Экономика-недвижимости1

В соответствие с этой таблицей в первые 2 года будет самортизирована часть, равная (5+4)/15 = 0,6 стоимости оборудования (или 60 %). При равномерной амортизации была бы перенесена на издержки, часть равная 0,2 + 0,2 = 0,4 стоимости оборудования (40 %), т.е. в 1,5 раза меньше.

Мы рассмотрели простейший пример физического износа и амортизации (равномерной), не учитывающий морального (и внешнего износа). Подробнее с этим вопросом можно познакомиться по полным руководствам, приведенным в списке использованной литературы.

Помимо ускоренной существует замедленная амортизация, когда в первые годы норма амортизация меньше, чем в последующие. Она имеет смысл тогда, когда прогрессивное, но очень дорогое оборудование может на первых этапах использования значительно повысить себестоимость продукции (услуг) и сделать продукцию неконкурентоспособной. Смягчить ситуацию может метод замедлен-

где Свос – восстановительная стоимость недвижимости, т.е. стоимость воспроизводства на момент оценки. В общем случае Сб может быть больше, равно или

меньше Свос.

Заметим, что реальный износ и рассчитанный по формулам (2) или (3) могут не совпадать. Это легко понять, если представить случай, когда в результате технокатастрофы или стихийного бедствия гибнет недвижимость (И = 100 %), а амортизация новой недвижимости еще только начала начисляться. Другой полярный случай – когда здание полностью самортизировано, а его фактический износ составляет менее 50 %, и оно может еще долго эксплуатироваться. Однако в среднем совпадение фактического износа и реального с практической точки зрения является вполне приемлемым.

Жизненный цикл присущ недвижимости как экономическому объекту (см. рис. 1.5), но аналогичный жизненный цикл она совершает и как объект собственности (рис. 1.6).

21

Рис. 1.6. Жизненный цикл искусственной недвижимости как объекта собственности

После ст. 130 ГК РФ, определяющей, что относится к недвижимым вещам, идет ст. 131. ГК РФ, выражающая порядок государственной регистрации недвижимости. В ней, в частности, указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Все действия по регистрации регулируются Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (1998 г.), в котором полностью прописаны процедуры оформления самого права и записи в едином государственном реестре прав на недвижимость по всей территории РФ.

Регистрация прав собственности на землю в регионах пока осуществляют местные земельные комитеты, а регистрацию прав собственности на здания, строения, сооружения – бюро технической инвентаризации (БТИ).

Продажа недвижимости регламентируется ст. 549–558, продажа предприятия – ст. 566–599, аренда зданий и сооружений – ст. 650–655, аренда предприятия – ст. 656–664 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю осуществляется по договору купли-продажи (с указанием цены недвижимости) и подлежит государственной регистрации.

В качестве артефакта прав на недвижимость можно сказать, что сегодня они вышли за пределы Земли. Продаются лунные участки, и каждый желающий может стать владельцем подобной недвижимости. Несколько российских граждан получили иноземное (лунное) гражданство, соответствующий паспорт и лунную карту с указанием его участка. По лунному законодательству участок можно продавать или передавать по наследству.

22

Термины и понятия

Недвижимость Материальные признаки недвижимости

Экономические свойства недвижимости Правовые свойства недвижимости Социальные свойства недвижимости Недвижимость как товар Недвижимость как капитал

Право собственности на недвижимость (владение, пользование, распоряжение) Жизненный цикл недвижимости как материального объекта Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности Сроки жизни недвижимости Износ и амортизация недвижимости

Государственная регистрация недвижимости

Упражнения

Верны ли следующие утверждения?

1.Площадь земельного участка, характеризует экономические свойства недвижимости.

2.Издержки содержания недвижимости определяют ее как экономический объект.

3.Земля как место обитания людей, отражает ее материальные свойства.

4.Ликвидность предприятия определяет правовые свойства недвижимости

5.Право аренды является экономической характеристикой недвижимости.

6.Космическая станция согласно ГК РФ относится к движимым вещам.

7.Ландшафт характеризует социальные свойства земельного участка.

8.Недвижимость как товар определяет возможность получения дохода.

9.Лифт в многоэтажном здании относится к движимым вещам.

10.Сдача недвижимости в аренду означает реализацию права пользования.

11.Способность недвижимости приносить владельцу доход характеризует ее как капитал.

12.Недвижимость имеет невысокую ликвидность.

13.Права собственности регулируются статьями Конституции РФ.

14.Государственная регистрация сделок с недвижимостью имеет целью защиту интересов общества, местной власти и других субъектов права.

15.Недвижимость в балансе предприятия отражается в пассиве, в разделе «собственный капитал».

16.Износ – это потеря полезных свойств и стоимости недвижимости.

17.Получение прибыли от недвижимости есть реализация права владения.

18.Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

19.Экономический оборот воспроизводимой недвижимости определяется ограниченностью ее срока жизни до естественного разрушения.

20.Основным видом износа недвижимости является моральный.

23

21.Внешний износ вызывается производством более совершенных и экономичных объектов недвижимости в настоящее время.

22.Государственный реестр прав на недвижимость содержит сведения обо всей недвижимости на территории РФ.

23.Недвижимость как объект собственности имеет жизненный цикл.

24.Стоимостной размер износа и размер начислений амортизации всегда совпадают.

25.Различия в налогообложении недвижимого имущества разного вида отсутствуют.

26.Эффективный возраст недвижимости – это время получения прибыли от недвижимости.

27.Амортизация – это процесс переноса стоимости износа на производимую продукцию/услуги, имеющий целью сохранение капитала, вещная/материальная оболочка которого имеет ограниченный срок службы.

24

Глава 2 РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

И ОСОБЕННОСТИ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура

Рынок недвижимости и его участники. Особенности недвижимости как товара. Особенности рынка недвижимости.

Цикличность движения рынка недвижимости. Сегментация рынка недвижимости. Роль рынка недвижимости в реальной экономике.

Рынок недвижимости – это система экономических отношений между участниками рынка по поводу купли-продажи недвижимости, сдаче в аренду, доверительное управление, ипотеки и т.д.

Операции с недвижимостью совершаются либо с целью удовлетворения личных потребностей (например, в жилье), а чаще всего с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже (перепродаже) недвижимости и связана с увеличением ее рыночной стоимости со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода владельца недвижимости от сдачи ее в аренду, использования при производстве товаров, получения рентных платежей и др.

ПРИМЕР 1

Инвестор купил складское помещение за 1000 тыс. руб. и сдал его в аренду на 3 году за ежегодную плату 200 тыс. руб. Через три года инвестор продал помещение за 1300 тыс. руб. Найти доходность инвестиций.

Доход инвестора складывается: а) от сдачи склада в аренду – 600 тыс. (200 тыс. руб./год в течение трех лет); б) от перепродажи склада – 300 тыс. руб. (1300 тыс. руб. – 1000 тыс. руб.).

Доходность инвестиций равна:

600тыс.руб. 300тыс.руб 100 % = 90 % за 3 года (или 30 % годовых). 1000тыс.руб

Инвестиции в недвижимость, как правило, имеют более высокую отдачу, чем кредитные ставки, что и делает выгодным приобретение недвижимости за счет заемных средств.

ПРИМЕР 2

Инвестор приобрел складское помещение за счет ипотечного кредита, взятого под 12 % годовых. В этом случае (для упрощения будем начислять простые проценты) платеж составит

0,12 1000 тыс. руб. 3 года = 360 тыс. руб. Доходность инвестиций будет:

25

600 300 360 100 % = 54 % за 3 года (18 % годовых).

1000

Если годовая доходность устраивает инвестора, по инвестиции в покупку складского помещения целесообразны.

Действия на рынке недвижимости представляют собой движение капитала, приносящее доход. Участники операций вступают между собой в финансовые отношения. Поэтому рынки недвижимости и финансов связаны между собой. Более того, капитал, овеществленный в недвижимости, приносит доход, если он, как говорилось выше, используется для производства товарной продукции или услуг, перепродается, сдается в аренду и т.п. В этом случае он взаимодействует с рын-

ками товаров, труда и поэтому рынки недвижимости, труда, товаров и услуг, финансов тесно связаны между собой.

Реальная экономика может быть в полной мере рыночной лишь при наличии рынка недвижимости.

Имеется четыре группы участников: продавцы, покупатели, посредники (профессиональные участники) и государственные органы, задающие правила игры на этом рынке и контролирующие их исполнение (рис. 2.1).

Основным мотивом деятельности на рынке недвижимости таких участников как покупатели и продавцы является получение дохода, а также осуществление общественно значимых программ и функций органами государственной, региональной и муниципальной власти.

Посредники или профессиональные участники получают свой доход на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с приемлемым для себя риском совершить нужную операцию на этом сложном рынке. Сложность операций на рынке недвижимости связана со специфическими особенностями товара (рис. 2.2).

Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, и государство получает право вводить ограничение прав собственника. Основными властными полномочиями государства являются:

а) правовое регулирование рынка недвижимости в интересах физических и юридических лиц, а также безопасности, здоровья, благосостояния общества;

б) принудительное изъятие недвижимости в интересах общества со справедливой компенсацией ее владельцу;

в) налогообложение недвижимости для реализации общественных услуг и государственных программ;

г) передача недвижимости во временное ведение – пожизненное владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренду и т.п.;

д) строительные ограничения, системы зонирования территорий, законодательство по застройке и развитию, контроль за окружающей средой и т.д.

26

Рис. 2.1. Участники рынка недвижимости

Рис. 2.2. Основные особенности недвижимости как товара

27

Такое правовое положение с национальными вариациями утверждено высшими судебными инстанциями всех развитых стран еще в конце XIX века.

Недвижимость наиболее долговечный товар из существующих: земля по своей сути вечна, здания и сооружения служат по 20–200 лет, оборудование – 5–30 лет, предприятия как имущественные комплексы создаются, как правило, на бессрочный период. Жизненный цикл, даже искусственный, недвижимости длителен и включает стадии: создание (проектирование, строительство), эксплуатация (ввод, подъем, зрелость), устаревание (спад, реконструкция и возвращение к стадии выгодной эксплуатации), ликвидация. Высокие затраты на создание и эксплуатацию недвижимости, и высокий доход, который она приносит, делают ее дорогим товаром, стоимость которого на несколько порядков превышает стоимость обычных товаров.

С долговечностью и высокой стоимостью связана низкая ликвидность (лат. liquidus – жидкий, текучий) недвижимости, т.е. способность быстро и без потери стоимости превращаться в деньги. Время на продажу такого товара может занимать несколько месяцев из-за сложности оценки стоимости товара, подбора профиля индивидуальных особенностей товара профилю индивидуальных предпочтений покупателя, проверки юридической чистоты объекта (доказательства объема прав продавца), письменного оформления элементов процедур продажи, государственной регистрации и многих других деталей сделки. Сложные условия совершения сделок с недвижимостью порождают не только низкую ликвидность, но и высокий уровень затрат на их осуществление (трансакционные издержки), который может достигать 5–10 % от стоимости недвижимости. Этого нет по другим товарам.

Высокая стоимость недвижимости является барьером для небольших капиталов. Основные игроки рынка недвижимости должны обладать достаточным объемом капитала, чтобы их присутствие на рынке было не эпизодическим, а регулярным, приносящим нужный уровень дохода.

Дороговизна товара, сложность сделок с ним приводят в большей степени, чем с другим товаром, мотивацию незаконным путем нажиться за счет некомпетенции другой стороны. Повысить степень защиты прав и законных интересов граждан и организаций призвана государственная система регистрации сделок с недвижимостью.

Недвижимость не только долговечный и дорогой товара, но еще и сложный в потреблении. Он требует профессионального владения, например, вопросами эксплуатации зданий и сооружений, поддержания их в рабочем состоянии, ремонта, обеспечения сервиса, руководства обслуживающим персоналом, определения условий сдачи площадей в аренду, сбора арендной платы, организации охраны и много другого в интересах собственника недвижимости, который, как правило, этими навыками не обладает. Профессиональное управление недвижимостью – это еще одно ее существенное отличие от других товаров.

Низкий инвестиционный риск сделок с недвижимостью связан с ее физической осязаемостью и неперемещаемостью в пространстве. Недвижимость нельзя спрятать, увезти, обменять на другой товар без санкции собственника. Инвести-

28

ции в недвижимость в отличие от других товаров, как показывает опыт, мало теряют в цене от инфляции, имеют в среднем более высокую доходность, заметно превышающую стоимость кредитных ресурсов, что и делает выгодным ее приобретение за счет заемных средств, а она сама при этом становится надежным залогом.

Специфические особенности недвижимости как товара ведут к определенным чертам рынка недвижимости, основные особенности, отличающие его от рынка других товаров (рис. 2.3).

Классификатор отраслей народного хозяйства РФ «операции с недвижимым имуществом», осуществляемые на рынке недвижимости, выделяет в самостоятельную область экономической деятельности (код 83000), подчеркивая, таким образом, значение недвижимости для народного хозяйства.

На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения. Предложение недвижимости из-за длительного цикла строительства недвижимости не эластично при достаточно эластичном спросе. В результате саморегулирование рынка недвижимости с помощью механизма цен затруднено.

На этом рынке действует относительно небольшое число покупателей и продавцов, каждый объект недвижимости уникален, цена сильно зависит от месторасположения объекта и других факторов, не позволяющих продавать по образцам. По этим мотивам рынок недвижимости не может быть рынком чистой конкуренции, это рынок монополистической конкуренции, либо, и это случается достаточно часто, олигополистической конкуренции. Покупатели озабочены мошенничеством на этом рынке и предпочитают иметь дело с солидными компаниями, имеющими высокий деловой имидж и незапятнанную репутацию, что ограничивает число продавцов.

Осуществимость сделки определяется ожиданиями относительно цен на недвижимость продавцов и покупателей. Как показывает опыт, если ожидания расходятся на 10–15 %, то они преодолимы. Но если разница достигает 50 %, то сделка, как правило, не совершается. При отсутствии достоверной информации собственник недвижимости часто завышает цену и спрос останавливается в ожидании понижения цен.

Величина спроса на объекты недвижимости, который не взаимозаменяем с другими товарами, зависит от географических (местонахождение на территории города, региона), исторических (дома дореволюционной, сталинской, хрущевской, брежневской застройки и т.д.), инфраструктурных (наличие дорог, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест массового отдыха и т.д.) факторов. На нее влияет уровень и динамика доходов потенциальных покупателей, состояние предпринимательской активности, доступность кредита, тарифы на коммунальные услуги, налогообложение недвижимости и многое другое.

29

Вид конкуренции

–монополистическая конкуренция и олигополистическая;

–контроль над ценами низок;

–вступление на рынок затруднено из-за высокого порогового значения начального капитала

Рынок недвижимости

Конкурентоспособность товара

–определяется не только физическими характеристиками, но и внешними к объекту факторами: принадлежность к определенным зонам, близостью к промышленным, водными, лесным объектам, к социальной инфраструктуре и т.п.;

–зависит от соседства, индивидуальных предпочтений покупателей, тенденций к стабилизации или росту цен, наличия дефицита и т.д.

Рис. 2.3. Основные особенности рынка недвижимости

30