівництва; недоцільність продовження інвестування в об'єкт будівництва; банкрутство підрядника; тривала затримка замовником передачі підряднику будівель­ного майданчика, проектно-кошторисної документації або оплати вико­наних робіт); порядок призупинення робіт та розірвання договору; обов'я­зок сторони, з вини якої зупиняються роботи або розривається договір, відшкодувати іншій стороні пов'язані з цим збитки.

Припинення або призупинення капітального будівництва (а отже, й дії договору) можливе й за рішенням правомочного державного орга­ну в разі стихійного лиха, визнання замовника (інвестора) банкрутом, введення надзвичайного стану, якщо в процесі будівництва з'ясувало­ся, що його продовження призведе до порушень встановлених законо­давством санітарно-гігієнічних, екологічних та інших норм, прав та інтересів громадян, організацій та держави.

307

Слід зауважити й те, що підрядник несе ризик випадкового знищен­ня або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до його прийнят­тя замовником, відповідно до ст. 876 ЦК України: «Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт до їх здачі замовни­кові є підрядник». Саме тому підрядник зобов'язаний укласти договір страхування об'єкта будівництва, якщо інше не встановлене договором будівельного підряду.

Після виконання всіх передбачених проектом робіт підрядник здає об'єкт замовнику в гарантійну експлуатацію (гарантії якості в договорі будівельного підряду регулюються ст. 884 ЦК України, де вказано, що гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений дого­вором або законом). В процесі здачі-приймання об'єкта сторони пе­ревіряють відповідність закінчених робіт умовам контракту. Здача-приймання здійснюється протягом встановленого сторонами строку після одержання замовником листа від підрядника про готовність об'єкта або його частини до експлуатації.

Обов'язки сторін щодо організації здачі-приймання об'єкта в експлу­атацію визначаються в контракті. Одночасно слід встановити порядок покриття витрат на цю роботу. Додаткові витрати на здачу-приймання об'єкта, що зумовлені незадовільним виконанням зобов'язань, порушен­ням умов контракту, повинні покриватися за рахунок винної сторони.

Для захисту своїх інтересів сторони визначають у контракті фінансові гарантії виконання договірних зобов'язань. Фінансова гарантія підряд­ника може здійснюватись у формі грошової застави, що перераховується на рахунок замовника разовим платежем або шляхом багаторазових утри­мань з сум проміжних платежів за виконані роботи. Застава підрядника вноситься на період до закінчення гарантійного строку експлуатації об'єкта. За рахунок застави можуть покриватись витрати замовника при банкрутстві підрядника, усуненні недоліків у роботах, які виявлені в га­рантійний період, силами сторонніх організацій або власними силами, якщо підрядник відмовився від їх усунення, а також інші обґрунтовані збитки, заподіяні замовнику з вини підрядника, від компенсації яких він відмовився або не в змозі їх компенсувати. Підставою для такого вико­ристання коштів застави може бути згода обох сторін. Сторони також можуть домовитись, що для гарантії виконання фінансових зобов'язань замовника використовується застава незавершеного будівництва.

Закінчені будівництвом об'єкти можуть бути прийняті і введені в ек­сплуатацію тільки при відповідності об'єктів проектам і забезпеченні не­обхідних умов охорони праці згідно з вимогами техніки безпеки і вироб­ничої санітарії, вимогами пожежної і радіаційної безпеки та виконанні за­ходів по захисту навколишнього середовища, а також відповідності вико­нання будівельно-монтажних робіт вимогам будівельних норм і правил.

Прийняття в експлуатацію об'єктів регулюється постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2004 року № 1234 «Про Порядок прий-

308

нятгя в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів»¹. Цим Порядком визначаються основні вимоги та умови прийняття в експлуатацію закінче­них будівництвом об'єктів незалежно від джерел фінансування їх будів­ництва. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів по­лягає в підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж і споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів, їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проект­ної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Якщо об'єкти виробничого призначення мають кількість робочих місць понад 50 або їх вартість становить понад п'ять мільйонів гривень, а також якщо ці об'єкти є об'єктами житлово-громадського призначен­ня III, IV і V категорій складності, то до пред'явлення їх державним приймальним комісіям вони попередньо приймаються робочими комі­сіями, що призначаються замовником.

Робоча комісія утворюється не пізніше ніж у п'ятиденний строк після отримання замовником письмового повідомлення від генерально­го підрядника про закінчення будівництвом об'єкта. До складу робочої комісії включаються представники генерального підрядника, субпідряд­ної організації, генерального проектувальника (автора проекту), експлу­атаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, державного нагляду з охорони праці, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та інших органів, що здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об'єкта. Головою робочої комісії призна­чається представник замовника, який установлює за погодженням з ге­неральним підрядником порядок роботи комісії.

На підставі проведеної перевірки робоча комісія визначає готовність закінченого будівництвом об'єкта, а результати проведеної перевірки оформляються актами, що складаються генеральним підрядником, підписуються головою та членами робочої комісії і передаються дер­жавній приймальній комісії.

У разі виявлення на закінченому будівництвом об'єкті недоліків вони повинні бути усунені у строки, визначені робочою комісією.

Замовник зобов'язаний після надходження повідомлення генераль­ного підрядника про закінчення будівництвом об'єкта, а по об'єктах, які попередньо приймаються робочими комісіями, після підписання акта робочої комісії звернутися протягом п'яти днів з пропозицією утвори­ти державну приймальну комісію до органу виконавчої влади чи орга­ну місцевого самоврядування, який зобов'язаний протягом десяти днів після надходження звернення від замовника утворити її.

¹ Урядовий кур'єр. - 2004. - № 184. - 29 вересня.

309

До складу державної приймальної комісії включаються представники органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утворив комісію, виконавчого комітету місцевої ради, на території якої розташовано закінчений будівництвом об'єкт, замовника, генерального підрядника, ге­нерального проектувальника (автора проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів держав­ного санітарно-епідеміологічного та державного пожежного нагляду.

Головою державної приймальної комісії призначається представник органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що утво­рив комісію, який організовує та забезпечує виконання завдань, покла­дених на комісію.

Члени комісії зобов'язані за викликом голови брати участь у її ро­боті, а також здійснювати свої повноваження як представники відпо­відних органів.

Замовник, генеральний підрядник разом із генеральним проектуваль­ником подають державній приймальній комісії проектну та виробничу документацію, пред'являють виконані будівельно-монтажні роботи, змонтоване технологічне обладнання та документальне підтвердження відповідності виконаних робіт вихідним даним на проектування об'єкта.

Строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта державною приймальною комісією не повинен перевищувати тридця­ти днів, а в разі прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта вартістю ЗО мільонів гривень і більше зазначений строк може бути продовжений, але не повинен перевищувати шістдесяти днів.

Прийняття державними приймальними комісіями закінчених будів­ництвом об'єктів в експлуатацію оформляється актом, який підлягає за­твердження у п'ятнадцятиденний строк органом виконавчої влади чи ор­ганом місцевого самоврядування, що утворив цю комісію, і реєструється в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт. Підписаний та затверджений акт є рішенням про готовність до введення в експлуатацію об'єкта, підставою для включення даних про його введення в державну статистичну звітність, а також для оформлення права власності на збудований об'єкт.