Экономика-недвижимости1

Рис. 3.6. Достоинства и недостатки крупных, средних и мелких риэлтерских фирм

Примерами таких гигантских фирм являются, например, в Москве ФПГ «Жилище», состоящее из 11-ти предприятий, численностью около 20 тыс. чел.; в Санкт-Петербурге ФПГ «Росстро», в которую входит 28 предприятий и банк, с общей численностью работающих в ФПГ около 6 тыс. человек.

61

3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерской фирмы

Затраты. Несмотря на высокое разнообразие для риэлтерских фирм величин расходов по отдельным статьям затрат, их составляющие весьма похожи и складываются из следующих позиций:

1)арендная плата;

2)коммунальные платежи;

3)зарплата работников;

4)расходы на рекламу;

5)расходы по обеспечению безопасности;

6)расходы на информационное обеспечение и содержание оргтехники;

7)налоговые отчисления;

8)прочие расходы (оплата лицензии, оплата услуг по получению документов, договоры с регистрирующими органами и т.п.).

Величина расходов даже по отдельным позициям (структура затрат) весьма вариативна, зависит от многих факторов, в том числе от величины фирмы.

Например, удельный вес расходов на рекламу нередко составляет 20–30 % в суммарных текущих расходах. В абсолютных величинах минимальный уровень расходов на рекламу лишь иногда опускается ниже $ 500 в месяц. У крупных фирм эти расходы находятся в диапазоне от $ 5 тыс. до $ 10 тыс. в месяц. Рекламные расходы, как правило, одни из самых существенных.

Еще одна значительная статья расходов – арендные платежи. Учитывая, что риэлтерские фирмы в местоположении тяготеют к центру города, где уровень аренды наиболее высок, эти расходы велики. Арендная плата без коммунальных платежей (чистая рента) может составлять около $ 100 за м2 в год. При площади офиса в 100–150 м2, которая необходима для средней фирмы с числом сотрудников около 50 человек, общая величина аренды (с коммунальными платежами) составляет примерно $ 1,5–2 тыс. в месяц.

Оплата труда штатных сотрудников (менеджеры, бухгалтерия, диспетчеры, секретари), без оплаты труда основных работников (агентов по недвижимости), для небольшой фирмы составляет около $ 1,5–2 тыс. в месяц.

В результате, реклама, аренда с коммунальными платежами и оплата штатных сотрудников, без агентов по недвижимости, составляет около $ 4–5 тыс. в месяц.

Если добавить расходы на информационное обслуживание, безопасность, налоги, обслуживание и приобретение техники, то уровень расходов поднимается до $ 8–10 тыс. в месяц.

Оплата труда агентов по недвижимости осуществляется по двум основным схемам:

1) в форме процентов от общей суммы комиссионных по сделке и эта величина может составлять от 10 до 60 % в зависимости от статуса агента, времени работы в фирме, абсолютной величины комиссионных, размера помощи других сотрудников;

62

2) контрактная ставка, в виде фиксированной суммы, плюс проценты от комиссионных.

Вторая схема оплаты труда агентов по недвижимости наиболее целесообразна и получила распространение в хорошо работающих фирмах.

Практика выплаты процентов от прибыли не нашла широкого распространения и используется, главным образом, в отношении высших менеджеров.

Сегодня в Москве и Санкт-Петербурге среднее число агентов, работающих в одной риэлтерской фирме, находится в интервале 20–40, т.е. примерно один агент на 6–9 тыс. жителей. Для сравнения с США 1 агент по недвижимости приходится на 300 жителей. Разумеется, следует иметь ввиду, что в Москве и СанктПетербурге на первичном и вторичном рынке жилья обращается около 3 % всего жилого фонда, в то время как в США 15–20 %.

Серьезной проблемой является неурегулированность и противоречивость взаимоотношений между фирмой и агентами. Последние часто рассматривают фирму, особенно ее руководство, как эксплуататоров их нелегкого труда. Отношения фирмы и агентов не назовешь партнерскими из-за нечеткого разделения прав и обязанностей, определение вклада каждой стороны в успех дела. Одним их вариантов преодоления этих сложностей может быть постепенная трансформация агентов фирмы в брокеров, зарегистрированных в качестве частных предпринимателей, самостоятельно ведущих сделки под торговой маркой риэлтерской фирмы и оплачивающих фирме услуги по рекламе, предоставлению рабочих мест и др.

Итак, выше было показано, что для средней фирмы текущие операционные расходы могут составлять около $ 6–8 тыс. в месяц. Разумеется, эта величина является гипотетической. Чтобы назвать более точную цифру нужно детально рассмотреть ситуацию, условия, место и время.

ПРИМЕР

Основным видом деятельности фирмы является купля – продажа квартир. Допустим, средняя цена квартиры $ 50 тыс.; сложившийся в результате конкуренции на рынке процент комиссионных равен 4 %; прибыль по отношению к затратам (рентабельность затрат) считается приемлемой, если составляет 20 %. Полные затраты равны $ 10 тыс. в месяц. Из этого следует, что фирма должна обеспечить себе месячный доход в размере:

доход = затраты (1 + рентабельность) = = $ 10 тыс. в мес. (1 + 100%20% ) = $ 12 тыс. в месяц

Это возможно, если фирма будет осуществлять число сделок в месяц, равное

= 6 сделок в месяц.

63

Эффективность работы. Она показывает величину полезного результата в расчете на единицу затраченных усилий. Обычно под полезным результатом понимается прибыль, а под усилиями либо капитал, обусловивший получение прибыли, либо денежные потоки, характеризующие оборот фирмы или издержки:

прибыль рентабельность = оборот(выручка) 100%

рентабельность активов = прибыльактивы 100%;

Первый показатель отражает долю прибыли в рубле продаж (выручке). Эта величина достаточно стабильна, но, как правило, зависит от масштаба деятельности, а точнее снижается с ростом оборота. Более интересны два последних показателя, характеризующие скорость роста капитала и, следовательно, целесообразность соответствующего вида деятельности.

Верхняя граница рентабельности капитала изменчива и тесно связана с риском предпринимательской деятельности – она прямо пропорциональна риску. Нижняя граница находится возле процентной ставки по долгосрочным кредитам. В нормальной ситуации рентабельность активов (по чистой прибыли) несколько выше процента по долгосрочным кредитам (с множителем 1,2–1,4), что делает использование заемных средств выгодным и повышает за счет финансового рычага рентабельность собственного капитала.

Если рентабельность активов продолжает снижаться и становится равной или даже меньше рыночной кредитной ставки, предпринимательская деятельность в данной сфере становится целесообразной из–за несоответствия высокого риска и низкой отдачи на вложенный капитал.

Заметим, что не существует «идеальных» значений показателей. Все показатели в экономике относительны и сказать насколько хорош показатель нельзя, пока мы не найдем с чем его сравнивать. Обычно в качестве базы сравнения выбираются показатели лучших предприятий или основных конкурентов, либо среднеотраслевые значения. Но это часто затруднено, поскольку нет статистических данных для получения среднеотраслевых показателей, а лучшие предприятия и основные конкуренты вряд ли их предоставят, разумеется, кроме случая, когда они являются открытыми акционерными обществами, обязанными публиковать бухгалтерскую отчетность.

Поэтому чаще всего сравнение полученных показателей производится с их значениями в прошлом периоде и, таким образом, оцениваются плюсы и минусы в формирующихся тенденциях эффективности на своем предприятии. И часто этого

64

достаточно, поскольку позволяет ориентировать подготавливаемые управленческие решения в нужном направлении.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИМЕРА

Предположим активы предприятия равны $ 110 тыс., из них доля собственного капитала 85 %. Чистая прибыль составила $ 27 тыс. в год. При месячном доходе, как выше приводилось, в размере $ 12 тыс. в месяц, годовой оборот будет $ 12 тыс. в мес. 12 мес. = $ 144 тыс. в год.

Рассчитаем показатели рентабельности:

$27тыс .в год

рентабельность оборота = $144 тыс. в год ×100 % = 18,75 %

рентабельность активов = $27тыс. в год ×100 % = 24,5 5 годовых; $110 тыс.

$27 тыс. в год

рентабельность собственного капитала = $110 тыс. 0,85 = 28,9 % годовых.

Т.е. в рубле выручки содержится чистой прибыли 18,75 %, доходность активов составляет 24,5 % в год. Если процент по долгосрочным кредитам равен, например, 19 % годовых, то использовать заемные средства выгодно, т.к. разница в 5,5 % (24,5 % – 19 %) поднимает рентабельность собственного капитала и тем значительнее, чем больше доля заемных средств в финансировании компании.

Рентабельность собственного капитала равна 28,9 % годовых. Если инфляция составляет, допустим, 12 % в год, то чистая доходность собственного капитала составляет около 17 % годовых. Это по мировым меркам, даже с учетом высокого риска инвестиций в России, вполне достаточно, чтобы предприятие расширяло масштаб своей деятельности.

С высокими темпами развития (высокая рентабельность) связан риск потери финансовой устойчивости и банкротства. Поэтому менеджерам приходится искать компромисс между высокими темпами роста и способностью отвечать по финансовым обязательствам. Последнее характеризуется показателями (коэффициентами) платежеспособности:

Кабс. лик. = оборотные активы запасы дебиторская задолженность ; краткосрочные обязательства

65

где К тек. лик. – коэффициент текущей ликвидности, показывает способность фирмы расплачиваться по обязательствам, взятым на срок до 1 года. Заимодавцы благосклонно относятся к фирмам и дают им кредиты на срок до года, если коэффициент равен 1,5–2 (с учетом отраслевых, региональных и ряда других особенностей); К сроч. лик. – коэффициент срочной ликвидности, отражает возможность фирмы отвечать по обязательствам, взятым на 3–6 месяцев. Кредиторы обычно предоставляют займы, если коэффициент находится в пределах 1,0; К абс. лик. – коэффициент абсолютной ликвидности характеризует возможности гасить долги, взятые на срок до одного месяца. Кредиторы, как правило, предоставляют кредиты на такой срок, если коэффициент не ниже 0,2.

ПРОДОЛЖЕНИЕ ПРИМЕРА П. 3.2.3.

Оборотные активы составляют $33 тыс., из них на долю материальных запасов приходится $ 18,1 тыс., а дебиторской задолженности – $ 11,5 тыс. краткосрочные обязательства равны $ 16,2 тыс. Коэффициенты ликвидности будут составлять:

В целом показатели платежеспособности фирмы приемлемы (со сделанной выше оговоркой об условности принятых среднеэкономических нормативов, которые должны уточняться с учетом конкретных условий, места, времени и др. обстоятельств) и она вполне может рассчитывать на получение краткосрочных кредитов.

Рассмотренные здесь лишь для примера показатели эффективности деятельности риэлтерской фирмы и ее платежеспособности на самом деле более многоплановы и изощренны, содержат несколько десятков показателей. Познакомиться с ними в полном объеме можно по руководствам, описывающим управление финансами предприятия (см. Список использованной литературы).

Термины и понятия

Недвижимость как отрасль народного хозяйства Секторы создания и управления объектами недвижимости Сектор оборота прав на недвижимость Институциональный сектор отрасли Основные виды сделок с недвижимостью

Условия действительности сделок с недвижимостью Недействительные сделки с недвижимостью Этапы проведения сделок с недвижимостью Виды деятельности риэлтерской фирмы

66

Организационные и управленческие структуры риэлтерской фирмы Структура расходов риэлтерской фирмы Доходы и оценка эффективности работы риэлтерской фирмы

Упражнения

1.Укажите, какие из перечисленных положений правильные.

1.Основными субъектами в секторе развития недвижимости являются: а) маркетологи и рекламщики; б) девелоперы и инвесторы;

в) уполномоченные государственные органы; г) организации инфраструктуры; д) проектировщики и строители;

2.Основными функциями институционального сектора операций с недвижимостью является:

а) управление объектами недвижимости; б) страхование недвижимости;

в) создание «правил игры» в операциях с недвижимостью; г) соблюдение прав и гарантий всех участников в операциях с недвижим-

стью; д) направление целей и мотивов деятельности главных участников рынка

недвижимости на решение экономических и социальных вопросов.

3.Управление недвижимостью имеет своими задачами:

а) сохранение и увеличение рыночной стоимости недвижимого имущества; б) обеспечение ремонта объекта недвижимости и руководство обслужи-

вающим персоналом; в) выполнение проектных работ по реставрации или реконструкции объекта

недвижимости; г) подготовку законодательных и иных актов по обороту прав на недвижи-

мость; д) определение условий сдачи имущества в аренду и сбор арендной платы.

2. Верны ли следующие утверждения:

а) 1. Хозяйственное ведение, лизинг, страхование, приватизация не являются видами сделок с недвижимостью;

2.Государственная регистрация сделок не всегда обязательна;

3.В сделке обязательно соответствие «воли» (чего я хочу) и «волеизъявления» (что я для этого делаю);

4.Для признания сделки недействительной не имеет значение, что одна из сторон действовала в состоянии аффекта или заблуждения;

5.Мнимые и притворные сделки являются недействительными;

6.Управление недвижимостью и девелопмент относится к основным видам деятельности риэлтерской фирмы;

7.Ипотечное кредитование и страхование титула являются дополнительными видами деятельности риэлтерской фирмы;

67

8.Риэлтерская фирма теряет свой статус, становясь финансово-промышленной группой, в которой основные виды деятельности занимают мало места, а доминируют поддерживающие и дополнительные;

9.Риэлтерская фирма может иметь дивизиональную и матричную структуры

управления.

б) 1. Расходы на рекламу не имеют большого значения для риэлтерской фирмы;

2.Арендные платежи являются значимыми в структуре расходов риэлтерской фирмы;

3.Если рентабельность активов фирмы ниже долгосрочной кредитной ставки, то заемные средства выгодно использовать;

4.Чтобы фирма считалась платежеспособной, ее оборотные активы должны превосходить долгосрочные обязательства;

5.Существует связь между ростом рентабельности фирмы и снижением ее платежеспособности.

68

Глава 4 ЭКОНОМИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Формирование и планирование доходов от использования объекта недвижимости

Операционная и инвестиционная недвижимость. Арендный договор. Арендная плата. Потенциальный и реальный валовые доходы собственника. Чистый доход собственника.

Объекты недвижимости с позиции способа, обеспечивающего реализацию экономических интересов собственника, разделяются на два больших класса:

1)операционная недвижимость, которая используется собственником для самостоятельного ведения определенной деятельности: производственно – коммерческой, административной, культурной и т.д.

2)инвестиционная недвижимость, которая используется собственником для получения дохода в виде арендной платы, а также прироста стоимости.

Операционная недвижимость является частью активов предприятия или организации и ее использование определяется целями предприятия – получение прибыли, осуществление управления и другое. Доходы и издержки от такой недвижимости определяются весьма разнообразно, т.к. полностью вытекают из специфических особенностей деятельности собственника и рассматриваются в курсах «Экономика предприятия» в отраслевом разрезе.

Дальнейшее изложение связано с определением дохода от инвестиционной недвижимости в форме арендной платы. Для получения арендной платы собственник недвижимости (арендодатель) и пользователь (арендатор) должны вступить в арендные отношения на основании договора (рис. 4.1).

Основными принципами арендных отношений являются: равноправие сто-

рон на основе договора, возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме, платность за пользование недвижимостью, материальная ответственность сторон на основе договора, нерасторжимость арендного договора при смене собственника недвижимости в пределах оговоренного срока.

Сдача в аренду выгодна собственнику, поскольку взявшие в аренду его недвижимость часто лучше ею распоряжаются не только из-за профессиональных умений, но и по причине изменения социального статуса арендаторов. Они из наемных работников становятся хозяевами имущества, не исполнителями, а распорядителями, выполняют не только прямые обязанности, а еще и управленческие функции, что приводит в действие скрытые для наемных работников резервы роста эффективности производства.

Арендаторы становятся предпринимателями, поскольку расширяются мотивы их деятельности: к фондам заработной платы и материального поощрения добавляется присвоение прибавочного продукта, прибыли. Прибыль делится на основе договора аренды между арендодателем и арендатором, и это деление определяется размером арендной платы (рис. 4.2).

69

Размер арендной платы зависит от: 1) стоимости и состояния объекта недвижимости, от долговечности и нормы амортизации, от его местонахождения; т.е. собственно от объекта недвижимости; 2) от вида деятельности, которая осуществляется с помощью недвижимости, от ставки ссудного процента; т.е. от рыночной ситуации.

При этом размер арендной платы должен обеспечить собственнику имущества: 1) возмещение убывающей со временем из-за износа стоимости недвижимости, так называемая возвратная стоимость; 2) обеспечить накопление капитала и стимулировать предпринимательскую активность собственника недвижимости.

Величина возвратной стоимости не может быть предметом рыночного торга между арендодателем и арендатором по поводу арендной платы. Функция возвратной стоимости – сохранить капитал собственника, овеществленный в недвижимости, обеспечить его простое воспроизводство.

Рис. 4.1. Содержание договора между арендодателем и арендатором объекта недвижимости

70