23.Методы оценки реверсии.

Rev - прогнозир-я вел-на продажи объекта в конце расчет. пер.Сущ. 3 способа:

1.Эксперт. оценка цены продажи, основ-я на изуч-ии рын-х тенденций, мнений профессионалов рынка, аналитич. мат-лах. Дан. сп. облад. низкой надеж-ю из-за неопред-ти ситуации на рынке.

2.Прямая капитал-ия всех постпрогноз-х ЧОД. Перв. вар-нт - если погаш-е кред. будет завершено до окончания расчет-го пер.: Rev=ЧОДпост/Епост, где ЧОДпост -годовая вел-на ЧОД для пер-го года постпрогноз-го пер.,руб/год; Епост-норма дисконта -//-. Второй вар-т- если на дату заверш-я расчет пер. останется непогаш-й остаток кредита: Rev=ЧОДпост/Епост-РМТ*Кф5, где РМТ-ежегод. платеж по погаш-ю кред.,руб/год; Кф5 -множ-ль пятой ф-ции слож. %-в (PV/PMT).

3.Опред-е цены продажи в долх от оцен-ой рыноч. ст-ти недвиж. Rev=(1+∆)*Cдп, где Сдп-оценив-ая доход-м подходом рын. ст-ть объекта,руб; ∆-прогнозир-е измен-е цены объекта в теч. расчет пер., доли ед.

В любом из привед-х случ-в вел-на реверсии должна опр-ся без учета НДС, минус комиссионные, выплач-ые посреднику (риэлтору), и минус налог га прибыль (доход), уплачиваемый продавцом присоверш. сделки с объектом недвиж.

24. Коэффициент капитализации. (Кк).

Кк-показатель, с помощ. кот. будущ-е дох-ды от недвиж. пересчит-ся в конечную вел-ну, назыв-ю рыноч-й ст-тью объекта оценки. С=ЧОД/Кк

В общ. виде Кк и норма дисконта (Е) связаны след. образом: Кк=(Е-∆*Кфз)/Ккор, где Е-норма дисконат, %; ∆- вел-на измен-я ст-ти недвиж-ти в персективе(в конце расчет. пер.), %; Кфз - коэф-т множителя третьей ф-ции сложн. %-та, примен. кот. позвол. привести вел-ну будущ. измен-я ст-ти недвиж. к годовой основе, доли ед.; Ккор - коэф. корректир-ки, позвол. учесть хар-р измен-я ЧОД в будущем, доли ед;

Или если не учит. измен-я ст-ти актива(недвиж.) или ст-ти ЧОД в будущ.: Кк=Е+Крк.

Если не планир-ся измен-я…: Кк=Е+Крк= , d0 - надежн. ставка депозит. %-та,(5 %),Крк-коэф-т рекапитализ-ии, показ. необх-ть возврата первонач. инвестиций, Р-риски.

В Кк отраж-ся 2 пар-ра предпр-ой деят-ти: 1)необх-ть возврата первонач. инвестиций; 2)необх. получ-я дохода.

25.Аналитические методы оценки Кк.

Мет. оценки вел-ны коэф-та капитал-ии:аналитич-е и экспертные. Аналитич-е: 1) мет. оцен. Кк для расчета ст-ти недвиж. свобод. от долгов: - мет. Ринга (прямолин-й), - Хоскольда, - Инвуда; 2) Мет. оцен. Кк для расч. рын. ст-ти недв. обремен. заемн-ми ср-ми: - мет. инвестиц-й группы, - коэф-та покрытия долга, - Акерсона, - Элвуда.

Мет. Ринга: примен. при оценке недоход-й недвиж. (дет сад, казарма). Крк=1/Тслужбы.

Мет. Хоскольда: примен. при оцен. доход. недвиж-ти. В кач-ве Крк использ. множитель третьей функции слож. %-та => F3 {d0}, d0 - безриск-ая ставка. (если недвиж. низколиквидная). Мет. Инвуда: примен. при оцен. доходной недвиж. Крк также как множитель F3 {Е}, Е- рыночная ставка. (если недвиж. достаточ. ликвидная, позвол-т получить рыночный доход).

Мет. инвистиц-ой группы: примен. если кредит еще не погаш-ся. Кк=Lv *Rm+(1-Lv)*Eсобств, где Lv - доля заемн. ср-в в ст-ти недвиж-ти, (1-Lv) - доля собств-х ср-р, Rm - ипотечн. постоянная, Есобств. - сложивш-ся на рынке вел-на дох-ти собств-го кап-ла инвестора.

Мет. коэф. покрыт. долга: примен. если кредит еще не погаш-ся. Кк=Lv*Rm*DL , где DL - коэф-т покрыт-я долга: DL =ЧОД/РМТ, С=ЧОД/Кк, Кк=ЧОД/С. С - общая ст-ть, РМТ - год. платеж. Lv=PV/C, (1-Lv)=(C-PV)/C, Rm=РМТ/PV, Eсобств.=(ЧОД-РМТ)/(С-PV). Мет. Акерсона: примен. если часть кредита была на момент оценки объекта выплачена. Кк=Lv*Rm+(1-Lv)*Eсобств.- Р*Lv* F3 ,где Р - выплач-я доля осн-ой части кредита (PV без учета %). Опр-ся по амортиз-ой таблице P=BAL/PV, либо по аналитич. формуле: P=Rm-Eкред/(Rm*)-Eкред, (всегда < 1), Rm*-ипотеч. пост-я по кредиту, опред-ся при оставш-ся сроке погашения.

Мет.Элвуда: примен. если часть кредита была на момент оценки объекта выплачена. Кк=Е-Lv*Cэ+∆* F3 , Сэ- константа Элвуда(в таблице), Сэ=Е+Р* F3 -Rm, ∆-измен-е ст-ти недвиж. учит-ся если есть измен. в ст-ти недвиж. в конце расчет. пер.