12.Сервейинг – концепция системного анализа и управления недвижимостью: основные экспертизы в сервейинге

Экспертиза местоположения заключается в выявлении факторов пространственной среды, влияющих на стоимостной эквивалент объектов недвижимости, оценке характера и величины такого влияния. Отметим, что этот вид экспертизы определяет компоненты редкости.

Потенциал местоположения объекта недвижимости – основной фактор, влияющий на его привлекательность для потенциальных арендаторов. Например, если в здании предполагается разместить кафе, объект недвижимости должен находиться на оживленных улицах, если склад, то необходимо, чтобы недалеко были железнодорожные подъезды, автомагистрали и т. д.

Юридическая экспертиза объекта недвижимости

Строго обязательным условием всех вариантов использования недвижимости и ее рыночного оборота является их соответствие действующим правовым нормам. Любой объект недвижимости многократно изменяет свою правовую форму на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим обязательным элементом системы экспертиз недвижимости является правовая экспертиза. Содержание последней в общем случае можно определить как установление законности имущественных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости заключается в его экспертизе с точки зрения:

• действующего законодательства;

• градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и т. д.);

• перспективных решений по районной планировке земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости;

• ограничений местной администрации и требований местного населения.

1. Экспертиза технического состояния объекта недвижимости

Процесс определения фактического состояния объекта недвижимости. Результирующим показателем является оценка фактического физического износа как базовой характеристики утраты первоначальной полезности. Для любой вещи (материального объекта) именно натурально-вещественные характеристики, совокупность которых определяется реальную полезность, служат основой для последующего определения стоимостных показателей.

Техническую экспертизу объекта недвижимости проводят для оценки прочности и технического состояния несущих и ограждающих конструкций, анализа качества архитектурно-планировочного и объемного решения здания. Такое обследование состоит из изучения технических паспортов и натурного осмотра объекта. Целью экспертизы является получение информации о функциях объекта и объемно-планировочных решений. Не менее важны сведения о материале основных несущих конструкций. Нужны данные об обеспечении зданий инженерными системами, их составе и техническом состоянии.

В ходе технической экспертизы необходимо произвести обследование:

• основания – с целью выявления потенциально опасных участков (представить результаты обследования и рекомендации по усилению);

• строительных конструкций – фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, лестниц, балконов, стропил, кровли, окон, дверей, полов (сделать выводы по техническому состоянию и представить проект по усилению или реконструкции);

• инженерного оборудования: водопровод и канализация – трубопроводы холодной воды, трубопроводы канализации, вводы, водомерные узлы, задвижки, вентили, устройства для пожаротушения; горячее водоснабжение - трубопроводы, задвижки, вентили; центральное отопление – трубопроводы, задвижки, вентили; газоснабжение – трубопроводы (сделать выводы о том, какое оборудование и когда должно быть заменено).

Экономическая экспертиза объекта недвижимости

Экономическая экспертиза объекта недвижимости – это денежная оценка каждого из факторов влияния на величину полезности и редкости. Данная экспертиза обеспечивает экономическую интерпретацию (толкование ценности), а их результатом является меновая стоимость объекта недвижимости (денежный эквивалент ценности). Результирующим показателем этого вида экспертизы выступает равновесная рыночная цена либо самого объекта недвижимости, либо предоставляемых услуг, имея в виду тот факт, что сервейинговая деятельность обслуживает и рынок товаров (или рынок купли-продажи недвижимости), и рынок услуг (или рынок аренды недвижимости). Самостоятельным компонентом экономической экспертизы является оценка морального и экономического износа, которая базируется на определении потребительского поведения и может быть осуществлена только посредством использования данных о состоянии потребительского спроса.

Экономическая обоснованность – один из основных факторов определения стратегии управления недвижимостью. В процессе экономического обоснования на выбранный период планирования прогнозируются доходы и расходы от объекта недвижимости. Решаются задачи финансирования, определяются денежные потоки от объекта недвижимости и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям собственника. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от арендных услуг, затратам на управление, капитальный ремонт и эксплуатацию объекта недвижимости.

В ходе экономической экспертизы необходимо:

• провести анализ существующего использования объекта недвижимости;

• определить период планирования бюджета расходов и доходов от объекта недвижимости (краткосрочный бюджет содержит данные менее чем за один год, годовой бюджет - это сводная ведомость прогнозируемых доходов и расходов за один год, долгосрочный бюджет прогнозирует данные более чем на один год - 3 - 5 лет.);

• составить перечень всех возможных стратегий управления объектом;

• составить перечень мероприятий по основным направлениям управления объектом недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления;

• спрогнозировать размер доходов и расходов от использования объекта недвижимости в разрезе потенциально возможных стратегий управления.

Итоговым результатом является составление вариантов бюджета доходов и расходов при различных стратегиях управления объектом недвижимости. В общем определении бюджет – это финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей управления. Таким образом, бюджет является квинтэссенцией всех прогнозируемых мероприятий по управлению объектом недвижимости, в нем отражаются стратегия и планы управления на запланированный период.

Управленческая экспертиза объекта управления

В целях обеспечения функционирования недвижимости существует объективная необходимость проведения особого вида экспертиз, называемых управленческие. Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом анализа, выработку наилучшей и наиболее эффективной схемы рекомендуемого управления объектом на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, а также данных, полученных по результатам предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы являются:

• установление перечня ее предмета, объекта и задач;

• разработка соответствующих им апробированных и приемлемых индикаторов решений;

• подготовка рекомендаций;

• осуществление экспертизы.

Общий предмет управления может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:

• обоснование наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

• исследование возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с использованием объекта недвижимости и его эксплуатацией и др.);

• исследование возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также их ремонт и эксплуатация (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем);

• исследование и изучение возможных потоков материальных и энергетических ресурсов, включая основные и вспомогательные материалы, поддержка оптимальных уровней их запасов и нормального энергоснабжения (электрической и тепловой энергии) и др.

Процесс реализации концепции сервейинга предусматривает проработку технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентацией. Серия экспертиз лежит в основе разработки практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости.

2. Экологическая экспертиза объекта недвижимости

Современная городская среда, формирующая жизнеобеспечение насе­ления, представляет собой сложную систему взаимосвязанных элементов, изменения в которых влияют не только на состояние, но и на систему горо­да в целом. Неблагоприятная экологическая обстановка от антропогенного воздействия отрицательно влияет на состояние среды непосредственного проживания человека. Гармоничное развитие урбанизированной среды зависит от экологически обоснованных градостроительных решений на всех этапах от планирования и проектирования до строительства и экс­плуатации жилых объектов. Проблемы экологии и охраны окружающей среды города остаются острыми и актуальными, несмотря на снижение в отдельных регионах темпов жилищного строительства, спад промышлен­ного и сельскохозяйственного производства.