24. Круг полномочий и ответственности менеджеров, занимающихся управлением недвижимостью на тактическом уровне

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с опера­тивным управляющим анализ имеющейся информации. Полученные пока­затели расходов и доходов отдельного комплекса затем сравниваются с показателями подобных комплексов. То же касается данных о простое (незаполненности) помещений. В отношении всех статей доходов и рас­ходов должен быть составлен бюджет на последующие пять лет. Кроме того, с учетом ежегодных корректировок должна быть составлена еже­годная смета доходов с аренды, недоимок по арендной плате вследствие простоя и возможных дополнительных вложений. Для технической инс­пекции должен быть составлен бюджет мелких внеплановых и плановых работ по содержанию.

Помимо этого необходимо составить смету ожидаемых в будущем расходов на необходимые работы по модернизации или перепланировке. Также необходимо определить стоимость реализации и ее изменения для нужд управления или внешнего (налогового) контроля. В отношении аренды необходимо провести анализ текущих договоров об аренде. В за­висимости от рассматриваемого сектора рынка необходимо проверить, насколько фактическая ситуация соответствует ранее намеченным параметрам (политика в отношении комплексов прошедших лет). Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо знать все, что имеет отношение к пользователям. В случае съемщиков-предприятий это означает ознакомление с планами на год, публикациями и прочей инфор­мацией, получаемой через дирекцию и т. д. На этом этапе в проведении анализа также необходимо учитывать юридические и налоговые аспекты. Под юридическими аспектами подразумеваются возможные изменения законодательства и их последствия для рассматриваемого комплекса или съемщиков. То же касается вопросов налогообложения (например, изме­нение законодательства об НДС).

Управляющий фондами на тактическом уровне должен таким образом быть хорошо информирован о технических новшествах, тенденциях в стране и за рубежом, потребностях съемщиков в плане размещения в целом и специфических пожеланиях отдельных пользователей в рассматриваемом комплексе в частности.

Управляющему фондами на тактическом уровне необходимо пу­тем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разра­ботки на основании полученных результатов политики в отношении ком­плексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В во­просах оперативного управления управляющий фондами выполняет на­правляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива при­влечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению приня­той конкретной программы по управлению отдельными комплексами не­движимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенно­стях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, де­лится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих оп­ределенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части порт­феля, которую составляет недвижимость.

Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор соста­ва портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отве­чает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).