36. Разработка концепции управления объектом недвижимости: цели, задачи, основные этапы разработки концепции и их общая характеристика

Первая фаза. Разработка концепции или определение ключевых параметров управления объектом и включает в себя несколько этапов:

• определение целей собственника и задач управления

• краткая характеристика объекта и конкурентной среды

• предварительный анализ ННЭИ

• принципы и организационная форма организации управления

• прогноз доходов и расходов

• предварительная оценка эффективности проекта

А. Идентификация интереса собственника

Что Вы хотите, господин собственник?

• Получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция)

• Получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция)

• Сохранение и увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции)

• Использование недвижимости для повышения престижа собственника.

Б. Формализация интереса собственника

Формулирование количественных показателей, отражающих меру реализации интереса собственника:

• Стоимость объекта недвижимости к концу периода владения

• Величина чистого арендного дохода

• Уровень операционных издержек

• Коэффициент операционных издержек

В. Описание и анализ объекта недвижимости

• Правовой статус

• Местоположение

• Физические характеристики

• Менеджмент и обслуживание объекта

• Функциональное использование

• Финансовое состояние

• Выводы

Г.Анализ рынка

• Общая характеристика рынка недвижимости

• Анализ спроса (по секторам)

• Анализ предложения (по секторам)

• Анализ потенциальной конкуренции

• Перспективы и тенденции развития рынка

Д. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)

• Описание алгоритма анализа

• Отбор возможных функций использования

• Формирование вариантов использования

• Инвестиционный анализ вариантов

• Выбор максимально продуктивного варианта функционального использования

37,38.Разработка бизнес-плана управления объектом недвижимости: основные этапы, их характеристика

Вторая фаза заключается в разработке бизнес-плана управления объектом. Бизнес-план состоит из следующих разделов: резюме, цели заказчика и задачи разработки программы, описание и анализ объекта недвижимости, анализ рынка недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, система планов (план маркетинга, план развития, план эксплуатации, сервиса и безопасности, организационный план, финансовый план). Основные этапы фазы бизнес-планирования отражены на рисунке 9. Разъясним наиболее сложные моменты схемы.

На этапе комплексной экспертизы проводятся следующие работы:

• осмотр и обследование объекта (общие характеристики объекта и окружения);

• юридическая экспертиза (правовой статус, регистрация прав, обременения);

• техническая экспертиза (оценка физического состояния объекта и его элементов, заключение о необходимости усиления конструкций, замены оборудования и пр.);

• экономическая и финансовая экспертиза (экономические параметры объекта – восстановительная стоимость, износ, налоги на имущество, арендные ставки, потенциальный уровень дохода, рыночная стоимость объекта…);

• экспертиза системы управления и обслуживания клиентов.

Структуру отдельных планов бизнес-плана можно представить следующим образом:

• план маркетинга (определение уровня рыночной арендной платы, определение целевой ниши рынка, стратегия маркетинга, бюджет маркетинга, план работы с арендаторами);

• план управления эксплуатацией и системой сервиса объекта (определение содержания деятельности по эксплуатации и сервису, расчет расходов на эксплуатацию и сервис);

• организационный план (организационная структура управления объектом, основные функции подразделений и персонала, штатное расписание, календарный график реализации программы);

• финансовый план (планирование эффективного валового дохода, планирование денежных потоков, оценка эффективности, управление рисками, выводы).

Разработка плана управления

Разработка плана управления включает в себя следующие шаги.

1) Перевод концепции управления в календарный план за счет перевода ориентиров концепции в цели управления объектом, разнесенные по времени.

2) Выделение перечня работ, необходимых для достижения целей управления.

3) Разделение работ на параллельные во времени работы, различные по содержанию деятельности.

4) Составление планов проведения параллельных работ:

• план маркетинга;

• план технического обслуживания и ремонтов;

• функциональный план (обслуживание клиентов и дополнительный сервис);

• план мониторинга объекта недвижимости и рынка;

• план заключения договоров с подрядчиками;

• план снабжения;

• план набора (или сокращения) и подготовки персонала;

• финансовый план (бюджет).

5) Согласование планов работ во времени.

Как показывает опыт, на разработку детальной и обоснованной программы управления объектом недвижимости требуется 1,5 - 2 месяца. Поэтому к ее разработке, как правило, приступают только после заключения контракта на управление и передачи объекта недвижимости