14. Маркетинговая характеристика подходов к оценке рыночной стоимос-ти недвижимости.

М. хар-ка позв. оценить исп-е подходов с 2-х т.з.: - с т.з. времен. состояния рынка (прошл., наст., буд.); - с т.з. субъекта.

№	Субъект сделки	Сост-е рынка в:
		прошлом	наст	буд
1	Прод-ц	З, С	З, Д, С	Д
2	Пок-ль	С	Д, С	Д

З – наст/прошл. с т.з. продавца

Д – наст./буд. с т.з. и пок-ля и прод-ца

С – наст./прошл. с т.з. и пок-ля и прод-ца

Сравнит. подход позв-ет оценить ст. Н. на осн. сопостл-я с ценами, сложивш-ся на рынке на аналог. объек-ты.

Затратный подход позволяет оценить ст-ть Н. на осн. затрат инвестора (см. ст-ти) с учетом изношен-ти объекта.

Доходн. подход позв. оценить ст. Н в завис-ти от вел-ны год. дохода, кот. объект м. принести собств-ку в сложивш. рын. усл-ях.

15.Амортизационная таблица погашения кредита. Определение остатков по кредиту (Ваl) на дату оценки объекта и дату завершения расчетного периода

Цели: 1) определение хар-ра платежей по погашению кредита и выбор наиболее выгодного варианта;

2) оценка рын ст-ти недв-ти обремененной непогашенным кредитом.

Пример: заполнить аморт. табл. по погаш. кред. в 10 т.р., выданного на 5 лет, под 10% годовых с условием погашения равными ежегодными платежами. PV=10 000 р., E =10%, Т=5лет

годы	Остаток на нач года BALнг	Велич ежегод платежа PMT руб/г	Начисленный %, руб/г	Погашенная часть долга PRN руб/г	Остаток на кон года BALкг
1	10000	2638	1000	1638	8362
2	8362	2638	836	1802	6560
3	6560	2638	656	1982	4578
4	4578	2638	458	2180	2398
5	2398	2638	240	2398	0
итого		13190	3190	10000

PMT – равные платежи погаш. кред. 1 раз/год.

PMT = PV*F6 = 10 000*0.263797= 2638 р.

PRN – погашение самого кредита, PRN = PMT - %.

% - погашение процентов за кредит.

BAL_кг = BAL_нг – PRN.

16.Виды доходов от недвижимости.

Дох. классифиц по 2-м критериям: I.По уровню; II.По периодичности поступления.(характеру поступления)

I.По ур-ню: 1)ПВД, 2)ДВД, 3)ЧОД, 4)Дох. до налогооблаж, 5)Дох. после налогооблаж.

II.По периодич-ти: единовр-ый дох. и периодические дох.

ПВД – потенц. валов. дох. – это теоретическая вел-на годовой ар. платы, кот. м.б. получена при сдаче объекта в аренду при рын. усл-х, когда не учит-ся никакие виды потерь.

ДВД – действ. вал. дох. – это ПВД, уменьш. от потерь от недоплатеж .и недозагрузки. ЧОД – чист. опер. дох. – это ДВД, уменьш. на 5 статей расходов с недвиж-ю: 1)операц. расход (эксплуат.) – это затр., связ-е с эксплуат. недвиж-ти, относимые на себестоим-ть прод-ии (раб, усл.) за исключ. аморт-х расх. по объекту и финн. выплат. 2)налог на недв-ть.3)затр. на страх-е недв., 4)затр. на управ-е собственностью, 5)резерв на замещение быстроизнашивающихся эл-ов строения.

Ддн – доход до налогооблажения, это ЧОД минус амортизация минус дивиденды по цб

Дпн -доход после налогооблажения, это Ддн минус налог на прибыль

17.Виды затрат, связанные с недвижимостью.

Инвестиц. затр. – для развития недвиж-ти, для улучшения ее св-в (реконструкция или нов. стр-во). Операц. (эксплутационные) затр. – текущ. кап. ремонт объекта либо эксплуат. расх. по содержанию объекта. (налоги, комм. платежи, мусор, охрана, сезонные раб.) Постоянные затр. – не завися от объема оказываемых объекта услуг и зависят от степени использования(налоги, оплата части комм. усл – охр., освеш., канализ). Переменные затр. – прямо-пропорцион-ны объему использования «Н» (электроэнергия, кроме дежурн. освещ.)

18.Доходный подход в оценке недвижимости. Его суть, достоинства и недостатки.

Дох. подход позвол. оценить рын. ст-ть «Н» в завис-ти от величины того дохода, кот. объект способен принести собственнику в сложившихся рын. условиях. Год. дох.=год. аренд. плата. С=ЧОД/Е или на Кк (ЧОД – аренд. плата год.)

Достоинства подх.: 1)позвол. оценить объекты, основанные на прошлом и сегод-м состоянии рынка, дополнить оценкой основанной на будущем сост. рынка.2)позвол. оценить рын. ст-ть в зав-ти от доходности этого объекта. Недостатки подх.: 1)наиболее субъективный их всех 3-х подх, т.к. опир-ся на прогнозное состояние рынка. 2)сложность в опред. «Е» из-за недост-ти объема инф-ии на рынке. Е должен показ. доходность.

19.Метод прямой капитализации.

Метод применяется, когда прогнозируется: 1)условно бесконечные дох. от владения «Н» (ЧОД→бесконечн-ть), 2)не планируется каких-либо инвестиций в объект (Инв=0), 3)Дох. предусматр. получать равномерно (Чод = равн-о).

Расчет ведется по формуле: С_д = ЧОД / К_к, руб. С_д – рын. ст-ть недвиж-ти, опред-я доходным подходом. К_к – общий коэфф. капитал-ии, при этом К_к = Е, Е – норма дисконта.

2)Метод также м.б. применен, если предполагаются изменения дох. в начальн период времени, тогда ЧОД/К_кор или Е/К_кор (К_кор – коэф. корректир.) К_кор опр-ся 3 способами в зав-ти от хар-ра прогноза изменений дох. в будущем.

3)Можно учесть необходимость осущ-ия инвестиций, тогда С_д = ЧОД/Е – И_нв.