28.Управление технической эксплуатацией объектов недвижимости: виды работ по технической эксплуатации объекта недвижимости и их характеристика

Техническая эксплуатация — это комплекс взаимоувязанных мероприятий по обес­печению безотказной работы всех элементов, систем и оборудования объ­екта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока его службы. Она включает следующие бизнес-процессы (рис. 5.1) [126]:

1) техническое обслуживание — соблюдение нормативных режимов и па­раметров, наладка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;

2) санитарное содержание — уборка помещений и здания, прилегающей территории;

3) коммунальное обслуживание объекта — водо-, электро-, теплоснабже­ние и т.д.;

4) планово-предупредительный ремонт — аварийный, текущий и капитальный.

Генеральная цель управления этими направлениями технической эксплуатации недвижимости — поддержание эксплуатационных, инженерных и технических характеристик управляемого объекта в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания клиентов (жильцов, покупателей и арендаторов) с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами. Основными средствами ее достижения являются целевые программы и планы технической эксплуатации, на основе которых осуществляются планирование и контроль сроков исполнения мероприятий, объемов расходования ресурсов, прогнозирование и упреждение аварийных ситуаций. Разработка и реализация комплекса технической эксплуатации в свою очередь должна производиться посредством:

1. внедрения внутренних и нормативных стандартов (критериев) качества — параметров эксплуатационных качеств объекта недвижимости, которые должны соблюдаться в процессе технического обслуживания, санитарного содержания, коммунального обслуживания, проведения ремонтных работ:

• требований к функционированию объекта, его инженерных систем и

оборудования;

• норм сроков проведения и качества регламентных работ — осмотра, тестирования, подготовки к сезонной эксплуатации, уборки, ремонта и т.д.

• норм расходования ресурсов — материальных, кадровых, финансо­вых и т.д. [19, 107];

2) проведения технического мониторинга и диагностики состояния здания и помещений, инженерных систем и оборудования.

32.Коммерческое управление: определение оптимального уровня качества эксплуатации (набора услуг и цен на них

1. Коммерческое управление: определение оптимального уровня качества эксплуатации (набора услуг и цен на них)

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недви­жимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех сек­торах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офис­ных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Задача направления и координация управления недвижимостью на оперативном уровне осуществляются в отделе коммерческого управле­ния. В управляющих организациях это выражается в конкретизации функций управляющего.

Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он коорди­нирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления не­движимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно на­звать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недви­жимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание свя­зей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений. Все это направле­но на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.