Экономика-недвижимости1

Рынок недвижимости развивается циклически – подъемы сменяются спадами. Статистика показывает на высокую степень связи этих циклов с экономическими циклами. Экономическому подъему всегда предшествует подъем на рынке недвижимости, а за спадом на рынке недвижимости следует спад экономический. Этот сдвиг циклов составляет несколько, иногда много, месяцев и используется в прогнозировании экономических циклов.

Национальный рынок недвижимости складывается из региональных и ло-

кальных рынков. Они сильно отличаются друг от друга уровнем цен и рисков, качеством объектов недвижимости и их доходностью, условиями получения прав на строительство недвижимости, условиями совершения сделок (характер регистрации, сроки) и т.д. К особенностям формирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации относятся: искусственное разграничение прав собственности на объект недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними; слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитая рыночная инфраструктура; низкая конкуренция и высокая криминальная обстановка в этой сфере предпринимательства.

Отечественный рынок недвижимости отличается высокими трансакционными издержками (затратами на заключение сделок). Они достигают 10 % от стоимости объекта недвижимости. Это вдвое выше, чем в странах с развитым рынком недвижимости.

Получение информации о состоянии рынка недвижимости затруднено, сведения о фактических ценах и условиях сделок малодоступны. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью обуславливают сокрытие реальной цены сделки, а сами сделки нередко оформляются как обмен, дарение и др. Большая часть сделок купли-продажи нежилой недвижимости проводится через продажу акций, смену учредителей и т.п.

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, это новая недвижимость и главными продавцами являются государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке обращается товар, бывший в употреблении и принадлежащий, как правило, не органам власти и строительным компаниям, а иным физическим и юридическим лицам.

Подобное деление рынка имеет место и для других потребительских товаров, на рынке ценных бумаг и т.д., но на них товары свободно перемещаются в пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, району и даже микрорайону.

Сегодня потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости, далеки от удовлетворения, поэтому дальнейшее развитие рынка недвижимости будет связано с новым строительством и более быстрым развитием первичного рынка.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимодействуют. Например, если по каким – то причинам в регионе (спад деловой активности, плохая экологическая

31

обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.п.) увеличивается предложение жилья на вторичном рынке недвижимости, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

Ввиду многомерности объектов недвижимости и наличия у них многочисленных специфических свойств рынок недвижимости распадается на ряд сегментов, характеризующихся определенными особенностями (табл. 2.1).

Рынок недвижимости выполняет в экономике ряд важных функций:

–установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

–регулирующая, с помощью, которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

–коммерческая, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

–санирования, выражающаяся в очищении экономики от неконкурентоспособных, слабых и малоэффективных;

–стимулирующая, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

–социальная, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Таблица 2.1

Сегментация рынка недвижимости

32

2.2. Особенности российского рынка недвижимости

Приватизация как основа создания национального рынка недвижимости. Модели и способы приватизации. Этапы создания рынка недвижимости и основные тенденции развития.

Отечественный рынок появился в 90-х годах ХХ в. в результате разгосударствления собственности в форме передачи государственного имущества в собственность физических и юридических лиц – приватизации.

Целями приватизации были:

–превращение наемных работников в собственников;

–повышение эффективности деятельности предприятия и жизненного уровня людей;

–социальная защита населения и прав собственников;

–привлечение в производство инвестиций;

–создание конкурентной среды в экономике;

–освобождение государства от убыточных предприятий;

–стимулирование производительности труда и предпринимательской деятельности;

Возникновение рынка недвижимости началось с принятия Законов РФ «О

приватизации государственных и муниципальных предприятий» и «О приватизации жилищного фонда» в 1991 г.

В приватизации государственного имущества участвовали и сегодня участвуют четыре группы субъектов (рис. 2.4).

33

В основу приватизации положены определенные модели, действующие в РФ. Они представлены в табл. 2.2.

Субъекты приватизации

Рис. 2.4. Классификация субъектов приватизации

34

Способы приватизации, реализуемые сегодня в соответствии с Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 1997 г., представлены на рис. 2.5.

В результате приватизации в России возник рынок недвижимости, который в своем становлении прошел несколько этапов (табл. 2.3).

С 2000 г. рынок недвижимости развивается эволюционно, как достаточно сложившийся и в котором сегодня идет профессиональное взаимодействие между участниками, и отчетливо прослеживаются средне – и долгосрочные тенденции.

Основными направлениями развития рынка недвижимости сегодня являются:

1.На рынке жилья неуклонно растет роль первичного рынка, т.к. вторичный рынок не решает уже обеспечения населения жильем и тем более жильем нового качества, с повышенным уровнем удобств, с большей однородностью социальной микросреды (малоэтажные застройки, коттеджные поселки и т.п.).

2.Возрастает дифференциация между объектами недвижимости по качеству и

цене. Диапазон цен на рынке жилья в ближайшие годы будет находиться в ценовом диапазоне от $ 200 до $ 3000 за м2.

3.Расширяется спектр спроса и предложения на рынке торговой и офисной недвижимости в направлении роста качества и многофункциональности (торговоразвлекательные центры, гостиничные комплексы и т.п.)

4.Усиливается спрос на услуги рекреационной (от лат. recreatio – восстановление, отдых) недвижимости (парки, комплексы отдыха и развлечений, гольфклубы, аквапарки и др.).

5.Растет количество и многообразие фирм, оказывающих консультационные, маркетинговые, информационные услуги на рынке недвижимости.

6.Видоизменяются брокерские компании – растет их масштаб и роль в посреднических операциях, они освобождаются от несвойственных функций (например, от эскро-услуг, связанных с проведением расчетов по сделкам, от функций страхования и госрегистрации и др.)

7.Дифференцируются фирмы: выделяются малые, занятые, главным образом, брокерской деятельностью; и крупные, связанные тесно с банковской средой, поскольку участвуют в строительстве, реконструкции и управлении недвижимостью.

8.Выделяются девелоперские (от англ. develop – развивать) компании в особую группу предпринимателей на первичном рынке недвижимости. Они часто не занимаются строительством недвижимости, их основные функции: выбор эффективного проекта по застройке земельного участка, реконструкции здания; получение проектно-строительной документации и разрешения на строительство; поиск инвесторов; определение условий привлечения подрядчиков; контроль за осуществлением строительства.

9.Снижаются риски на рынке недвижимости, т.к. совершенствуется законодательная база, растет профессионализм участников, развиваются системы страхования и государственной регистрации сделок с недвижимостью, поднимается

36

уровень конкуренции и доля организованного рынка, улучшается информационная обеспеченность сделок и т.п.

Имеются и другие тенденции развития, с которыми можно познакомиться по полным руководствам.

2.3. Ценообразование на рынке недвижимости

Спрос и предложение на рынке недвижимости. Факторы, влияющие на спрос.

Цена на недвижимость в зависимости от ожидаемой доходности. Практические способы установления цен на недвижимость.

Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентом рынке. Цена на недвижимость, как и на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости из-за длительного цикла создания недвижимости слабо зависит от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это особенно наглядно при установлении цен на землю

(рис. 2.6).

Из рисунка следует, что цена земли, как точка равновесия между спросом и предложением, растет или убывает вместе с изменением спроса и не зависит от предложения, которое не эластично по цене. Следует заметить, что это справедливо для экономической системы в целом.

Рис. 2.6. Цена земли (Ц) в зависимости от спроса (С) и предложения (П)

37

Конкретный пользователь земли может увеличить свою долю за счет конкурентов, назначая более высокую цену и для него предложение земли будет в определенной степени эластичным.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в жилье.

Жилье может покупаться и арендоваться. Стоимость жилья и размер арендной платы связаны между собой известной формулой:

арендная плата = цена жилья рыночная ставка процента

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, количества потребителей услуг и размера их дохода. В свою очередь число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому:

спрос = ƒ (арендная плата, состояние экономики); предложение = const для фиксированного времени.

Вточке равновесия, где спрос равен предложению, имеем:

ƒ(арендная плата, состояние экономики) = const,

и, следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. А доходность равна отношению арендной платы к стоимости жилья:

доходность жилья = арендная плата / цена жилья

В тех случаях, когда доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет приниматься. Если доходность от недвижимости ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным.

Не одна доходность влияет на решение об инвестировании в жилье. Другими факторами являются:

–стабильность дохода. Для недвижимости стабильность выше, чем по инвестициям в ценные бумаги, но зато доходность ниже;

–независимость доходности от инфляции. Для недвижимости влияние инфляции на доходность невысокая – вместе с инфляцией растет арендная плата.

–уровень налогов на недвижимость, повышающих арендную плату и снижающих спрос;

–ставка процента по долгосрочным займам, которые обычно используются для инвестирования в недвижимость. Рост ставки ведет к снижению спроса;

–риски, связанные с владением недвижимостью, приводят к необходимости страхования, что понижает спрос;

38

–рост доходности государственных ценных бумаг ведет к оттоку инвестиций

внедвижимость; спрос, а вместе с ним цена, падает.

Влияние названных и других факторов более сложно, чем только что описанное. Имеются лаги (англ. lag – запаздывание) в начале действия фактора и в отклике на рынке недвижимости. А в силу специфики недвижимости – высокие инвестиции и сроки их освоения – не всегда удается точно проследить действие каждого фактора в отдельности и тем более совместное.

Например, рост стоимости денег и сокращение денежной массы заставляет потребителей отказаться от капитальных услуг, и в первую очередь от спроса на недвижимость. Падение спроса и цены приводит к избытку предложения над спросом на рынке недвижимости и имеет следствием с определенной задержкой сокращение производства строительных материалов, оборудования и т.д. Волна подобных сокращений последовательно приходит по связанным с инвестиционным комплексом отраслям производств и завершается в нижней точке экономического цикла перестройкой строительных технологий, заменой на более эффективные, созданием новых мест развития недвижимости, перспективных объектов и т.п.

Далее с ростом доходов, увеличением денежной массы и ожиданий потребителей спрос на недвижимость начинает расти и рынок недвижимости становится «точкой роста» для смежных рынков: финансового, подрядных работ, строительных материалов, машин и др.

Выше говорилось о факторах, влияющих на цену недвижимости вообще. А какова конкретная рыночная цена конкретного объекта?

Заметим, что рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых: 1) уникальность каждого объекта недвижимости; 2) большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по специальным договорам и т.п.); 3) высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее ассиметричность для покупателей, продавцов, посредников; 4) значительная длительность продажи, не устраивающая продавца; 5) необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить наиболее привлекательный для себя объект.

Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.

Иногда посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от трех вещей: местоположения, местоположения и еще раз местоположения». Конечно, это не единственный, но очень важный фактор. Даже в случае с квартирой в типовом доме, ее цена может сильно меняться и зависеть: от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала (возле автомагистрали, внутри квартала), от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома; от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха, возможности найти работу и многих других обстоятельств.

39

Вот почему оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости, как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие от государственных органов лицензию на этот вид деятельности. В разделе 6 «Основы оценки стоимости имущества» об этом будет говориться подробнее. А пока скажем, что оценка производится многими методами, каждый из которых уделяет основное внимание специфичной для него группе, влияющих на оценку факторов. Методы приводят к разным результатам, которые нужно согласовывать между собой, согласование является субъективным, и поэтому говорят, что оно является экзаменом совести для оценщика.

Взаимосвязь между рынком недвижимости, финансовым рынком, реальной экономикой и социальными условиями не просто сложна, она во многом противоречива, происходящие процессы обуславливаются многочисленными факторами, причинные связи между которыми не могут быть установлены, например, такими как: ожиданиями в обществе, особенностями правовой среды, устойчивостью банковской системы, колебаниями курсов ценных бумаг, условиями ипотечного кредитования и т.д. и т.п.

Разумеется, теоретические сложности проблемы ценообразования на рынке недвижимости не могут остановить реальной экономики, которая на опыте нашла (и много столетий использует) достаточно удобные, простые и приемлемые по точности способы решения практических задач. Например, сегодня на рынках Москвы и Санкт-Петербурга соотношение «цена – арендная плата» в конце ХХ в. начале XXI в. сложилась на уровне примерно 4–5 к 1. Т.е. годовая доходность недвижимости составляет 20–25 % (или 1: 5 – 1 : 4).

При уровне инфляции в эти годы в 12–15 % чистая доходность недвижимости близка к «мировой норме» ≈ 8–10 %. Правда, зарубежные инвесторы, учитывая всю совокупность действующих в России рисков, соглашаются инвестировать под доходность значительно большую, а именно 35–40 %, что означает возврат вложений капитала за 2,5–3 года. Российские инвесторы либо более рискованны, либо лучше знают ситуацию, имеют больший опыт снижения рисков и поэтому их устраивает меньшая доходность.

2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов

Цели анализа. Источники информации и потребители переработанной информации. Сегментация рынка по объектам недвижимости и ее покупа-

телям. Позиционирование. Определение емкости рынка.

Рынок недвижимости является несовершенным, как правило, либо монополистической конкуренции, либо олигополистической. Причины: слабость ценовых механизмов саморегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие трансакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки – 1,5–2

40