- •2. Законодат. База расчетов в эк-ке недвиж-ти. Источники инф-ции.
- •4. Классификация объектов недвижимости
- •5. Основные факторы, влияющие на рын. Ст-ть недв-ти
- •6. Виды стоимостей недвижимости
- •7.Классификация видов оценки недвижимости.
- •8. Принципы оценки рын ст-ти недвиж-ти, связ. С анализом объекта.
- •3. Принцип измен-я пропорций
- •9. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.
- •10.Принцип наиболее эффективного исполь-я объекта
- •11. Виды экспертиз в эк-ке недвиж-ти.
- •12. Классиф-я подходов к оценке недвиж-ти.
- •13.Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.
- •14. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.
- •15.Амортизационная таблица погашения кредита. Определение остатков по кредиту (Ваl) на дату оценки объекта и дату завершения расчетного периода
- •20. Метод дисконтирования денежного потока
- •22. Порядок расчёта чод.
- •23.Методы оценки реверсии.
- •24. Коэффициент капитализации. (Кк).
- •25.Аналитические методы оценки Кк.
- •26. Экспертные методы оценки Кк
- •28. Методы оценки Кк при оценке недвижимости, свободной от долгов.
- •29.Методы оценки Кк при оценке недвиж-ти, обремен-ой ипотечным долгом.
- •30. Сущность, дост-ва и недост. Сравнит. Подхода в оценке рын. Ст-ти недвиж-ти.
- •31. Методы сравнит. Подхода(сп) и область их прим-я. Метод рын. Ср-ний и его модификации.
- •32. Метод квалиметрии.
- •33. Классификация корректировок.
- •34. Процедура корректировок. Ее суть, порядок проведения.
- •35. Подходы к определению величины корректировок.
- •38. Методы затратного подхода(зп) и область их применения.
- •39. Метод сметного ценообразования
- •41. Сп. Оценки ст-ти стр-ва в эк-ке недвиж. Оценка смет. Ст-ти стр-ва с использ. Укрупнен. Пок-лей.
- •43. Метод дисконтирования смет. Ст-ти.
- •44.Понятие косвенных издержек.
- •45.Износ недвижимости и его виды.
- •46.Оценка вел-ны физич.Износа.
- •47.Оценка величины устранимого функцион.Износа.
- •49.Оценка величины внешнего износа.
- •50.Методы оценки рыночной ст-сти зем.Уч-ков.
- •51.Оценка ст-сти зем.Уч-ков методом рыночных сравнений.
- •52.Оценка рыночной ст-сти земельного уч-ка м.Остатка.
- •53.Оценка ст-сти земельного уч-ка м.Предполагаемого использования.
44.Понятие косвенных издержек.
Косв.издержки-те издержки,кот.не вошли в состав смет.ст-ти стр-ва, но кот.енобходимо осуществить либо при стр-ве,либо в процессе его реализации.
К ним относ.:-оплата за подключ.оъекта к инжен.сетям после завершения стр-ва;- отчисления инвестора в бюджет субъекта РФ/ в бюдж.Муницип.образ-я на разв-е соц. и инженерной инфрастр-ры(оплата правозастр-ки зем.уч-ка); -зат-ты на реализ.объекта на рынке: реклама,дотация недозагр.объекта в Марк.период,доп.кач-во услуг(на провед-е обществ.слуш.); - зат-ты на регистрацию права собств-ти (оплата работы ПИБ[проектно-инвест.бюро], нотар. заверение док.,) ; - др.виды косв.издержек (оплата работы независим.экспертов-эколоков, технол,..). Способы их оценки: 1) м.прямого счета (калькуляцион.).т.е.составить калькул-ю, назвать номенклатуру 2) м.косвен.оценки (в %). т.е. в % от с/ст-ти стр-ва. (от5-30%).
45.Износ недвижимости и его виды.
Износ-потеря ст-ти объектом под возд-ем к-либо причин:1)физич-ий (потеря ст-ти в рез-те естеств.старения матер-в под влиянием природ-климат.явл); 2)функцион. (из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм); 3)внешний[*только неустраним.](в рез-те измен-я внешних по отнош-ю к объекту фак-ров){ухудш.местоположения;экологии;возник.войны}. По сост-ю износы: -устранимые (эконом.оправдано).Раб-ты по косметич.рем-ту; - неустран. (зат-ты > на ликвидацию,чем добавляем. ст-ть).Раб-ты кап.хар-ра.
Износ отлич.от понят-я бух.амортизации, т.к она 1.отражает только физ.износ; 2. величина её не соотв.реальн.физ.износу объекта,т.к.начисл-е производ.по линейн.з-ну: НА= 1/ТНОРМ .
46.Оценка вел-ны физич.Износа.
Физич.износ- потеря ст-ти в рез-те естеств.старения матер-в под влиянием природ-климат.явл. Может быть:- устранимым(зат-ты на ликвид-ю кот.< ,чем добавляем.после этого ст-ть объекта);-н/устраним.( зат-ты > на ликвидацию,чем добавляем. ст-ть). Общим принципом оценки устран. износа явл.то, что он опред-ся смет.ст-тью работ на его ликвидацию. При исправлен.устран. физ.износа предполаг.,что изношен.эл-ты улучшений восстанивливаются до практически нового сост. Н/устран. износ опред-ся на базе разности м/у ст-тью инвестиций по созд-ю улучшений (CИНВ) и суммой устраним.физич.износа на дату оценки.. Для оценки н/устарн. физ.износа могут примен. 2 метода: 1.числа лет службы объекта(действит.возраст зд-я ÷ общий срок физ.жизни зд-я); 2.эксперт.оценки.(суть м. заключ.в оценке % износа кажд.эл-тя зд-я. либо осмотр либо заключ-я о технич. аттестации зд-я).
47.Оценка величины устранимого функцион.Износа.
Функ.износ- из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм. Устраним износ- зат-ты на ликвид-ю кот.< ,чем добавляем.после этого ст-ть объекта. Устарним.функ.износ = расх.на его ликвидацию и может быть вызван 3 причинами:-1*.недостатками, устран-е кот. тербует добавления эл-тов улучшений; -2*.недостатками,ликвид-я кот. требует замены/модерниз. эл-тов; -3*. избыточ-ми кап.вложениями("сверхулуч-я").
1*:т.е.те позиции,кот. нет в существ.зд-нии,но кот.требует рын.стандарты.Устран.функцион.износ рассчитыв. как разность м/у с/ст-тью добавления треб.эл-та в существ.зд-ии и ст-тью его устр-ва при новом стр-ве в ценах на дату оценки. Поскольку ст-ть добавляемого оборуд-я в обоих случ.будет одинакова,она может не учитываться в расчетах. 2*: т.е.те эл-ты зд-я, кот.ещё выполн. свои ф-ии,но уже не соответ.соврем.рын.требов-ям. В данном случ. износ определяется как сумма остаточной ст-ти заменяемого эл-та, ст-ти демонтажа существ. и монтажа нового эл-та с учетом ст-ти новых мат-лов и возвратных сумм. 3*: т.е. те эл-ты зд-я кот.считаются на дату оценки излишними. могут быть:-устран.:-н/устраним. При оценке ст-ти замещения в болш-ве случ. "сверхулучш" не учитываются. Если опред-ся ст-ть воспр-ва, то устран.функ.износ опред-ся как разность м/у с/ст-тью "сверхулучш" и их фзич.износа с учетом ст-ти возврата мат-лов,но с добавлением ст-ти демонтажа работ.
48.Оценка величины неустранимого функцион.износа.
Функ.износ-из-за несоотв-я соврем. требован.уч-ков рынка/в рез-те изменив.норм. Неустран.износ-зат-ты > на ликвидацию,чем добавляем. ст-ть. Может быть вызван след. причинами:-1)недост-ми,вызван.отсутств. эл-тов зд-я,кот не были выполн.при новом стр-ве, но должны быть на дату оценки; -2).недост-ми, вызван.эл-ми зд-я,включ.в смету при новом стр-ве, но кот.на дату оценки быть не должно("сверхулучшения"). При оценке н/устр.функц.Изн. учитыв-ся как ст-ть эл-тов неэффективности,так и потеря дохода собственника. Для оценки 1) причины надо: из текущ.ст-ти ежегод.потери ЧОД вычесть с/ст-ть этих эл-тов при новом стр-ве. При оценке 2) причины: [если вид ст-ти "воспр-во улучшений"]:необход. вычесть из с/ст-ти этих эл-тов при новом стр-ве вычесть относящ.к этим жн эл-там физ.износ,а также любую добавлен.ст-ть и + текущ.ст-ть доп.расх.[если за основу взята ст-ть "замещения улучш."]:при расчете след.учитывать текущ.ст-ть доп.издержек владельца за минусом любой добавленной ст-ти.