- •6. Иерархия управления недвижимостью: основные уровни управления, состав субъектов и их функции
- •8.Традиционная (классическая) теория управления,использование ее в управлении недвижимостью на современном этапе
- •9.Бихевиористская (неоклассическая) теория управления, использование ее в управлении недвижимостью на современном этапе
- •10.Теория системного подхода как развитие классической теории, использование ее в управлении недвижимостью на современном этапе
- •11.Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью: история возникновения, основные положения
- •12.Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью: основные экспертизы в сервейинге
- •13.Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущност
- •14.Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация
- •21.Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью (матрица «Доля рынка – рост рынка»)
- •22.Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью (матрица «Привлекательность рынка – преимущества в конкуренции»)
- •24. Круг полномочий и ответственности менеджеров, занимающихся управлением недвижимостью на тактическом уровне
- •23.Взаимосвязь стратегических решений и задач тактического управления недвижимостью
- •25.Состав функциональных направлений оперативного уровня управления недвижимостью
- •27.Административное управление: назначение и формы осуществления
- •28.Управление технической эксплуатацией объектов недвижимости: виды работ по технической эксплуатации объекта недвижимости и их характеристика
- •32.Коммерческое управление: определение оптимального уровня качества эксплуатации (набора услуг и цен на них
- •34.Организация деятельности по управлению объектом недвижимости
- •36. Разработка концепции управления объектом недвижимости: цели, задачи, основные этапы разработки концепции и их общая характеристика
- •37,38.Разработка бизнес-плана управления объектом недвижимости: основные этапы, их характеристика
- •42.Виды договоров на управление недвижимостью, основные положения
- •47.Тенденции развития рынка управления недвижимостью в крупных городах: Москве, с.-Петербурге, Екатеринбурге и др.
- •48.Тенденции развития рынка управления недвижимостью в г.Краснодаре
- •49.Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика
11.Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью: история возникновения, основные положения
Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Концепция такого подхода в западной практике получила название сервейинга (от англ. survey – межевание, обследование, инспектирование).
Сервейинг представляет собой реализацию системного (комплексного) подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (стратегическое, тактическое, оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением серии экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального эффекта. Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. Концепция сервейинга является общепризнанной в мировой практике
Исторически Сервейинг впервые получил распространение в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд – отец и активное начало богатства, а земля – его мать». Основой развития английской экономической школы и практики явились вопросы, связанные с недвижимостью. Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали маштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) сервейеров – Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости и обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.
Обеспечение системного подхода к недвижимости и детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Применение профессионального системного подхода способно создать действенную систему управления недвижимостью
Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследовании процесса функционирования сервейинга специфические особенности недвижимости, а именно:
во-первых, свойства системы не являются суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между элементами (закон эмерджентности);
во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображения лишь важнейших, с точки зрения конкретной задачи исследования, свойств и взаимосвязей элементов системы в целом;
в третьих, сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние. Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической системы).
На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система предпочитает не изменять налаженный ритм деятельности, однако одновременно на нее воздействуют «возмущающие» факторы, объективно побуждающие к изменениям. Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой, являются более прочными и тесными. Вторые факторы, воздействующие на систему, являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.
Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.
Реализация системного подхода позволяет обеспечить всестороннее необходимое и достаточное обоснование конкретных решений и проектов в сфере недвижимости, максимальную достоверность технических и экономических показателей.
Основные этапы концепции сервейинга можно представить в виде рисунка 1.
Этапы концепции сервейинга
Подробно основные составляющие концепции сервейинга будут рассмотрены в следующих пунктах
В концепции сервейинга происходит смыкание теории управления недвижимостью с практикой управления. Разработка концепции сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего стратегическое планирование и планирование функциональных стратегий по развитию и использованию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом учитываются специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности, для чего в отношении каждого конкретного объекта недвижимости проводится целый блок юридических, технических, маркетинговых, экономических и управленческих экспертиз.
Отличительные особенности концепции сервейинга – в комплексности проработки вопросов управления, системности в решении возникающих проблем, интегрированности предлагаемых решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентации на решение прикладных управленческих задач. Эти конкурентные преимущества отличают концепцию сервейинга от традиционного подхода к управлению недвижимостью, являясь залогом ее успешного применения.