25.Состав функциональных направлений оперативного уровня управления недвижимостью

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (марке­тинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, по­ручает оперативное управление объектом специализированным управляю­щим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации. Управляющие организации нара­ботали достаточно опыта в различных секторах рынка недвижимости. В то же время идет процесс профессионализации управления недвижимостью путем обучения специалистов и компьютеризации процесса управления.

27.Административное управление: назначение и формы осуществления

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обра­ботка информации о всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, соглас­но действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструк­циями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд ин­формационного обеспечения управления на оперативном и/или тактичес­ком уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям. Отдельные состав­ляющие административного управления приведены ниже в таблице 3.2.3.

1. Инкассо

Согласно договору аренды пользователи обязаны ежемесячно или ежеквар­тально вносить оплату за предоставленное помещение. Арендная плата может облагаться или не облагаться НДС в зависимости от законодательства страны. Плата должна переводиться съемщиком на счет инвестора или управляющей организации в определенный момент времени (чаще всего, в начале месяца или квартала). Перевод суммы может проводиться путем автоматического инкассо (автоматического списывания со счета пользовате­ля) или путем оплаты посланной фактуры. Арендная плата,как правило повышается на сумму аванса на обслуживание и, в некоторых случаях, на рекламу, который потом учитывается при окончательном произведении рас­четов с пользователем. Администрация следит за рассылкой фактур и конт­ролирует получение оплаты или задержки по оплате. В случае неуплаты пользователю направляется предупреждение, и, если необходимо, к должни­ку могут быть применены дальнейшие санкции.

2. Контроль за сменой жильцов

Окончание или заключение нового договора аренды происходит со­гласно установленной процедуре. С этими операциями сопряжен обмен информацией между пользователем, управляющим фондами на тактичес­ком уровне и некоторыми отделами управления на оперативном уровне (администрацией, техническим и коммерческим отделами). Полученные данные обрабатываются и в дальнейшем используются для проведения анализов и консультаций по вопросам политики управления.

3. Контроль за расходами на обслуживание

В договоре аренды указываются те услуги, выполнение которых управ­ляющим на тактическом уровне приходится на пользователя. На основе сметы расходов определяется ежемесячный или ежеквартальный аванс, который учитывается в регулярно проводимых расчетах с пользователем. Объем пакета оплачиваемых пользователем услуг варьируется в зависи­мости от сектора рынка и типа договора.

Ежегодно проводятся расчеты всех расходов и внесенных авансов. Расчеты с пользователями ведутся на основе полученного сальдо. При этом расходы на администрацию по обслуживанию приходятся также на счет пользователей. Таким образом, к общим расходам прибавляется процент расходов на администрацию. Для получения относительных показателей используются данные анализа расходов, которые систематизируются по секторам, видам недвижимости, типу жилья.

4. Составление отчетности

Информационным обеспечением управления на тактическом уровне служат данные оперативного управления,которые готовят технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономи­ческой информации в форме периодических или нерегулярных отчетов. То же касается отчетности управляющего на тактическом уровне перед управляющим портфелем и имущественного фонда (стратегический уро­вень). Такой отчет предоставляется ежеквартально, иногда ежемесячно, по установленной форме.