- •2. Законодат. База расчетов в эк-ке недвиж-ти. Источники инф-ции.
- •4. Классификация объектов недвижимости
- •5. Основные факторы, влияющие на рын. Ст-ть недв-ти
- •6. Виды стоимостей недвижимости
- •7.Классификация видов оценки недвижимости.
- •8. Принципы оценки рын ст-ти недвиж-ти, связ. С анализом объекта.
- •3. Принцип измен-я пропорций
- •9. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.
- •10.Принцип наиболее эффективного исполь-я объекта
- •11. Виды экспертиз в эк-ке недвиж-ти.
- •12. Классиф-я подходов к оценке недвиж-ти.
- •13.Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.
- •14. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.
- •15.Амортизационная таблица погашения кредита. Определение остатков по кредиту (Ваl) на дату оценки объекта и дату завершения расчетного периода
- •20. Метод дисконтирования денежного потока
- •22. Порядок расчёта чод.
- •23.Методы оценки реверсии.
- •24. Коэффициент капитализации. (Кк).
- •25.Аналитические методы оценки Кк.
- •26. Экспертные методы оценки Кк
- •28. Методы оценки Кк при оценке недвижимости, свободной от долгов.
- •29.Методы оценки Кк при оценке недвиж-ти, обремен-ой ипотечным долгом.
- •30. Сущность, дост-ва и недост. Сравнит. Подхода в оценке рын. Ст-ти недвиж-ти.
- •31. Методы сравнит. Подхода(сп) и область их прим-я. Метод рын. Ср-ний и его модификации.
- •32. Метод квалиметрии.
- •33. Классификация корректировок.
- •34. Процедура корректировок. Ее суть, порядок проведения.
- •35. Подходы к определению величины корректировок.
- •38. Методы затратного подхода(зп) и область их применения.
- •39. Метод сметного ценообразования
- •41. Сп. Оценки ст-ти стр-ва в эк-ке недвиж. Оценка смет. Ст-ти стр-ва с использ. Укрупнен. Пок-лей.
- •43. Метод дисконтирования смет. Ст-ти.
- •44.Понятие косвенных издержек.
- •45.Износ недвижимости и его виды.
- •46.Оценка вел-ны физич.Износа.
- •47.Оценка величины устранимого функцион.Износа.
- •49.Оценка величины внешнего износа.
- •50.Методы оценки рыночной ст-сти зем.Уч-ков.
- •51.Оценка ст-сти зем.Уч-ков методом рыночных сравнений.
- •52.Оценка рыночной ст-сти земельного уч-ка м.Остатка.
- •53.Оценка ст-сти земельного уч-ка м.Предполагаемого использования.
20. Метод дисконтирования денежного потока
Прим. в противопол. усл-ях методу прямой капитал., т.е.: 1) предполаг. конечн. срок извлеч-я доходов; 2) пред-полаг. изменяющ. рыночн. усл-я ε=const или ε≠const; 3) предполаг. неоднократн. инвестиции в объект;
4) предполаг. неравномерн. и неодина-ковость получ-я доходов
В этом сл. рын. ст-ть Н опред. как вел-на ЧДД
21. Метод ипотечно-инвестиционного анализа – метод оценки р.с.н., кот. поз-воляет учесть удешевляющее влияние невыплачен. кредитов. М. ИИА явл. модификацией метода дисконтир-я ден. потока. Сложн-ю исп-я м. ИИА явл. отсутствие единой станд. ф-лы. При этом запись расчетн. ф-лы зависит от 3-х сроков: 1) ТКР – срок, на кот. б. выдан кредит; 2) ТПРЕДШ – продолжит. вр., кот. прошло от момента выдачи кр. до даты оценки; 3) ТРАСЧ – прод-ть расч. периода
1) ТКР>(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)
2) ТКР=(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)
3) ТКР<(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)
М. ИИА м. прим-ся в 2-х модификац-х:
1. Традицион. ИИА:
1) ТКР>(ТПРЕДШ+ТРАСЧ);
2) ТКР=(ТПРЕДШ+ТРАСЧ);
3) ТКР<(ТПРЕДШ+ТРАСЧ)
2. Методы: - Аккерсона; - Эллвуда
- ипотечная пост-я при осн. сроке погаш-я
22. Порядок расчёта чод.
При оценке недвиж. показателем дохода явл-ся арендная плата.
Общая схема расчета общего ЧОД: 1.ПВД - теоретич. вел-на год. ар. платы за объект без учета к-л. потерь. “+” доп. доходы; ПВД= Sсданная * Аконтрактная +(Sсобственника + Sсвободная) * А рыночная + Ддоп 2.ДВД –ПВД уменьш-й на 2 вида потерь(недозагрузка, неплатежи).
Потери от недозагр = (Sсоб +Sсвоб) * Арын;
потери от неплатежей = (ПВД – потери от недозагр) * % неплатеж
3.ЧОД - ДВД уменьш-на на 5 статей затрат.(деньги, кот. ост-ся в кармане). ЧОД= ДВД – операц-е расходы (ОР) – налоги, связ-е с недвиж-ю – затраты на страх-е – затраты на управ-е – резерв на замещ-е.
Арендопригод-я(арендная) площадь- Sар - часть общ. пл. объекта, функц-но пригод-я для сдачи в аренду.Sар = Sобщ * Кар, Арендная площадь м.б.: -занятая собств-м, - сданная в аренду и пустующая(свобод.) Sарَ = Sсвоб + Sсобств + Sсдан.в ар. ПВД =Аплан+Арын=Sсд.ар*Аконтр +(Sсобств + Sсвоб )* Арын + Ддоп, где Аплан, Арын - соответ. ставки контрактн. и рыночн. аренд. платы,руб/год.
Ддоп -доп доходы, руб/год6: дох., для получ-я кот-х объект не предназнач. , но их извлеч-е возможно благодаря сложивш. рыноч. усл-ям и др. Пнед опред-ся от вел-ны=(Sсобств + Sсвоб ) * Арын
Пнепл -от ПВД, с учетом потерь от недозагрузки.
ДВД = ПВД – Пнед – Пнепл .
ОР=% от ДВД, или прямым счетом.(это все затраты относим-е на с/ст прод-ии- наприм. затр. на уборку помещ-й, вывоз мусора)
Затраты на страх-е=% от ДВД; Затр. на управ-е ==% от ДВД или прям. счетом.
Рзам = (Сзам-(Мвоз-Зутил)) * F3 { Тэк.ж, Е }, Гед Сзам-см/ст замены быстроизнаш-ся эл-тов недвиж.,руб; Мвоз-ст-ть возврата мат-лов,руб; Зутил- расх. по утилиз-ии быстроизнаш-ся эл-тов недвиж., руб; Тэк.ж-продолж. эком. жизни быстроизнаш-ся эл-тов недвиж.,годы. Или PMT (Рзам) = FV* F3(E,n)