49.Оценка величины внешнего износа.

[*только неустраним.]в рез-те измен-я внешних по отнош-ю к объекту фак-ров. опред-ся в двух случ.:1.когда в кач-ве исход.информ.принимаются рыночные данные, существовавш.до внешнего возд-я; 2.когда необход.учесть прогнозируемые в перспективе события на рынке,имеющие хар-р внешн.возд-я. Могут быть использ.2 метода:1)м.сравнения продаж аналог.объектов при наличии и без внешних возд-ий.(более предпочтителен при наличии информ) Износ=ст-ть объекта До внешн.соб-я – ПОСЛЕ внешн.соб-я; 2)м.капитализации потери дох.,вызван.внешним действ.(в расчет приним.только та часть утраченного ЧОД,кот относ.исключит.к зд-ю, с пом.коэф. капитализ.)

50.Методы оценки рыночной ст-сти зем.Уч-ков.

Оценка ст-ти зем.уч-ка может понадобиться в след.случ.:-1.если объект недв.- незастроен.уч-ток; -2. если объект недв.,оценив. затратным сп. 3. в иных случ.(в целях бух.учета приобрет.объекта). Рын.ст-ть имеют зем.уч-ки, способные удовлетвор.потребности пользователя. Рын.ст-ть зем.уч-ка оценив-ся 2 подходами: (1)сравнительным и (2)доходным. К (1):-м.сравнения продаж("золотое сечение"); -м.выделения (Ст-ть Недв=ст-ть зем.уч+ст-ть улучш-ий. Чем > износ у зд-я на уч-ке,тем больше вклад несет зем.уч-к); -м.распределения (опред-ся как доля-% от ст-ти недвиж.в целом. От 10-30%. При усл.типичных рын.пропорций м/у строением и зем.уч-ком). Ко (2): - м.капитализ.зем.ренты(зем.рента=аренда пл.за зем.уч-ток.Ст-ть зем.уч= ЧОДзем.уч.÷Е зем. Езем<Е<Езд). – м.остатка (при усл.,что существ.возм-ть застройки оцениваемого зем.уч.приносящими доход улучшениями.); - м.предполагаемого использ-я (в примен.дисконтиро-я денежн.потока при усл.возможн.извлеч.дох.от оценив.зем.уч-ка)

51.Оценка ст-сти зем.Уч-ков методом рыночных сравнений.

Суть и послед-ть примен-я этого метода полностью повтор. м. рын.сравнений для оц-ки недвиж.в целом. Некоторыми особен.обладает номенклатура корректировок, отраж.опред.специфику зем.уч-ков по сравн-ю с их улучшениями. Основные корр-ки:-1)в целевом назнач.,разрешен. использовании,правах иных лиц на зем.уч-к;-2)усл.финансир.сделок с зем.уч-ми(соотнош. собств. и заем.ср-в;усл.платежа); -3)в обстоят-вах соверш.сделок с зем.уч-ками; 4)в изменении цен на зем.уч-ки за обозрев.период;5)местополож.и окруж.уч-ков;6) физич.хар-ки(рельеф,S,кач-во грун); 7)в трансп.доступн.; 8)в инфраструктуре(наличие инжен.сетей). В рез-те опред-я и внесения корр-к цены анал-в должны быть близки др.к др. При внесении корр-к зачастую использ.ряд империч.правил: "65/35"(достроение до пр-ка), "4-3-2-1"(по мере удал-я от дороги)

52.Оценка рыночной ст-сти земельного уч-ка м.Остатка.

Примен.при усл.,что существ. возм-ть застройки оцениваемого зем.уч-ка приносящим доход улучшениями. Суть метода закл.в капитализации ЧОДа,относ-гося к одной из сопоставляющих, когда ст-сть др.компонентов (интересов) известна. При применении метода д.б.известны:

• ст-сть зд-ий/сооруж.;• ЧОД, приносимый землей, зд./сооруж.; • коэф.капитализации для земли, зд. /сооруж. При этом застроенные зем. уч-ки следует рассм.и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. I) Сзу=ЧОДзу ÷ Езу, где ЧОДзу=ЧОД-ЧОДулуч; ЧОДулуч(-износ)=Ссмет* Еулуч. II) Сзу=(ЧОД ÷ Е)- Сулуч(с учет.износа). -> ЧОД=Сулуч*Еул.