11. Виды экспертиз в эк-ке недвиж-ти.

Перед тем как начать вып-ть эк. расчеты необх. собрать исх. инф-цию позвол-щую:

1.Определить состав прав на объект оценки и возмож. их обременение, что вып-ся с пом. юр. экспертизы. 2. Определить степень технич. сост-я объекта(опред-ся степень износа, огранич-е на подачу рес-сов, транспорт. доступ-ть объекта, кач-во планиров. реш-ий и архит. оформ-я). –технич. экспертиза 3. Опред-ся безопасность объекта – экологич. экспертиза.

4. финансово-экономическая экспертиза

Первич. явл-ся юрид. экспертиза.

12. Классиф-я подходов к оценке недвиж-ти.

Подход к оценке - рассмотрение к.-л. явления с (∙) зр. выбранного критерия. (1)Сравнительный (2)затратный (3)Доходный - из ФСО(фед. стандарт оценки). Кажд. подход вкл. неск. методов расчета: (1):рыночных сравнений; квалиметрии(лат. «квалио»- кач-во); аналогий.

(2):балансовой оценки; сметного ценообраз-я; затратный; дисконтир-я смет. ст-ти; вычетания(выделения для недвиж-ти в целом).

(3):прямой капитализации, дисконтир-я ден. потока, ипотечно-инвест. анализа; метод остатка. Сравнит. подход позвол. оценить ст-ть недвиж-ти на основе сопоставл-я с ценами сложивш-ся на рынке с аналогич. объектами. Затратный подход позвол. оценить ст-ть недвиж-ти на осн. затрат инвестора(смет. ст-ти) с учетом изношенности объекта. Доходный подход позвол. оценить ст-ть недвиж-ти в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект может принести собственнику в сложивш. рын. усл-ях. Доход – величина годовой арендной платы. В усл-ях эк кризиса затрат.подход дает, как правило, завыш. по ср-ю с рын. ст-тью рез-т, доходный –заниженный.

13.Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.

НЭИ – наиб. эффект использ-е.

I задан. на оц. предусматривает формулировку целей. 1)Цель может предусматривать – совершение сделки купли-продажи, аренды, вклады в уставн. капитал уставного предпр-я, ипотеку объекта в целях обеспечения, получаемого кредита. 2)Опред-е даты оценки. 3)Вид оцениваемой ст-ти. 4)Опр-ся состав оценив-х прав. 5)Выполн. точное описание оцениваемого имущ-ва.

II Анализ НЭИ: 1)Создаются вар-ты НЭИ с разн. ЧДД. 2)Выбир-ся вар-т ЧДД.

III Применение 3-х подходов. Разреш-ся не использ. какой-либо подход, если 1)имеется достаточно рын. инф-ии в отношении объектов аналогов (и тогда исп-ся сравн. подх.) или 2)отсутствие инф-ии для применения какого-либо подхода.

IV Согл. рез-ов. М.б. выполнено 2-мя способами: 1)в виде ср. арифм. в случае, если для всех использ. методов инф-ия надежная и разброс рез-ов не превышает 30%. 2)в виде ср.-взвешанного, когда надежность исп-ия разн. методов разная.