42.Виды договоров на управление недвижимостью, основные положения

Выделим основные юридические форму передачи объекта недвижимости в управление и дадим их общую характеристику.

• Первый тип отношений – «простое воспроизводство», предполагающее организацию нормальной эксплуатации объектов недвижимости без изменения ее функционального назначения и проведения специальных мероприятий по капитализации. Такого рода отношения опосредуются заключением договоров поручения либо агентскими соглашениями, предусматривающими оплату оказания частично передаваемых сервейинговой компании функций управления недвижимостью. В некоторых случаях функции организации эксплуатации дополняются функциями сдачи недвижимости в аренду и функциями финансового менеджмента.

• Несмотря на наибольшее распространение первого типа экономических отношений наиболее полно принципы сервейинга могут быть реализованы во втором типе отношений – доверительное управление, т.к. оно является адекватным способом долгосрочного управления недвижимостью и предполагает передачу объекта сервейинговой компании в распоряжение и пользование. При этом право собственности на объект управления сохраняется за владельцем.

Что касается объектов государственной собственности, следует иметь в виду следующее:

• предметом доверительного управления не может быть имущество, переданное на правах хозяйственного ведения и оперативного управления государственным унитарным предприятиям;

• концепция (бизнес-предложение) и программа (бизнес-план) доверительного управления объектами государственной собственности должны быть согласованы с отраслевыми органами исполнительной власти субъектов федерации либо муниципальных образований, ответственными за управление государственным (муниципальным) имуществом, в том числе в части формирования и исполнения бюджета;

• в случаях, когда объект является памятником архитектуры, истории или культуры, концепцию и программу управления необходимо согласовать с отраслевым органом, ответственным за охрану памятников;

• доверительное управление объектами государственной собственности должно предусматривать стабилизацию и рост доходов государственного бюджета как следствие того, что доходы от коммерческого использования недвижимости устанавливаются законом о государственном бюджете.

• Третий тип отношений между собственниками недвижимости и сервейинговыми компаниями в случае высокой капиталоемкости проекта развития недвижимости и необходимости разделения коммерческих рисков его реализации опосредуется договором совместной деятельности. В этом случае собственник имеет возможность передать объект в качестве вклада в совместную деятельность и по своему усмотрению определить степень участия в реализации проекта.

• Менее распространенными в практике хозяйствования являются отношения передачи объекта недвижимости в управления по договору аренды с правом субаренды. Этот тип отношений наиболее целесообразен для случаев, когда объект управления находится, например, в федеральной собственности: зданий – памятников федерального значения, для которых законодательством предусматривается исключительная аренда, или когда собственник заинтересован в получении стабильного фиксированного дохода от управления недвижимостью. При условии передачи объекта по договору аренды обязанность по проведению капитального ремонта (реконструкции, реставрации) объекта целесообразно вменить арендатору – сервейинговой компании, ибо последние прямо заинтересованы в улучшении состояния (капитализации) объекта в целях его коммерческого использования. Расходы сервейинговой компании на ремонт по договоренности сторон могут зачитываться управляющему в счет арендной платы (за исключение случаев, когда объект недвижимости находится в федеральной собственности). В этом случае доходы управляющей компании от пользования объектом должны окупать расходы по уплате арендной платы, а также по ремонту и содержанию объекта, осуществляемых в данном варианте из собственных средств сервейинговой компании.

• Сравнительно новым типом отношений участников сервейинговой деятельности является организация управления развитием недвижимости в интересах пайщиков. Паевых инвестиционных фондов или Потребительских обществ. Эти отношения возникают в условиях консолидации хозяйствующих субъектов в рамках единого имущественного комплекса (функционально взаимосвязанных объектов недвижимости). При этом объекты недвижимости вносятся в качестве пая, что позволяет реализовать все законодательно закрепленные преимущества рассматриваемой организационно-экономической формы хозяйствования.

Теоретически наиболее развитой формой является оказание сервейинговых услуг на основе договора доверительного управления. В то же время, она не всегда эффективна с позиции правового регулирования, законодательных ограничений, налогового законодательства. Поэтому при передаче в управление того или иного объекта недвижимости необходимо выбрать наиболее эффективную форму передачи, реализующую интересы собственника недвижимости и предпочтения сервейинговой компании.