Экономика-недвижимости1
.pdf
7. Доля дебиторской задолженности в оборотном капитале: αдз = 0,4 (1 + 0,1 × q3 (i)), безразм.
8.Краткосрочные обязательства фирмы: КрОб = 0,6 (1 + 0,15 × q4(i)), безразм.
9.Средняя стоимость одной сделки «купля-продажа»:
С= 30 (1 + 0,3 × q1 (i)), тыс. ден. ед./ед.;
10.Доля транзакционных издержек в стоимости сделки:
β= 0,06 (1 + 0,2 × q2 (i)), безразм.
11.Доля чистой прибыли в балансовой прибыли: λ = 0,6 (1 + 0,15 × (q 3(i)), безразм.
Требуется:
1) рассчитать минимальное число сделок купли-продажи в год (nmin), которые должна совершить фирма, чтобы обеспечить себе требуемую рентабельность издержек (rизд);
2)определить размер выручки от реализации (ВР);
3)найти типичную величину активов фирмы А, соответствующих ее обороту (выручке);
4)вычислить рентабельность активов RA и собственного капитала Rск;
5)определить финансовую устойчивость Кф.у и коэффициенты текущей Ктек. л, срочной – Кср. л и абсолютной – Каб. л ликвидности;
6)повторить расчеты, изменив количество сделок на 20% в сторону увеличения и уменьшения по сравнению с минимальным количеством при неизменных издержках, и рассчитать влияние на эффективность фирмы изменение в сторону увеличения и уменьшения расходов при неизменном (минимальном) числе сделок. Заполнить таблицу.
Варианты параметров |
|
Выходные показатели |
|
|
|
||
RA |
RCK |
||
|
nmin;
Р
0,8∙nmin;
Р
1,2∙nmin;
Р
nmin;
0,8∙Р
nmin;
1,2∙Р
По результатам расчетов сделать выводы о влиянии на доходность (рентабельность) инвестиций капитала в риэлтерскую фирму количества сделок и издержек по содержанию фирмы.
181
N 13. При проведении вариантных расчетов, считать что во 2 и 3 вариантах размер основного капитала в активах (А = Аосн. + Аоб.) остается как в 1-м варианте, а размер оборотного меняется в зависимости от изменения величины выручки, т.е.
Аоб. i = (ВРi / BP1) Aоб. 1. В 4 и 5 вариантах размер активов и структура пассива баланса считаются неизменными, т.е. как в 1-м варианте.
Все формулы необходимые для выполнения расчетов, приведены ниже без пояснений в произвольном порядке. В них нужно разобраться по конспекту лекций (см. 3.2.3) самостоятельно и выстроить в последовательность, обеспечивающую получение ответов на поставленные в задаче вопросы:
а) рентабельность активов и собственного капитала:
Ra = ЧП : А, Rcк = ЧП : (αск · А);
б) Балансовая и чистая прибыль фирмы:
БП = ВР – Р, |
ЧП = λ · БП; |
в) выручка от реализации, обеспечивающая заданную рентабельность издержек:
ВР = n · С · β, Р (1 + rизд) = nmin · C · β;
г) коэффициент ресурсоотдачи и размера оборотного и основного капитала:
Кро = ВР : А, |
Аоб. = αоб.к · А, |
Аосн. = А – Аоб. |
д) коэффициенты финансовой устойчивости, текущей, срочной и абсолютной ликвидности:
Кф.у = αск : (1– αск); |
Ктек.л = Аоб : КрОб; |
Кср.л = Аоб (1 – αмз) : КрОб; |
Каб. л = А (1 – αмз – αдз) : КрОб. |
По результатам расчетов сделать необходимые выводы; оформить задачу по правилам выполнения контрольных работ.
182
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Вопросы к экзаменационным билетам и контрольным работам
Экзаменационные вопросы предлагаются нами как один из многих возможных вариантов. Более точная позиция преподавателя с выбором конкретного содержания вопросов и задач определяются решением кафедры.
1.Понятие недвижимости, ее родовые свойства; физические, экономические, правовые, социальные характеристики.
2.Недвижимость как товар и как капитал.
3.Право собственности на недвижимость: владение, пользование, распоряже-
ние.
4.Классификация объектов недвижимости по происхождению, функциональному назначению, отраслевой принадлежности, форме собственности, возможности приватизации.
5.Жизненный цикл недвижимости как материального объекта.
6.Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности.
7.Сроки жизни недвижимости, причины износа и амортизация.
8.Рынок недвижимости, его основные участники и связь с рынком финансов, труда и товаров. Преобладающий тип конкуренции.
9.Основные особенности недвижимости как товара.
10.Первичный и вторичный рынки недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
11.Основные модели приватизации государственного имущества в РФ. Субъекты приватизации и способы приватизации.
12.Характеристика основных этапов становления рынка недвижимости в РФ через динамику основных показателей рынка.
13.Основные средне- и долгосрочные тенденции в развитии рынка недвижимости в РФ.
14.Спрос и предложение на рынке недвижимости. Эластичность спроса и предложения в кратко- и долгосрочном периоде.
15.Основные факторы, влияющие на спрос и предложение недвижимости.
16.Соотношение между ценой и арендной платой для недвижимости.
17.Операции с недвижимостью как отрасль народного хозяйства. Субъекты отрасли.
183
18.Характеристика основных субъектов сектора оборота прав на недвижимость в отрасли «операции с недвижимым имуществом»: риэлтеры, оценщики, продавцы и покупатели, некоммерческие организации и т.д.
19.Характеристика сектора создания и управления объектами недвижимости.
20.Институциональный сектор отрасли «операции с недвижимостью».
21.Виды сделок с недвижимым имуществом и условия признания их действительными.
22.Классификация недействительных сделок с недвижимостью: оспоримые по суду и ничтожные.
23.Типичные этапы проведения сделок с недвижимостью с участием риэлтерской фирмы. Основные виды деятельности риэлтерской фирмы.
24.Организационные и управленческие структуры риэлтерской фирмы. Классификация фирм по численности работающих. Достоинства и недостатки крупных, средних, мелких фирм.
25.Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм.
26.Инвестиционная недвижимость как средство получения дохода от сдачи в аренду. Арендный договор и арендная плата.
27.Потенциальный и действительный валовой доход от инвестиционной недвижимости, чистый операционный доход, чистый доход.
28.Состав операционных расходов, текущие и общие операционные расходы.
29.Цели инвестирования в недвижимость, содержание деятельности девелопера (застройщика).
30.Показатели эффективности инвестиций – чистый дисконтированный доход (ЧДД или NPV), внутренняя норма доходности (ВНД или IRR), индекс доходности (ИД или ID). Содержание показателей и взаимосвязь.
31.Содержательная и количественная определенность нормы дисконтирования. Кумулятивный метод ее построения.
32.Коэффициент общей капитализации чистого операционного дохода и его связь с нормой дисконтирования.
33.Метод альтернатив эффективного использования и развития объекта недвижимости.
34.Источники финансирования недвижимости: собственные и заемные средства, привлеченные средства и ассигнования.
35.Достоинства и недостатки заемных средств, роль кратко- и долгосрочного кредитования недвижимости.
36.Ипотека, ее виды, коэффициент ипотечной задолженности, ипотечная постоянная.
37.Финансовый леверидж, связь доходности недвижимости, доходности собственного капитала с ипотечным кредитом.
38.Назначение и содержание оценки стоимости имущества.
39.Стоимость обмена, стоимость использования и рыночная стоимость недвижимости; факторы, влияющие на стоимость.
40.Принципы оценки недвижимости: пользователя, объекта, рыночной среды наилучшего и наиболее эффективного использования.
184
41.Основные методы оценки стоимости, технологические этапы оценки; согласование результатов оценок, полученных разными методами.
42.Сравнительный метод оценки: принципы, достоинства, недостатки, область применения.
43.Доходный метод оценки: принципы, достоинства, недостатки, область применения.
44.Затратный метод оценки: принципы, достоинства, недостатки, область применения.
45.Государственное регулирование рынка недвижимости: цели, функции, методы, иерархические уровни.
46.Содержание земельного кадастра и зонирование территории.
47.Налогообложение недвижимости: плательщики налога, объекты налогообложения, налоговая база, ставки налога, льготы.
48.Земельный налог: плательщики, объекты, база, ставки налога.
49.Налогообложение имущества физических лиц: плательщики, объекты, база, ставки налога.
50.Налоги на операции с недвижимостью: плательщик, объект, база, ставки. Налог на добавленную стоимость предприятий, совершающих сделки с недвижимостью.
185
Приложение 2
Примерные темы курсовых работ; семинарские занятия и лабораторные работы
1.Недвижимость и ее виды.
2.Рынок недвижимости.
3.Право собственности на недвижимость.
4.Управление недвижимостью.
5.Девелопмент.
6.Операции на рынке недвижимости.
7.Государственная регистрация прав на недвижимость.
8.Приватизация государственной и муниципальной недвижимости.
9.Ценообразование на рынке недвижимости.
10.Экономический оборот недвижимости, износ и амортизация.
11.Аренда недвижимости.
12.Рынок земельных участков.
13.Залог недвижимости и ипотечное кредитование.
14.Оценка стоимости недвижимости.
15.Коэффициент капитализации и методы его определения.
16.Мировые, европейские стандарты оценки недвижимости и российский
опыт.
17.Налоги на недвижимое имущество и на операции с ним.
18.Финансовая математика и ее роль в оценке недвижимости.
19.Жилищная ипотека.
20.Традиционный ипотечно-инвестиционный анализ;
21.Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;
22.Портфель вложений в недвижимое имущество;
23.Оценка стоимости бизнеса;
24.Финансирование создания недвижимости;
25.Риэлтерская фирма: роль, функции, оценка деятельности.
Список тем может быть продолжен, темы могут быть заменены или уточнены, исходя из специальности и специализации студентов, конкретного учебного плана. Здесь названо 25 тем, по типичному числу студентов в группе.
Иногда учебным планом предусматриваются семинарские занятия. Они являются особой формой группового изучения дисциплины (темы, вопросов), где ак-
186
тивную роль играют учащиеся. Преподаватель готовит семинар: очерчивает круг изучаемых проблем, назначает докладчиков, оппонентов, координирует выступления, вопросы, делает выводы, подводит итоги. Любая из названных выше тем для курсовых работ может быть вынесена на семинарские занятия.
В учебном плане могут быть и лабораторные работы. В применении к дисциплине «Экономика недвижимости» лабораторные работы могут принять форму занятий в компьютерном классе, где изучаются эффективность различных решений об инвестициях в недвижимость на базе компьютерных имитирующих систем, например, таких как программный комплекс «Альт-Инвест V3» (СанктПетербург, ИКФ «Альт»), «Project Expert 6 Professional» (Москва, ПроИнвестКонсалт), ТЭО-ИНВЕСТ (Институт проблем управления РАН).
Еще лучше, если будут использованы специализированные программные продукты, ориентированные непосредственно на недвижимость. Например, научнопроизводственный центр инновационных технологий в недвижимости «Интехнедвижимость» предлагает программные комплексы ValMaster FM (автоматизация управления корпоративной недвижимостью предприятия или организации), ValMaster ВП (автоматизация технической инвентаризации и учета недвижимости), ValMaster А (автоматизация оценки рыночной стоимости недвижимости) и др. Организовать лабораторные работы несложно, т.к. имеется много соответствующих программных продуктов, нужно лишь определиться с направлением интересов кафедры в подготовке студентов.
187
СЛОВАРЬ ОСНОВНЫХ ТЕРМИНОВ
Агент по недвижимости (син. брокер, маклер) – консультант по сделкам с недвижимостью (купля-продажа, аренда, залог и т.п.), имеющий документ о профессиональном образовании и, как правило, являющийся членом профессионального сообщества.
Амортизация – потеря стоимости недвижимости в связи с уменьшением ее полезности.
Амортизация кредита – процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам.
Аренда – юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.
Безвозмездное пользование имуществом – договор, по которому ссудода-
тель передает ссудополучателю недвижимость в безвозмездное временное пользование, с обязательством вернуть недвижимость в том же состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Безрисковая ставка процента – процентная ставка по инвестициям с минимальным риском (покупка государственных обязательств, проценты по депозитам в наиболее надежных банках и т.п.)
Брокер – агент или посредник в сделке, представляющий интересы покупателя или продавца. Брокерская деятельность требует наличия лицензии. Брокер по недвижимости называется маклер.
БТИ (бюро технической инвентаризации) – местный регистрационный ор-
ган кадастровой системы, ведущий информацию о составе недвижимости, границах участков и ее владельцах.
Валовой рентный мультипликатор – результат деления рыночной (продажной) цены недвижимости на валовой доход; период времени, за который валовой доход покроет расходы на покупку недвижимости.
Внутренняя норма доходности (ВНД, англ. – JRR) – ставка дисконтирования,
при которой дисконтированные доходы равны дисконтированным расходам; средняя доходность инвестиций за период действия проекта.
Генеральный план – официально утвержденный местными органами власти действующий план функционального зонирования территории.
Девелопмент – проведение комплекса строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях, сооружениях.
188
Дисконт (англ. discount – скидка) денежная сумма, выплачиваемая за получаемый кредит. Во время получения кредита вычитается из его суммы.
Дисконтирование – процесс нахождения текущей (сегодняшней) стоимости будущих денег.
Договор купли-продажи – документ, удостоверяющий согласие покупателя приобрести недвижимость, а продавца – продать на установленных в нем условиях.
Долговое финансирование – использование заемных средств для приобретения недвижимости.
Доходный подход к оценке недвижимости – один из трех традиционных способов оценки недвижимости, основанный на допущении, что ее стоимость равна текущей (сегодняшней) стоимости будущих доходов, которые недвижимость принесет.
Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000) – называемые также «Го-
лубой книгой», включают в себя 9 стандартов, 13 руководств по применению стандартов при оценке различных объектов и 9 приложений, освещающих вопросы сертификации и этики оценщиков, рецензирования отчетов и т.п. Они находятся в соответствии с Международными стандартами оценки (МСО). Изданы в России в 2003 г. Российским обществом оценщиков.
Закладная – ценная бумага, обеспечивающая кредитору право при невозврате кредита продать заложенное имущество должнику.
Залог (син. – ипотека) – операция на рынке недвижимости, представляющая собой имущественное обеспечение денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику – залогодателю.
Застройщик (син. – девелопер) – предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся проектированием, финансированием и превращением неосвоенного земельного участка в законченную и действующую недвижимость путем создания транспортной сети, инженерных сооружений, зданий, проведения ландшафтных мероприятий и т.п. с последующей реализацией на рынке недвижимости.
Затратный подход к оценке недвижимости – заключается в оценке рыноч-
ной стоимости недвижимости на основе суммирования затрат на приобретение земли, строительство зданий с нормальной прибылью и прочего, необходимого для создания недвижимости с полезностью, равной оцениваемой.
Земельный участок – часть территории, снабженная выходом к дороге и возможностью вести застройку.
Зонирование – устанавливаемые местными властями ограничения и правила на использование земельных участков.
Дарение – безвозмездная передача имущества в собственность. Установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, предусмотрена отмена дарения ввиду обхода законодательства о банкротстве и т.п.
Доверительное управление – передача на определенный срок за оговоренное вознаграждение имущества учредителя управления (собственника) доверительному управляющему, который обязуется действовать в интересах собственника.
189
Инвестор – предприниматель на рынке недвижимости, делающий капиталовложения с целью получения дохода.
Ипотека – форма кредита, возврат которого гарантируется недвижимостью должника.
Кадастр – систематически обновляемый публичный свод сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности.
Капитализация дохода – процесс пересчета ожидаемых доходов от недвижимости в ее текущую (настоящую) стоимость (капитал).
Кондоминиум (лат. condominium – совладение) – правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной и элементы совместной собственности.
Лизинг (англ. leasing – долгосрочная аренда) – форма передачи оборудования, недвижимости, завода в аренду с правом ее продления и даже выкупа по остаточной стоимости.
Ликвидность – легкость реализации/продажи, т.е. превращение недвижимости в наличные деньги.
Мена – операция на рынке недвижимости, состоящая в передаче одной стороной в собственность другой стороне товара в обмен на другой товар с компенсацией разности в ценах.
Методы оценки недвижимости – способы установления стоимости недвижимости. Наиболее распространены три – сравнительный, доходный, затратный.
Наследование – переход в случае смерти гражданина права собственности на имущество по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Недвижимая собственность – юридический термин, означающий совокупность прав собственности на недвижимое имущество: владение, пользование, распоряжение, присвоение дохода от владения и от использования.
Недвижимое имущество – участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, минеральными и растительными ресурсами), а также принадлежащими ему зданиями и сооружениями.
Норма капитализации – процент дохода, который ежегодно предположительно будут приносить инвестиции в недвижимость.
Облигация жилищного займа – ценная бумага, выпускаемая местными органами власти и дающая право на владение одной долей квартиры (например 0,1 кв.м или 1 кв.м).
Обслуживание долга – выплаты основной суммы кредита и процентов по не-
му.
Окончательная оценка стоимости – оценка стоимости, установленная оценщиком после анализа результатов, полученных с применением трех основных подходов (сравнительного, доходного, затратного), и с учетом интуиции, опыта и другой неформализуемой информации.
190