Экономика-недвижимости1

месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступна в разной мере для продавца и покупателя) информация.

В этих условиях анализ состояния рынка недвижимости и получение препарированной, более или менее надежной, информации имеет особое значение.

Цель анализа – определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам и рынка в целом.

Информация может быть получена через разовое изучение состояния и тенденций развития и через мониторинг рынка, т.е. длительное непрерывное отслеживание многообразных параметров. Последнее более дорого, но много достовернее и применяется на сложившихся рынках.

Потребителями результатов анализа, прежде всего, являются риелторы

(торговцы и агенты по продаже недвижимости), девелоперы (предприниматели, создающие и реконструирующие объекты недвижимости), оценщики недвижимости, банки, страховые компании, рекламные агентства, органы исполнительной власти и др.

Условия получения информации:

–отсутствие единого источника, малодоступность и даже закрытость информации;

–низкая достоверность, т.к. из-за высоких налогов и ряда других причин продажа коммерческой недвижимости маскируется, например, передачей пакетов акций, а жилой недвижимости – договорами мены, дарения и пр.;

–многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок;

–несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удорожания и пр.

Переработанная информация систематизируется и принимает вид удобный для потребителя (рис. 2.7). Как правило, она содержит:

–уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимо-

сти;

–сегментация рынка – выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим характеристикам объектов;

–емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;

–срок экспозиции объектов на рынке;

–численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;

–размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;

–количество строящихся объектов, их назначение, виды;

–уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

41

При обработке информации должны соблюдаться условия ее однородности и определенности описания ее вида. К таким условиям относятся:

–точное описание вида показателя, т.к., например, цена предложения и цена продажи, как правило, существенно отличаются; при указании цен необходимо указание на структуру – цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата

сучетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.п.

–правильный выбор единицы сравнения – цена и арендная плата в расчете на м2 общей или жилой площади, для жилых или коммерческих помещений и т.д., поскольку они значительно отличаются;

–точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей, т.к., например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут весьма различаться; цены в одном районе еще не говорят о стоимости жилья в другом районе.

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, какие представлены на рис. 2.7. Следующим этапом является сегментация рынка по целому ряду показателей. Критерии сегментации не задаются заранее (до накопленного опыта) и не остаются неизменными. Они изменчивы, как изменчив сам рынок недвижимости.

42

Например, сегментация жилья на вторичном рынке может иметь вид:

1) старое жилье; 2) старое жилье после капитального ремонта; 3) дома сталинского периода; 4) хрущевки; 5) брежневки; 6) панельные дома 60–70-х годов; 7) панельные дома 80–90-х годов; 8) кирпичные дома. Они отличаются типом материала, районом расположения, качеством перекрытий, размером комнат, кухни и других вспомогательных помещений и вследствие этого ценами.

Сегментация жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: 1)

элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, подземный гараж, стоянка, охрана, социальная однородность, площадь кухни от 15 м2, жилая площадь от 50 м 2 , холл, лоджия и др.); 2) качественное жилье (престижный район, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры более 40 м2 для однокомнатной, лоджия или балкон); 3) типовое (экологически безопасное, кирпичное или панельное здание современных серий с изолированными комнатами и кухней более 8 м2, балкон); 4) дешевое жилье (не отвечающее перечисленным выше признакам).

Рис. 2.7. Фрагменты анализа рынка недвижимости в городе Х

43

За основу сегментации могут быть взяты потребители, а не объекты не-

движимости. Например, помещения коммерческого назначения различны по функциональным особенностям и ценам в зависимости от потенциального потребителя:

1)учреждения, страховые, финансовые и т.п. организации, для которых характерна работа с потоками посетителей и для эффективной деятельности которых необходимы постоянные контакты между собой и органами власти. Они готовы на выплату высокой арендной платы в центре города;

2)производственные организации, которые интересуются небольшими представительскими офисами в центре города, а рабочие офисы и производственные офисы предпочитают размещать на периферии с низким уровнем арендной платы;

3)торговые организации, у которых потоки посетителей зависят от типа товаров (промышленные, продовольственные), от покупателей (рядовые, элитные) и др. условий, определяющих размер получаемого дохода, в зависимости от которого строится политика в отношении арендной платы.

На основе сегментации выполняется позиционирование товара (или услуги), «высвечивающее» его отличия от имеющихся на рынке, его достоинства, характеризующие этот сегмент. Позиционирование должно создать у клиента определенный образ товара и послужить для продавца основой для разработки стратегии продвижения товара на рынок недвижимости.

Сегментация и позиционирование товара являются инструментами создания представления у клиента о соответствии качества и цены товара и позволяют получить предпринимателю максимальный доход в условиях несовершенной рыночной конкуренции.

Размер получаемого дохода зависит от емкости рынка. Емкость рынка – это количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть реализовано на рынке за определенный период времени.

При определении емкости рынка (по сегментам) учитывается объем продаж в прошлом периоде, соотношение фактического спроса и предложения, динамика занятости и доходов населения, возможности и условия получения кредитов на приобретение жилья, величина расходов на содержание жилья, динамика образования и распада семей, ожидания населения относительно инфляции, налогов и многие другие факторы.

Определение емкости рынка в целом и по сегментам, как впрочем, и других параметров рынка, очень сложная задача, но без ее решения нельзя рассчитывать на успех – максимизацию объемов продажи и получение высокой прибыли.

Термины и понятия

Рынок недвижимости Первичный и вторичный рынки недвижимости

Сегментация рынка недвижимости Трансакционные издержки Приватизация

44

Модели приватизации Способы приватизации

Спрос и предложение на рынке недвижимости. Эластичность спроса и предложения Равновесная цена

Цены на жилье и размер арендной платы Соотношение «цена – арендная плата»

Упражнения

1.Для каждого термина (1, 2, 3…) подберите соответствующее определение

(а, б, в…).

1.Рынок недвижимости

2.Инвестиции

3.Брокер, риэлтер

4.Девелопер

5.Аренда

6.Рента

7.Ипотека

8.Недвижимость

9.Приватизация

10.Сегмент рынка

а. Продажа или безвозмездная передача объектов государственной собственности в руки трудовых коллективов и частных лиц.

б. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды.

в. Посредник между продавцами и покупателями недвижимости.

г. Предоставление недвижимости во временное пользование на договорных условиях другим лицам за плату.

д. Долгосрочные вложения капитала с целью получения прибыли.

е. Доход, получаемый регулярно владельцем недвижимости, не требующий предпринимательской деятельности, путем передачи права пользования недвижимостью.

ж. Часть рынка, выделенная по какому-либо признаку: виду товара, территории, социальным особенностям покупателей и т. п.

з. Средство осуществления перехода недвижимости и юридических прав на нее от продавцов к покупателям или пользователям на основе конкурентного спроса и предложения.

и. Предприниматель, получающий доход путем создания, реконструкции, развития недвижимости и реализующий ее потребителям.

к. Участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почва, вода и др. минеральные и растительные ресурсы), зданиями и сооружениями.

45

2. Верны ли следующие утверждения?

1.Развитие рынка жилья сдерживают низкие доходы населения, отсутствие действенной системы ипотечного кредитования и плохой инвестиционный климат.

2.Рынок недвижимости по однородным признакам делится на сегменты – региональный, жилищный, вещных прав, промышленных объектов и т.д.

3.Недвижимость как товар характеризуется высокой ликвидностью, коротким жизненным циклом, отсутствием необходимости регистрации прав.

4.Наиболее развитым рынком недвижимости РФ является рынок жилья.

5.Уровень цен на недвижимость в основном определяется ее предложением.

6.Связь между ценой жилья и величиной арендной платы пропорциональна рыночной ставке процента.

7.Емкость сегмента рынка определяется возможным объемом продаж.

46

Глава 3 ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

КАК ОТРАСЛЬ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА

3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости

Основные секторы отрасли недвижимости. Субъекты, действующие в секторах и выполняемые ими функции.

Отрасль – это совокупность фирм, предприятий, производств, объединенных схожестью производимой продукции, услуг и удовлетворяемых ими потребностей. Предприятия, совершающие операции с недвижимым имуществом разнообразны – строители и риэлтеры, оценщики и рекламные агентства, юридические фирмы и страховые компании, банки и биржи недвижимости, Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков и другие, некоммерческие и коммерческие организации.

Значение отрасли в народном хозяйстве высоко. Недвижимость играет фундаментальную роль в социальной и экономической жизни – она является естественным пространственным базисом, на котором разворачивается социальная жизнь и хозяйственная деятельность, служит составной частью активов любого предприятия и учреждения, может рассматриваться в качестве самостоятельного объекта управления, быть инвестиционным активом и т.д. Деление субъектов отрасли на функционально однородные секторы дано на рис. 3.1.

Первый сектор отрасли (создание и развитие объектов недвижимости) является базовым. Ключевой фигурой в создании и развитии недвижимости является девелопер (от англ. developer – застройщик). Его функция – освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов. Сама предпринимательская деятельность называется девелопмент (от англ. development – развитие, новое строительство, застройка). Как правило, девелопер сам не строит, он координирует работу участников этого сектора отрасли – отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат взятых кредитов, несет ответственность перед государственными органами за качество проекта, перед подрядчиками за своевременность финансирования работ, перед потребителями (заказчиками) за сроки и качество сдаваемой недвижимости и т.д.

Следующим фигурантом в секторе развития недвижимости являются инвесторы, обеспечивающие работу девелопера финансовыми ресурсами. Инвесторы

могут быть:

1)индивидуальные (физические лица);

2)институциональные или коллективные – государственные и муниципальные органы управления, инвестиционные компании и фонды, специализированные фонды и компании (пенсионные, страховые и др.);

3)профессиональные – банки и финансовые компании, риелторские фирмы и

т.д.

47

ские операции. Управляющий недвижимым имуществом является юридическим или физическим лицом, который по договору с собственником недвижимости и в его интересах совершает физические и юридические действия. Эти действия включают в себя владение и пользование (но не распоряжение), строительные и залоговые операции, трастовые и обменные, инвестиционные и риелторские и т.д.

Объектами управления являются жилые, офисные, производственные, складские отдельные здания и строения, имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный), земельный фонд, лесной фонд и др. Например, управление зданиями и сооружениями предполагает осуществление действий и операций по поддержанию их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание необходимых условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и многое другое в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Субъектами управления являются: собственники недвижимости, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риелторы), уполномоченные государственные и муниципальные органы.

Стратегической целью управления служит сохранение и по возможности увеличение рыночной стоимости доверенных субъекту управления объектов недвижимости, определение справедливой базы для арендных платежей и налогов с учетом происходящих общеэкономических, рыночных, инфраструктурных изменений и пр. Это предполагает прогнозирование динамики внешних и внутренних условий, оценку рисков, доходности, выбор, исходя из стратегических целей, тактических и оперативных, разработку конкретных мероприятий, составление графика работ, контроль и оценку результатов управления недвижимостью, корректировку управленческих мероприятий и т.д.

Институциональный сектор (лат. institutum – устанавливающий, учреждающий, регулирующий) вводит цели (материальные, социальные, духовные) и мотивы работы в отрасли в определенное русло, задавая «правила игры», гарантирует законность совершаемых действий и соблюдение прав всех участников. Эта работа направляется:

–органами законодательной власти (Федеральное Собрание: Госдума и Совет Федерации; органы представительной власти субъектов РФ, городов и районов), имеющих комиссии по собственности и приватизации; по бюджету, налогам, банкам и финансам; экономической политике, аграрным и земельным отношениям, социальным вопросам и др.

–органами исполнительной власти: Мингосимущество, Российский фонд федерального имущества, Федеральное управление по банкротству, Министерство по антимонопольной политике, Госкомзем, Госкомитет по строительству, архитектуре и жилищной политике, Минюст (органы регистрации прав на недвижимость, суды), территориальные органы перечисленных министерств и ведомств;

–госорганами специального учета состояния и движения недвижимости (Главное управление Федеральной регистрационной службы и ее региональные

49

подразделения, БТИ, нотариальные конторы, районные земельные комитеты, комитеты муниципального жилья, Госстрахнадзор, органы архитектуры и градостроительства и др.)

Институциональный сектор создает нормативную базу для работы отрасли (законы, положения, инструкции, правила и т.п.), отбирает и удовлетворяет статус профессиональных участников (лицензирование, регистрации, предоставление прав уполномоченным лицам), устанавливает обязательные требования к содержанию и качеству различных видов деятельности по операциям с недвижимостью, контролирует выполнение установленных норм и правил, а за их нарушение вводит санкции и запреты на деятельность; выкупает для общественных нужд объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности и пр.

Институциональный сектор управляет не только с помощью административных методов. Он использует также экономические: налогообложение имущества

ильготы по налогам, выпуск жилищных сертификатов, амортизационная политика, предоставление безвозмездных субсидий и льготных ссуд для определенных категорий граждан, разработка целевых программ (развития малых и средних городов, государственная программа жилищной реформы «Жилье» и др.).

Сектор оборота прав на недвижимость. Центральными фигурами на нем яв-

ляются продавцы, покупатели недвижимости и посредники между ними – риелторы (брокеры). В этом им помогают оценщики недвижимости, маркетологи, рекламно – информационные агентства, юридические и страховые компании, банки (в т.ч. ипотечные), биржи недвижимости, некоммерческие организации.

Кнекоммерческим организациям, относятся Российская гильдия риелтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они организуют обучение и сертификацию риэлтеров, разрабатывают аналитические обзоры состояния

итенденции развития разных секторов рынка недвижимости, формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами и т.д.

Основной деятельностью в этом секторе рынка является брокерская (от англ. broker – маклер, посредник). Брокеры, занимающиеся недвижимостью, обычно называются риелторами (от англ. real – действительный, настоящий). В русском языке существует ряд синонимичных написаний этого слова – риэлтор, риэлтер, риелтор и др.

Риелтерская деятельность осуществляется как юридическими лицами (фирмами, компаниями, агентствами), так и индивидуальными предпринимателями (агентами, маклерами, брокерами, риэлтерами) на основе договора, представляющего в гражданско-правовой сделке интересы продавца или покупателя недвижимости. В перечень риэлтерских операций обычно включаются: продажа (сдача в

50