26. Экспертные методы оценки Кк

1. метод экспертной оценки – необх провести интервью уч-ов рынка недв-ти, у кот необх узнать каким образом они его оценивают.

2. метод рыночных сравнений – Кк = ЧОД/Сн, К копр-ся как ср арифм или ср взвеш.

3. метод альтернативной ст-ти капитала – доходность, сложившаяся на финн рынке, единств метод в кот опр-ся не ст-ть, не Кк, а только норма дисконта (Е)

Кк=Е+Крк, Е опр-ся по по данным фин рынка

4. метод кумулятивного построения (метод суммирования) – Кк опр-ся как сумма надежной депозитной ставки и всех рисков (Dp), связанных с приобретением данного объекта.

Кк= Dp + Сумма рисков + Крк

1) Dp=5%; 2) риск финн мен-та (от 0 до 5%); 3) экономич риск – риск не прогнозируемой рын ситуации, риск низкой ликвидности (от 0 до 5%); 4) подрядный риск (от 0 до 5%); 5) Крк

26. Хар-ка поведения уч-ков рынка недвиж-ти с помощью осн. ф-лы доходного подхода.

Осн-я формула: Сд=ЧОД/Кк. Для хар-ки участников рынка с ее помощью неох-мо подробно записать знаменатель приведен-го выраж-я:

где -сумма рисков, связ-х с данн. объектом, доли ед. Далее следует учесть базовые полож-я опред-я рын. ст-ти, соглас. кот. она формир-ся при усл-ии, когда оба уч-ка сделки с объектом одинаково оцен-ют вел-ну ЧОД, норму диск-та и период возврата инвестиций (Крк). Различ. образом они оцен-т вел-ну риска предстоящ. сделки. Продавец- риски мин-ны, т. к. он обмен. недвиж-ть (неликвид-й актив) на деньги (самый ликвид. актив). Покупатель - наоборот, получ. неликвид. актив и все остальные виды рисков: технические, юр-кие, полит., эконом.

Т.О. Для продавца Кк явл. мин-ной вел-ной, а для покуп.-макс. это объясн. факт того, что на рынке цены предложения, кот-е формулир. прод-ы, выше рын-ой вел-ны, а цены спроса(цены покуп-ей) - ниже этой вел-ны.

28. Методы оценки Кк при оценке недвижимости, свободной от долгов.

Для этого использ. след. 3мет.:

1.Мет. Ринга: примен. при оценке недоход-й недвиж. (дет сад, казарма). Крк=1/Тслужбы.

2.Мет. Хоскольда: примен. при оцен. доход. недвиж-ти. В кач-ве Крк использ. множитель третьей функции слож. %-та => F3 {d0}, d0 - безрисковая ставка. (если недвиж. низколиквидная).

3.Мет. Инвуда: примен. при оцен. доходной недвиж. Крк также как множитель F3 {Е}, Е- рыночная ставка. (если недвиж. достаточ. ликвидная, позвол-т получить рыночный доход).

29.Методы оценки Кк при оценке недвиж-ти, обремен-ой ипотечным долгом.

Для этого использ. след. 4мет.:

1.Мет. инвистиц-ой группы: примен. если кредит еще не погаш-ся. Кк=Lv *Rm+(1-Lv)*Eсобств, где Lv - доля заемн. ср-в в ст-ти недвиж-ти, (1-Lv) - доля собств-х ср-р, Rm - ипотечн. постоянная, Есобств. - сложивш-ся на рынке вел-на дох-ти собств-го кап-ла инвестора.

2.Мет. коэф. покрыт. долга: примен. если кредит еще не погаш-ся. Кк=Lv*Rm*DL , где DL - коэф-т покрыт-я долга: DL =ЧОД/РМТ, С=ЧОД/Кк, Кк=ЧОД/С. С - общая ст-ть, РМТ - год. платеж. Lv=PV/C, (1-Lv)=(C-PV)/C, Rm=РМТ/PV, Eсобств.=(ЧОД-РМТ)/(С-PV).

3.Мет. Акерсона: примен. если часть кредита была на момент оценки объекта выплачена. Кк=Lv*Rm+(1-Lv)*Eсобств.- Р*Lv* F3 , где Р - выплач-я доля осн-ой части кредита (PV без учета %). Опр-ся по амортиз-ой таблице P=BAL/PV, либо по аналитич. формуле: P=Rm-Eкред/(Rm*)-Eкред, (всегда < 1), Rm*-ипотеч. пост-я по кредиту, опред-ся при оставш-ся сроке погашения.

4.Мет.Элвуда: примен. если часть кредита была на момент оценки объекта выплачена. Кк=Е-Lv*Cэ+∆* F3 , Сэ- константа Элвуда(в таблице), Сэ=Е+Р* F3 -Rm, ∆-измен-е ст-ти недвиж. учит-ся если есть измен. в ст-ти недвиж. в конце расчет. пер.