- •2. Законодат. База расчетов в эк-ке недвиж-ти. Источники инф-ции.
- •4. Классификация объектов недвижимости
- •5. Основные факторы, влияющие на рын. Ст-ть недв-ти
- •6. Виды стоимостей недвижимости
- •7.Классификация видов оценки недвижимости.
- •8. Принципы оценки рын ст-ти недвиж-ти, связ. С анализом объекта.
- •3. Принцип измен-я пропорций
- •9. Принципы оценки недвижимости, связанные с анализом окружающей среды.
- •10.Принцип наиболее эффективного исполь-я объекта
- •11. Виды экспертиз в эк-ке недвиж-ти.
- •12. Классиф-я подходов к оценке недвиж-ти.
- •13.Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости.
- •14. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.
- •15.Амортизационная таблица погашения кредита. Определение остатков по кредиту (Ваl) на дату оценки объекта и дату завершения расчетного периода
- •20. Метод дисконтирования денежного потока
- •22. Порядок расчёта чод.
- •23.Методы оценки реверсии.
- •24. Коэффициент капитализации. (Кк).
- •25.Аналитические методы оценки Кк.
- •26. Экспертные методы оценки Кк
- •28. Методы оценки Кк при оценке недвижимости, свободной от долгов.
- •29.Методы оценки Кк при оценке недвиж-ти, обремен-ой ипотечным долгом.
- •30. Сущность, дост-ва и недост. Сравнит. Подхода в оценке рын. Ст-ти недвиж-ти.
- •31. Методы сравнит. Подхода(сп) и область их прим-я. Метод рын. Ср-ний и его модификации.
- •32. Метод квалиметрии.
- •33. Классификация корректировок.
- •34. Процедура корректировок. Ее суть, порядок проведения.
- •35. Подходы к определению величины корректировок.
- •38. Методы затратного подхода(зп) и область их применения.
- •39. Метод сметного ценообразования
- •41. Сп. Оценки ст-ти стр-ва в эк-ке недвиж. Оценка смет. Ст-ти стр-ва с использ. Укрупнен. Пок-лей.
- •43. Метод дисконтирования смет. Ст-ти.
- •44.Понятие косвенных издержек.
- •45.Износ недвижимости и его виды.
- •46.Оценка вел-ны физич.Износа.
- •47.Оценка величины устранимого функцион.Износа.
- •49.Оценка величины внешнего износа.
- •50.Методы оценки рыночной ст-сти зем.Уч-ков.
- •51.Оценка ст-сти зем.Уч-ков методом рыночных сравнений.
- •52.Оценка рыночной ст-сти земельного уч-ка м.Остатка.
- •53.Оценка ст-сти земельного уч-ка м.Предполагаемого использования.
30. Сущность, дост-ва и недост. Сравнит. Подхода в оценке рын. Ст-ти недвиж-ти.
Сравн. подх. позв-ет оценить недв. на основе сложивш-ся на рынке цен на аналогич-е объекты.
«+»: явл. наибол. объективным из всех подходов в усл-ях достат. объема инф-ии.
«-»: 1) не м.б. применен на не развит.рынках; 2) на рынке в один и тот же момент не сущ-ет 2-х абсолют. одинак-х объектов(необх. примен. корректир-ки, в кот. есть доля ошибки)
31. Методы сравнит. Подхода(сп) и область их прим-я. Метод рын. Ср-ний и его модификации.
Методы: Мет.рын.сравнен.и его модификации: примен.в усл-ях когда известны номанклатура и знач-я корр-ок(в руб, %); Метод квалиметрии(квалио-кач-во) примен, когда известна номенклат., но не изв.численн.знач-я(в баллах); Метод аналогий - когда не изв.ни номенклат, ни соответ.значен. Модификации: 1)мет.общей группировки строится коррект-ая табл., в кот.по осям: номенклат.и объекты аналоги. При этом коррек-ки делятся на : -завис.; -независ.; 2)мет.индивид.сравнен.(корр-ки внос.по вертикали поочередно); 3)мет.парных сравнений примен.для расчета значений отдельно взятых корр-ок, путем сопоставлен.цен 2х объектов аналогов, 1 из кот.имеет к-л.элемент(балкон, вид из окна) оцениваемый, а др.нет. Если разномасштабные объекты, то в %, если нет, то в руб. Делим на то, с чем сравниваем. 4)мет.сравнительной единицы. Процедуру коррек-ок надо вести на удельн.показатель(м2, м3, пог.м…)
32. Метод квалиметрии.
Велич.коррек-к необх.опред.кач-ым образом, т.е.в баллах.При этом оценоче.шкалу экономист задает сам. Чаще это 5 или 7 бальная.
Если 0, то коррек-ку не надо вносить; ±1-незначит.отличие; ±2- средние; ±3-крупные; Можно ввести значимость кажд.коррек-ки. После выяснен.номенклатуры коррек-к, нормирования кажд.коррек-ки необх.получен.данн.обработать. Для этого строится график в прямолин.сис-ме коорд.(Excel, маст.ф-ий, диагр.(точеч., линия тренда).
33. Классификация корректировок.
Коррек-ки-показатели, с пом.кот.вып-ся устранение выявлен.отличий обектов аналогов от об.оценки. Классиф-ся по 2 критериям: 1.По последов-ти учета: -завис.: корр-ки кот.позвол.устран.внешн.отлич.недв-ти. Внос.в перв.очер.в строг.послед-ти, при этом базой для внесен.кажд.послед.завис.коррек-ки явл.предшествующая скоррек-ая цена об.аналога: 1)различ.в правах; 2)разл.в усл-ях финансир-я; 3) в усл-ях соверш.сделки(обяз.учит.корр-ка, если об.аналог подобр.с пом.СМИ) 4)на время. –незвис.: все ост.корр-ки. Учит.во 2-ю очер.в любой послед-ти, т.к.единой базой для их расч.явл.скорректир.цена об.анал.на послед.завис.коррек-ку: 1)местополож.; 2)тех.сост.; 3)налич.инж.сетей; 4)вид из окна; 5)матер.стен; 6)кач-во планир.решений и др. 2.По ед.измерения: 1)абсолют.в деньгах; 2)относит.в %:
-кумулятивн.(с уч.зн.сложения);
-мультипликативн.(умножен.)
34. Процедура корректировок. Ее суть, порядок проведения.
Коррек-ки-показатели, с пом.кот.вып-ся устранение выявлен.отличий обектов аналогов от об.оценки.
Суть: определ.цены об.аналога, по кот. Мог быть продан на рынке, если бы обладал такими же хар-ми как об.оценки. Процедура провод.по принципу от об.аналога к об.оценки(это опред.знак корр-ки). Если об.оц.по какому-либо параметру должен ст-ть дороже, чем об.анал., то корр-ка внос.с «+» и наоборот.