5. Основные факторы, влияющие на рын. Ст-ть недв-ти

Ценообразующие факторы – различного рода обстоятельства, существенным образом влияющие на пок-ли функцион-ия конкретного объекта в сложившихся на дату оценки условиях.

1. Технические факторы: размеры зем участка и строений, материалы основных строит-х конструкций и др элементов зданий и сооружений, местоположение недв-ти, оснащенность объекта инженерными сетями, износ недв-ти, наличие ист-ов экологич загрязнения и степень его риска, особенности климата, качество планировочных решений.

2. финансово-экономические факторы: доступность, необходимость кредитных ресурсов, условия их исп-ия (ставка процента, сроки кредитования, графики возврата). Уровень спроса и предложения на рынке недв-ти, темпы инфляции, налоговый режим, размер коммунальных платежей, стоимость стр-ва аналогичных объектов.

3. Социальные ф-ры: образ жизни населения, численность нас-я, средний уровень доходов, уровень рождаемости, людность территории расположения объекта, репутация района, условия для миграции.

4. юридические ф-ры: общий хар-р завонодательства, затраты на регистрацию права собственности, уровень политич рисков, правила зонирования территории, имеющиеся обременения объекта и возм-ть их отмены, или наоборот утановления, продолжительность и стоимость оформления разл рода разрешений

5. экологические - уровень загрязненности почвы, воды

6. Виды стоимостей недвижимости

1. Балансовая ст-ть(певонач, восстан., остаточ), определяемая в соотв-ии с ПБУ и явл-ся в соответствии с №135-ФЗ «об оценочной деят-ти РФ» справочной величиной, приводимой в отчете об оценке объекта, принадл. юр. лицу. 2. Рыночная ст-ть – наиб. вероятная цена продажи объекта на открытом конкурент. рынке при усл-ии, что покуп. и прод. действ. с один. инф-цией о сделке, не испытывая никакого давления, облад. достат. временем для сверш-я сделки и платеж., осущ. закон. образом в ден. ср-вах.

3. Смет. ст-ть - цена строит. продукции. Необх. для стр-ва зд-ний и сооруж-ий.

Ссм = Сстр.работ + Соборуд. + Смонт.работ + Спроч.

к Спрочие относ: проектно-изыскательные работы, подготовка объекта стр-ва, содержание дирекции строящегося объекта, временные сооруж, здания, зимнее удорожание работ.

Каждое слагаемое состоит из: прямые затраты (С мат-ов+расх на осн з/п рабочих+Сэкспл машин имех-ов) +накладные расходы + сметная прибыль

См. ст. опред. по методич. док-ам стр-ва

Ст-ть восст-я и ст-ть замещения – это 2 модификации смет. ст-ти, кот. использ. в эк-ке недвиж-ти. 4. Ст-ть восст-я – ст-ть стр-ва точной копии объекта оценки со всеми присущими ему устарев. и неэффект. 5. Ст-ть замещения - ст-ть оценки похожего объекта без учета устарев. и неэфф-ти.

6. Налоговая ст-ть – ст-ть недвиж-ти, кот. явл-ся базой для исчисл-я зем. налога, или налога на имущ-во. Налог на им-во: 1.юр. лица => остат. баланс. ст-ть => препр-я и орг-я 2.физ.л. =>остат. инвент. ст-ть =>ПИБ(БТИ)

Земельный налог: юр и физ лица – кадастровая ст-ть зем участка

7. Инвентаризационная ст-ть – ст-ть недвиж-ти, определенная оранами гос. инвентаризации по методике утвержд. прав-вом РФ. (ГУП – гос унитарное предпр, ГУИОН – городское управление инвентариз-ии и оценки недв-ти)

8. Страховая ст-ть – ст-ть недвиж-ти, кот. явл-ся базой д/уплаты страхов. взносов

9. Кадастровая ст-ть – ст-ть недвиж-ти, опред-я органами гос. упр-я(зем. комитетом) – до 1.01.2012, а с 2012 независимыми оценщиками по методикам утвержд-м прав-вом РФ. Кадастровая ст-ть по своей величине ниже рын. ст-ти зем. уч-ков и может дифференцироваться органами субъекта РФ в зав-ти от ценности зем. уч-ка.

10. Залоговая ст-ть – та ст-ть объекта по кот. он м.б. принят банком в кач-ве предмета ипотеки. Сзал =(0÷75%)∙Ррын

11. Таможенная ст-ть – ст-ть, определяемая органами тамож контроля при пересечении товаром тамож границы РФ

12. Инвестиц. ст-ть – ст-ть, кот. явл-ся 𝛴 рын. ст-ти объекта и вел-ны инвестиций, кот. необх. произвести в объект для довед-я его до сост-я отвечающего треб-ям инвестора. Синвест = Срын +Инв. Индивид. для кажд. инвестора.

13. Потребит. ст-ть – 𝛴 рын. ст-ти недвиж-ти и компенсации теряемых продавцом благ в рез-те продажи объекта. 14. Ликвидац. ст-ть – ст-ть ускоренной продажи объекта, рассчит. как рын. ст-ть недвиж-ти за минусом скидки, кот. д.б. назнач. для гарантир. быстрой продажи объекта на рынке.

15. Утилизационная ст-ть – ст-ть, кот. м.б. получена при ликвид. объекта за счет распродажи отдел. его эл-тов с учетом затрат на эту распродажу. Сутил =𝛴Сэлем - Затр.прод. . 16. Ст-ть специализир. им-ва- исп-я вместо рын. ст-ти, в отн-ии тех объектов, кот. отсутсв. в рын. обороте.